施永青：中国房地产市场的根本问题与解决方法

    解放后最初的30年，中国人的住房问题改善得十分缓慢，自从邓小平推行改革开放后，中国人的居住环境才得到翻天覆地的改善。带来这种改变的政策要素，是因为中国在报酬上逐步现金化，减少了福利化的成分。这样，住房才能商品化，不用依靠工作单位的照顾；而分配亦可以市场化，依循价格机制，无需服从长官意志。人民的积极性因而大大提高，中国的住房问题才得到根本性的解决。
    这个历史经验我们决不可忘记，今后我们的政策无论需要怎样调整，也不应该动摇报酬现金化与住房商品化的基本原则。
    现时中国人之所以对住房问题有这么多的怨言，是因为引入商品化之后，房地产的投资需要扭曲了使用需要。经济的高速发展，令社会积累了很多一时未有出路的资金，于是纷纷以房地产作为财富的储存模式。其中尤以北京、上海、深圳等一线大城市，汇聚资金的能力特别强，其效果一如用面盘承接雨水然后倒入杯子里，那杯子里的水自然升得特别快，结果楼价很快就升得与当地一般市民的购买力脱节，对年轻一代尤其如是。他们置业无力，成家无望，自然诸多不满。
    这种形势逼政府不得不做些事情以平息民怨。可惜，政府在处理这个问题时，过度集中力量去医病症，而没有找出病源，并在源头上对症下药。结果，采取了很多行政干预手段，企图直接压低楼价，但成效不彰。楼价只在政策刚推出的一段时间里调整一下，不久便出现新一轮的报复性上升，距离领导人订下的目标楼价愈益遥远。
    其实，在中国经济增长得这么快的情况下，楼价是不可能不升的；而一线大城市的楼价升得比其他地方更快亦是很正常的事，符合资金流向的客观规律。政府选择与客观规律对着干，自然是事倍功半，久久无法达标。
    我建议政府不该再花气力试图把整体存量房的楼价都压下来，以求压到年轻人也买得起的水平。这样做不但难度极高，而且即使成功，也有很多后遗症，足以引起通缩，令经济衰退，人民要受的苦会比高楼价更甚。
    我建议政府把问题分拆，逐一去对付，而不是一并解决。我认为现时急需政府去面对的住房问题有三个方面：一是，社会上有一部分低收入的人，不但买不起房子，连租也租不起。这是真正的住房问题，政府需要予以资助；二是，新一代的年轻人，即便读完大学，并在社会上的主流行业找到一份看来已不错的工作，但所得到的工资，一样与楼价严重脱节，想成家也机会渺茫。他们眼见有房子的人可以凭房价上涨分享社会经济增长的好处，而他们却只得到一份微薄的工资，会觉得社会对他们不公平。政府应设法扶助他们踏上置业的阶梯；三是，社会上有一批先富起来的人，他们积累了一定的资金，实体经济一时未提供足够的出路，他们需要以地产作为储存财富的方式，这个途径需要开放。
    解决问题一的方法，是由政府大量兴建廉租的保障房，由政府分配给符合资格的低收入民众居住。这类廉租房的租金低廉，大部分基层都应负担得起，个别困难户还可以有进一步的减免。这样，社会上就可以人人有屋住。但这类廉租房不宜建得太大、太好，每户30平方米，除有独立厕所与厨房外，不设间格。嫌住得不舒服，就得努力奋斗，凭自己的力量去买商品房。这类廉租房，只能租予有当地户口而收入未达某一个水平的人。如果入住后，收入超过了某一标准，政府就可以把房子收回，使资源可以反复使用。
    解决问题二的方法，是靠政府专为尚未置业的新一代，提供指定用途的土地。政府卖地时，可以把其中一部分土地规定开发商必须把建出来的房子售予当地的首次置业者。这类首置房不用建得太大，限在50平米以下，有两房一厅已可以。想住得好一点，就得凭借自己的努力去买商品房。首置房只能自住，不能出租，这样，有能力住得更好的人就不会来侵占资源。此外，这类首置房在转售时，亦只能售予当地的首次置业者，令资源可以善用，并可防止炒卖。
    首置房不用政府限价，它的单位面积与销售对象的限制，已足以制约开发商的要价。定价过高，超越了首置用家的购买力，开发商建好的房子就会卖不出去，只会自招亏损。只要政府提供的首置房用地够多，开发商就不得不把销售的对象扩至到较低收入的群组，就得把售价定在更多人可以负担的水平。
    政府对买首置房的人不会作直接的资助，政府的主要功能在于为首置房的需要提供足够多的土地，并保障首置房的市场不受投资与二次置业的影响。至于在首置房市场内部，政府不会随便进行干预。谁勤俭节约，谁就可以早买；谁只顾眼前享受，政府不会特别予以照顾；一切交由市场机制决定。
    买首置房不用做入息审查（即收入证明），因为首置房面积小，又不可出租，有能力住得好一点的人不会去买。至于收入低到连建筑成本与开发商的合理利润也付不起的人，很难逼开发商为他们服务，他们只能租政府提供的廉租房。
    由于首置房的售价受到当地首置者的负担能力制约，地产商不会为竞投这类土地付出太高的地价，政府的卖地收益会受损；但政府可透过开放商品房的投资，去补回这方面的损失，同时还可以借此解决上面所说的问题三。
    当政府已为低收入人士提供廉租房，又为未有房的人提供首次置业的机会之后，政府就不用理会商品房市场的价格涨落。市场是有周期性的，有时偏高，有时偏低，政府不用花气力把它限死在一条合理线之上（其实谁都说不清哪条线才合理），市场的参与者可以自行评估形势，自己去承担投资的风险。
    商品房价格偏高的时候，可能会有很多用家都买不起楼；但这可能就是不应入市的时候，用家可以待房价偏低的时候才购房。况且，买商品房的人很多都是二次置业，他们卖出首置房时，可能会有钱赚（社会上首次置业者的负担能力可能已提高），可作为他们换楼的基础。
    对于投资性的资金，政府没有必要限制他们进入房地产市场。与其让这些资金到处兴风作浪，连大蒜之类的民生商品也去炒卖一轮，不如就让资金藏富于地，协助社会加快建设，推进城镇化。
    政府应鼓励投资者把手上的物业出租，并对空置房征收惩罚性的房产税。这样，市面上可以出租的房子就会增加，租金就会因竞争而下降，人民一样可以靠租房去改善生活。
    政府可能会担心，投资过度会导致房地产市场泡沫化，但政府要关注的，不应只是价格过高的泡沫，而更应该是借贷过度与兴建过度的泡沫。只要政府不随便让银行借钱给投资者去买楼，而是让投资者用自己的资金去投资房地产，那政府就可以不理。至于兴建过度的问题，则政府完全可以通过调节土地供应去避免，不应把自己应该承担的责任区归咎投资者。
    当民生的住房需要已基本保障之后，中国应开放房地产的投资市场，让资产价格可以恰当地反映社会的经济规模与资金的供应情况。这样拥有产业的人就可以与社会共富贵。因为，每当经济发展蓬勃时，工资上升的幅度总不及楼价。因此，让人民可以享受到资产价格升值的得益，可令经济增长的满溢效果更为彰显。
    现时，中国自置居所的比例已相当高，政府实没有必要，为了帮助少数未置业的人入市，而硬要把整体楼价压下来。这不但难度极高，而且会打击一大片，才保护到一小撮，在政治上并不正确。
    再者，让多数家庭可以获得房价上升的得益，既可鼓励他们消费，亦可提高他们投资及做生意的能力，令中国可以减少对出口的依赖。此外，房地产价格上升还可以帮助地方政府有较佳的财政收入，有助地方政府减税，诱发经济增长。中央政府没有必要强逼地方政府实行限购政策，只要限制地方政府胡乱批出过多的土地，并能为当地居民提供足够的廉租房与首置房即可。至于商品房的价格，就让它按市场机制浮动算了。
    本文作者施永青是中原地产创使人兼董事。