赵晓 陈金保：房地产救市第二波开始 楼市经济逻辑并未改变

    不管你乐意还是不乐意，赞成还是不赞成，以松绑限贷为主要特征的房地产市场救市政策第二波已经开始了。
    近日，有关“四大行”放开限贷的传闻持续发酵，虽然弥漫在坊间的限贷松绑消息一时虚实难辨，但笔者以为，只要中国经济宏观层面没有实质性改善，只要房地产投资增速下滑仍是中国经济下行的主要拖累因素，那么，房市限贷松绑就是迟早的事。
    如同救市第一波限购松绑一样，虽然刚开始总有点“犹抱琵琶半遮面”扭扭捏捏的味道，但综合来看，限贷松绑是大势所趋，只不过会根据市场状况逐步、渐次推进。首先应该会对首套房标准认定上进行调整，实行“认房不认贷”，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一买一”的改善型换房人群将会享受首套购房优惠。认定标准调整后，首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准，这有利于释放改善性需求。其次，可能会调整公积金贷款政策。比如，降低公积金贷款的首付比例、提高公积金贷款的最高限额、放松公积金贷款限制条件等等。最后，在楼市持续低迷的个别地方，也不排除实行“只认贷不认房”的可能，也就是说，只要没有贷款余额，不管你已经有几套房，再次买房都可以享受首套房的优惠政策。
    到目前为止，46个限购城市中，除北京、上海、广州、深圳、三亚五地外，其余40个城市已经取消限购，现在限贷又开始悄然松绑，其呵护市场的政策意图非常明显。对此做法，笔者一直是不太赞成的。笔者曾多次撰文强调，住房不是普通商品，更不是投资品，而是带有民生属性的准公共品，我们不能老从呵护市场和促进增长的角度去看待楼市，而应该从促进社会福利和保障民生的角度去看待它。
    经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，限贷、限购等措施一环紧扣一环，而楼市一旦开始调整，救市措施就接二连三出台，挤泡沫和保民生很快被抛到了脑后。从2003年到现在，十几年的房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生已经沦为了保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松甚至开始救市，结果就是房价可能再次反弹。房价一轮一轮地跳跃式上涨而不经过像样的调整，不但会累积金融泡沫风险，更重要的是会掐掉中低收入普通百姓拥有自己的住房踏实过美好日子的梦想。
    保民生本来是需要长期坚持的常规性政策，但我们总是在保增长的挟持下，把房地产调控政策演化为相机抉择的临时性经济调控政策。在德国，炒房或者擅自提高房租价格都是犯罪的，最高可判处3年徒刑，我们可能觉得无法理解，为什么？因为德国政府并不是简单地把房地产视为经济支柱产业，而是将其作为社会福利机制的重要一环。对比之下发现，我们的楼市调控目的和调控逻辑可能一直都是错的。
    本来在经济出现周期性下滑，特别是当房地产市场持续低迷时，央行和各银行正确的做法是采取措施强化监管、警示风险，而不是撺掇更多的资金进入房地产。前段时间，各银行也确实是这么做的。比如，收缩银根、严格审核、提高贷款利率、对房地产企业贷款实行名单式管理等等。但是，近期有多个地方政府发文给银行松绑限贷施压，而且各种信息显示，央行也有此意。央行和地方政府的此番作为，似乎与“发挥市场在资源配置中的决定作用”的大原则不相匹配。
    反对归反对，但笔者也认为救市的大趋势不会改变，因为中国房地产市场背后的经济逻辑还没有实质性改变。一是房地产目前仍是中国经济的支柱产业；二是地方政府的土地财政依赖症短期内难以去除；三是目前地方政府的保增长压力仍然很大；四是房地产崩盘可能会引发中国经济系统性风险，各级政府谁也不敢马虎。
    那么，进一步松绑限贷就能救得了中国的房市吗？那倒未必，取消限购没有起太大作用，松绑限贷估计作用也不会大到哪里去。但不管如何，对房地产开发商和市场而言，限贷松绑总是能刺激部分需求入市的。笔者一直认为，房地产市场的走向从根本上来说还是要取决于供求关系。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积为5.6亿平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右，个别城市去化周期可能超过20个月。最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达86.4%。如此多的库存，再加上消费者对今后市场预期的看淡，房地产商要过点苦日子是肯定的。
    只是笔者预计，鉴于世界经济复苏乏力，明年中国经济增速继续下滑应该是大概率事件，如果经济增速继续下探触及中国的底线(就业失稳、财政收入剧减或系统性风险苗头显露)，则救市政策的第三波可能还会来临。篮子里的选项有：降低房贷利率、取消二手房交易税(特别是20%的个人所得税)，甚至出台购房退契税、购房带落户、购房给予一定资金补贴等政策。