陈建奇：防范房地产风险的三重屏障

    今年以来中国的房价波动引发社会各界广泛关注，房地产开发商优惠价促销、部分城市房价下跌增强了社会对于房地产价格调整的预期，近期中国国家统计局披露的房价数据也显示房价尽管尚未出现全面下跌，但上涨幅度趋缓、下跌城市增多已经是不争的事实。
    房价回归合理区间是中国实施限购等严厉房地产调控措施的重要目标之一，当前房价调整理应是房地产调控的重要成效，但各方却反应不一，有媒体披露某些政府开始限制房价下跌，而诸多地方政府正在加速研究房价的抗跌"药方"，金融机构对房地产投资显得更加谨慎，投资者及刚需改变了过去的躁动心态而转向观望。
    房地产市场突变的原因不仅在于房地产商品的特殊性，更与历史上房地产引发的金融危机、泡沫息息相关。房地产兼具投资与居住价值促使其备受亲睐，但其价格畸高的巨大风险又让社会显得谨慎。如何理解当前中国房地产市场变化，如何防范中国房地产市场风险，成为当下经济社会的热点问题。
    警惕房地产价格调整的"多米诺骨牌"效应
    关于中国当前房地产市场调整的问题，业界有不同的看法。有些评论认为中国城镇化进程伴随大量人口进入城市，刚需将支撑房价稳步上升；有些评论认为中国将迎来房地产市场的差异化调整，即二三线城市房价下降的风险高于其他地区，一线城市房价仍然还有上涨空间；有些评论认为中国房地产近年来积累的巨大泡沫必然破裂。
    截止目前，上述看法各有道理，近年来中国房价上升确实伴随刚需人群对于住房需求的释放，目前一线城市房价上行与部分二三线城市房价下跌并行也验证了房地产市场市场差异化调整的可能，历史上多个国家房地产价格虚高之后无一幸免泡沫破裂也预示中国房地产暴跌的可能。
    中国房地产市场价格究竟将如何演变？这是当前社会各界亟待破解的难题，短短篇幅更难以完整分析这个问题。然而，本届政府积极践行底线思维，即要做好最坏的打算，不突破底线，这里不妨按照这个逻辑，对房地产市场演变的几种可能情况进行分析。
    关于"一线城市房价抗跌说"的观点值得商榷，回顾中国股市发展变化就不难理解。中国在2007年股市持续创出新高后，市场担心股市的巨幅调整，当时也有人抛出股市差异化调整的观点，即蓝筹股、潜力股抗跌，而其他市盈率太高的股票可能会出现暴跌，然而，事后证明，在股市调整之时，蓝筹股不仅没有抗跌反而领跌，暴露了资本市场买涨不买跌的从众心理。房地产价格与股价都属于资产价格，房价调整过程中一线城市抗跌的说法显然缺乏支撑。
    关于刚需"托市"的观点。城镇化建设确实会带来居民进城购房需求，但这种需求并非立即释放，而是伴随城镇化进程而逐步实现，而且在房价波动的情形下，刚需人群可以选择观望，通过租住等方式延缓购房需求，待房价止跌后再入市购买，期待通过刚需稳定房价的说法值得质疑，而且买涨不买跌的从众心理在刚需人群中也是适用的，在当前房价调整之时难以期待刚需大举入市。更何况刚需人群大多参加工作不久，收入上也难以满足当前较高房价的需求。
    由此来看，房价调整尤其是高房价的调整容易逆转民众关于房地产市场的预期，反过来促使房地产市场由卖方转向买方，房价难免出现单边下跌的格局，不同区域房地产市场相互传染，房价下跌可能引发"多米诺骨牌"效应，不管大城市还是中小城市，不管房价水平较高还是较低的区域，房价调整可能导致房地产市场集体过冬。尽管房价下跌有助于更多人实现住房梦，提升社会福利进而促进社会稳定，但房地产大起大落都不利于健康房地产市场的培育，对于国民经济乃至社会都将产生深远的影响。
    房地产价格调整引发的风险不容忽视
    房地产价格调整可能引发"多米诺骨牌"效应，但房价调整究竟会带来什么负面影响呢？美国2008年金融危机实质上是房地产调整所产生的危机，其影响至今尚未完全消除，体现了房地产市场波动的特殊性和巨大影响。尽管中国房地产市场与美国并不相同，但这并不意味着中国房地产市场调整的影响较小。结合中国的实际来看，房地产价格下跌可能从几个方面影响经济社会，而且相关影响伴随房价下跌的程度将不断增大。
    首先，房价下跌预期构成宏观经济减速压力。房价下跌预期引发房地产相关抵押品价格波动，从而房地产相关抵押品风险上行，企业基于房地产抵押而从商业银行贷款的成本就要上行（利率上行或者需要更大面积的房产），促使企业生产成本上升，导致企业融资困难或者利润降低，反过来降低企业资金借贷需求，同时，由于房地产相关抵押品要求的提高促使部分企业无法进行融资，加大银行放款的难度。结果是企业缺乏资金与银行资金相对闲置并存，导致传统融资渠道不畅，引发经济下行压力增加。这个方面的影响目前在某些地区已经开始出现。
    其次，房价适度下跌将推升金融风险。一方面，房价适度下跌引发房地产市场不景气，短期内促使房地产投资减速，地方政府土地拍卖面临挑战，不排除土地流标率上升的情形，地方政府出让土地的收入将显著下降，导致多年来中国地方政府土地财政的难以持续，地方政府债务偿还风险将骤然上升。另一方面，房价适度下跌导致房产价值缩水，私人部门尤其是金融机构房地产资产不良率可能因此上升。尽管商业银行住房贷款大多有首付比例要求，房价适度下跌对于商业银行住房信贷资产并不构成太大影响，但基于房地产的理财产品等收益将备受考验，而且投资房地产的私人企业资产缩水所引发的经营困境或者倒闭可能传导至商业银行等金融机构，部分较差的金融机构难免面临风险上行的问题。
    第三，房价大幅下跌可能引发系统性危机。房价大幅下跌导致私人部门相关资产大幅缩水，促使私人部门资不抵债，同时，房产价格变化将提升居民选择断供的概率，最终可能导致商业银行等金融机构不良资产大幅攀升，部分金融机构将面临倒闭的挑战，由此将直接影响货币资金的融通，造成经济运行血液的紊乱，可能促使金融风险传导至实体经济而爆发系统性危机。
    防范房地产风险的三重屏障
    房价回归合理价位是近年来房地产调控的目标所在，但国际经验警示房地产调整引发的风险不容忽视。为防范房地产风险，中国政府可以考虑构建三重屏障。
    首先，各地结合自身情况适时推出"取消限购+开征房产税"的组合拳，释放住房的理性需求。行政限购将购房资格大多限制在刚需群体，但居民对于住房的需求具有差异性，取消限购有助于释放非刚需群体的住房差异性需求。然而，近年来房地产价格暴涨暴露了部分居民或者机构非理性囤积住房的情形，为避免房地产成为热炒的商品，通过开征房产税增加房产持有环节成本是国际较为通行做法，由此也将促使居民购房行为更加理性。当然，考虑到开征房产税可能构成房价的下行压力，因而目前可以考虑不对存量房征税，而只对增量房征收小额的房产税，并根据房地产市场表现而进行动态调节。
    其次，各地结合自身情况适时降低首套住房首付比例及住房公积金贷款利率，释放刚需。刚需本质上是对住房价格不敏感的群体，这些人大多受到收入及购房门槛等限制，而难以实现合意的住房梦。理论上没有住房的人群是最大的刚需，但他们缺乏住房很重要的原因在于当前收入尚难以满足购房需求。为此，各地可以根据需要适时调整首套住房首付比例，并且在公积金贷款利率等方面进行优惠，适度降低刚需购房门槛，促进刚需购房需求的适时释放，有助于为防范房地产市场剧烈调整而提供缓冲带。
    第三，加快构建房地产发展稳定基金，完善房地产保险体系，防范房地产市场剧烈动荡而跌破底线。房地产发展稳定基金不是为了托市，而是避免房地产价格非理性暴跌，政府可以借鉴通过汇金或者外汇稳定基金而干预市场稳定股市或者汇率的经验，通过房地产发展稳定基金适时入市干预稳定房地产局势。有些地方政府可以考虑将保障房建设资金注入房地产发展稳定基金，通过货币补贴购买而非新建的方式充实住房保障体系。同时，加快完善房地产保险体系，为房地产市场波动的相关影响提供保障。