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引子：
近期有媒体反映，在北京，有个别经纪人员协助购房人以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金，作为购房首付。这类行为既不符合贷款发放政策，也违反了房地产调控要求。为进一步稳定市场、规范贷款发放，北京市住建委近日发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，要求经纪机构及从业人员开展自查。本期“思与辨”就该话题进行讨论。
■ 主持人：尹传刚 （深圳特区报评论员）
■ 嘉 宾：匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）
张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）
和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）
首付贷让购房首付失去意义，等于打开了楼市调控的后门，削弱了楼市调控的有效性，增加了系统性的金融风险
主持人：首付贷有何危害？
张敬伟：首付贷，顾名思义就是为购房首付款提供的贷款。按照不同城市购房政策，首付款要达到一定的比例，这是抑制楼市炒作和降低购房杠杆的有效举措，一句话，首付不能贷，这是楼市调控的基础准则。因而，首付贷危害很大。一是首付贷让购房首付失去意义，等于打开了楼市调控的后门，削弱了楼市调控的有效性，增加了系统性的金融风险。二是首付贷降低了炒房成本，抬升了楼市杠杆，推升了楼市泡沫，加大了房地产市场的风险。三是首付贷干扰了正常的金融秩序，让金融环境变得紊乱。非法的金融信贷产业和金融业务，最终会对正常的金融秩序带来冲击和危害。
首付贷其实就是楼市正常信贷外的次生贷款，如果不遏制，就会引发房地产市场危机，进而扩大为系统性的金融风险。
匡贤明：由于一些居民不具备交纳首付的能力，因此，他们不仅未来的房款是通过贷款支付，而且首付也通过贷款支付。从个人来说，这无疑是押注未来房价上涨；对金融机构来说，首付也要依靠贷款的客户，其风险远远大于支付30%首付的客户。事实上，美国金融危机的本质就是降低个人贷款的要求，使大量不具备稳定还款能力的居民通过贷款获得了住房。一旦房价出现略微下降，高杠杆的贷款者将难以承受其风险。因此，首付贷的危害，核心是短贷长用，期限错配。这很有可能放大金融系统性风险。一旦出现大面积的违约，将触发金融风险的连锁反应，其后果有可能超出金融系统所能承受的风险。
和静钧：首付是房屋抵押贷款后对冲银行收款风险的重要保证，是稳定金融市场、遏制房地产泡沫的重要手段。首付贷相当于房屋重复抵押，使首付的保障意义归于零，威胁房地产正常秩序，一旦违约，将发生连锁反应，从而造成金融危机。
一旦中介或其他部门通过弄虚作假，把其他领域的贷款引入到房地产，现有监管几乎无能为力
主持人：“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”在房贷领域并不是什么新鲜事物，这些都是不符合我国信贷政策的违法行为，为何一直以来屡禁不止？
和静钧：信贷政策没有落实好，在于我们尚未建立穿透式监管模式，我们的监管只能到账户一级，一旦中介或其他部门通过弄虚作假，把其他领域的贷款引入到房地产，现有监管几乎无能为力，无从监管。从客观情况来看，刚需的存在，房产保值和房价上扬，市场投机等等，都会刺激首付贷。
张敬伟：经过监管部门对中介结构和房地产商的治理整顿，一些违规的首付贷金融产品被赶出了市场，“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”都属于资金违规使用。这些违规资金给楼市和金融体系带来风险。流向楼市的违规资金络绎不绝，根本原因在于房地产市场依然存在着泡沫。各种信贷产品违规流向楼市，不过是楼市大环境下的趋利选择。
匡贤明：主要有两方面的原因。第一，居民对拥有自有住房的意愿比较大，而且担心未来的房价会进一步上涨。因此，希望在房价上涨之前购入房产。这里面不排除有刚需的因素，也不排除有投机的因素。第二，银行等金融机构推波助澜的原因。消费贷等新型贷款业务，既有比较大的市场空间，又有比较高的利率，对银行来说难以抗拒这个诱惑。而且银行对消费者贷款的真实用途难以监管，形成了消费贷流入房地产用作首付贷的现象。因此，居民有需求，银行有供给，消费贷就这么快速发展起来。
建立穿透式的监管模式，追踪资金流向与用途，对违规的中介等机构处以重罚
主持人：整治首付贷显然不能只靠自查，您认为应该从哪些方面加强对首付贷的监管？
匡贤明：治理首付贷，不仅要治标，而且要治本。第一，居民刚需，需要通过更多的保障性住房来解决，居民的投机需求，要予以控制。第二，银行对发放的消费贷需要有一个跟踪机制，对消费者具体消费行为在制度上有一个反馈机制，避免消费者挪用消费贷用于购房。第三，在金融监管上需要协同治理。这不仅仅是银行监管的问题，还涉及其他的渠道，需要金融协同监管。比如，要尽快形成数据共享机制，通过大数据监督管理消费者资金流向。
和静钧：信贷政策应适度调整，如缩短消费贷、信用贷的还款期，增加首付的稳定性，建立穿透式的监管模式，追踪资金流向与用途，对违规的中介等机构处以重罚。要打击市场投机与炒房，照顾刚需，建立合理的首付比例。目前“零首付”或“分期首付”，事实上就是开发商垫资，最后形成房产重复抵押，引发系统性风险，属于首付贷的范畴，这也是治理首付贷乱象中应引起重视的问题领域之一。
张敬伟：当务之急还是要通过政策调控、市场引导等各种手段，让楼市健康稳定下来，挤压楼市泡沫，抑制炒房热情。没有炒房欲求，也就没有了首付贷的次生危害，“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”等资金流向也会名副其实，而不是流向楼市。对于刚需群体，还是要降低首付比例。
正如北京、南京等地严查“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”进入楼市的举措，监管机构要强化监管，金融机构要加强自律，禁绝一些专项信贷资金作为首付贷和流向楼市。大数据时代，监管机关和金融机构不仅要对专门信贷产品进行周密设计，而且要对贷款人进行严格的资格审查，做好资金流向的全过程监控，对于违规使用资金者，不仅要终止信贷，而且要计入个人征信。