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会员注册中国城市化高速发展进程中，城市管理者永远离不开的主题是旧城拆迁改造，而旧城的中心也差不多就是商业街所在的位置。因此，商业街改造也是城市旧城区改造不可回避的内容。
城市管理者出于什么目的改造商业街？不外乎四方面的原因。
一是因为交通的梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多，而道路建设已经远不适应城市发展的需要，人流和车流集中到这里，免不了会产生交通的严重拥堵。当我们的管理水平和城市居民的素质还不能满足城市化高速发展进程的时候，大拆大建地改造就是一件最为容易实现的事情。
二是因为形象。城市旧城区的历史往往有几十年，多的甚至上百年。商业街存在的历史较长，店铺也大多是旧房子，即使是相对新一些的建筑，也得是上个世纪六七十年代的产物。因此商业街与城市管理者理想化的城市景观有着比较大的差距。
三是基础设施配套较差，安全隐患较多。由于商业街的街区狭小，店铺密度较大，房子老，设施旧，电线裸露，供水和排水设施不健全，消防通道难以打通等原因，很多城市管理者往往担心引发重大安全事故而承担责任，便将商业街治理视为政府管理的老大难。
四是商业街地段好，地价高，但是商业街大多是经营传统商品的店铺，商品的附加价值低，商业的档次不够高，等于说商业街占据了城市最有利的位置，创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配，等等。
综合以上原因，一些城市开始对商业街进行拆迁和改造。然而，仅仅是出于这些动机，而没有进行综合的经济评价时，一些城市商业街的拆迁和改造的结果是失败的。
为什么商业街的改造难以获得成功？原因在于城市的拆迁和改造不是一个简单的规划就可以解决的问题，而要充分了解商业街发展所遵循的经济规律。
对于喜欢商业街的消费者来说，之所以选择经常去某个商业街购物和消费，当然是冲着方便、价格低以及品牌和多样性的选择。顾客可以在最小的半径内，花费最少的时间，完成最多的消费选择。这是商业街兴盛的基本原则。而商业街与购物中心的最大区别是，街区经济和建筑景观的个性化，还有着观赏的功能。
如果我们拆掉商业街，从经济上算账，可能成本要大很多。首先是补偿，对拆迁户和商户的补偿是所有开发商必须要承担的成本。其次是购买土地和建筑的费用，这相对于原来商铺的门面房是巨量投资。再次是基础设施的投资，当然按照现代化城市的标准建设的配套基础设施可能也要花很多的钱。这些钱从哪里出？
如果改造商业街的目标是为了重建一个新的商业街，所有成本都需要新的商户来承担，开发商和政府肯定是不会赔钱的。因此商户必须承担未来店面的租金，这些租金就相当于开发商和政府土地出让的所有成本。这些租金也必然会内化为商品的价格。与原来的商户和店铺相比，成本增加了这么多，商品价格还会和原来一样吗？当商品丧失价格优势之后，商业街的顾客就可能大大减少。
对于传统的以自己房屋作为经营场所，成本支出较少的店铺，经营者会有长期预期，有利于通过产品的价格和质量的提升形成品牌。经营者租赁改造后的店铺，随时都可以因为租金提高而不停更换经营场所。所谓老字号店铺和品牌价值就失去了根基。
即使是在老字号店铺的原址上拆迁和重建，店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里。商品价格提高，经营预期不稳定，高昂的店铺成本，这都是造成商业街繁荣不复存在的原因，而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基。
从商业街存在的规律来看，还有一个更重要的判断。基于一定人口规模支撑的商业街，人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣。当改造和拆迁之后，开发商为增加收益，一定会大幅度提高容积率，将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间，而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益。一旦成本提高，价格上涨，品牌缺失，结果就会导致人流的下降。
虽然商业面积增加，但是人流日益减少，无法形成能够支撑新增商业容积的人流量，一定会带来商业的萧条。商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应。但是这个规律不发生作用了，在商业面积大幅度扩张的情况下，店铺进入数量减少，也会带来商业街的萧条。这就是商业街改造失败的重要原因。
遗憾的是，一些城市政府决策者和规划部门专业人员，很少从这些方面来考虑问题。而失败的拆迁和改造导致商业街的萧条，只能成为我们城市治理中的经验教训。
（作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家）