宋黎：两个“觉醒”和一个“恐慌”——房地产需求膨胀的历程

    推高房价的因素很多，需求、供给、税收、土地财政、贪腐、甚至丈母娘不屈的信念等等，都对房价施加了向上的推力。但不管因素多复杂，其中最关键的还是供需关系，尤其是需求端，这是高房价得以维持的基本面，其他因素相对而言只是在此之上起到了火上浇油的作用。没有需求的持续旺火，房价是很难走到今天的。所以，住房需求变化的分析对我们看清房价是有益甚至必须的。
    对于近20年来住房需求的膨胀，笔者认为可以分为三个阶段：价值意识觉醒阶段、投资意识觉醒阶段和投资恐慌阶段。
    住房价值意识觉醒阶段开始于1998年房改。在这之前，由于主要实施的是单位福利分房政策，人们基本上把住房理解为单位提供的配套生活保障设施。虽然单位是否分房以及分房位置和面积是当时人们选择工作时的一个重要参考，但只是把它看作工作单位福利水平的体现，始终没有把房屋的价值独立出来进行估量，更没有想到以后可以对房屋进行买卖交易。由于98年之前几乎不存在完善的商品房市场，基本上也就不存在商品房价值的评估标准和参照体系。某种东西在缺乏对应的市场和评估标准的情况下，其价值往往是被严重低估的。现在回过头来看当时的房价，的确是如此。
    随着房改的实施，住房与单位福利脱钩，全面停止实物分房（官方称之为“住房分配货币化”），之前已有的福利房由职工缴纳一定金额进行“购买”，把产权不明“的单位的房子”明明确确的划归为自己名下的产权。这期间人们对住房价值的认识逐渐觉醒：自己寄身的这座房子不再是单位为了你能好好工作而提供的福利，而是属于你自己的“财产”，是你能够自由买卖的“商品”了。“商品房”一词也一时间跃入平常百姓的生活，成为麻将桌上广场舞后最热门的话题之一。同时，由于99年开始的高校扩招和之前几年启动的高校毕业生自主就业政策，就业人口流动性的不断增强，住房的使用价值也逐渐被人们所看重。使用价值的提升也促进了对房屋价值的再认识。
    从时间上看，价值意识觉醒所推动的房价上升从1998年前后开始持续到大约2002年左右，其完成的标志是房地产中介门店像银行网点一样遍布各大城市。人们无论有无住房，普遍都接受了房屋的商品属性和财产属性。这一时期，虽然房价上涨明显，但这种上涨是由不合理的体制因素向市场回归所致，是长期被扭曲的社会资源的“价值修复”，我们不仅不应该设法阻止，某种程度上还应该欢迎和鼓励。
    走过了“价值意识觉醒”阶段后，住房的价值和价格完成了基本的匹配。如果房价就此停留在那个水平上，中国将是另一番景象。可惜，另一个至今还热门的词汇触动了国人的神经，也把历史的美好假设轻易戳破。这个词就是——投资。
    当然，“投资”二字不新鲜，但在时间进入到21世纪之前，说到投资，人们更多联想到的是办厂、买机器等企业和政府行为，没有太多和自身的理财联系到一起，有点闲钱也是往银行一存了事。随着时代的前进、经济学常识的普及和二手房交易市场的建立和成熟，大众的投资意识逐渐觉醒，更重要的是，前一段“价值觉醒期”房价的上涨，让大家在对房屋财产性的认识再递进了一步：自己的房子不仅是“商品”，同时也是“投资品”。投资不再只是把钱存银行或辛苦的收集各种邮票苦等他们泛黄。买一套房放在那，不多久后再卖出去便可轻松赚到别人辛苦一年甚至几年都赚不到的钱。这种甜头被一再的品尝和见证，成为一本本鲜活的投资教科书，每天都对大众进行着投资意识的启蒙教育。再加之媒体对通货膨胀、CPI、负利率等概念不遗余力的宣传，让大家觉得自己手中的现金就像是每天都在流失的青春，只有投资出去才能把它好好的安放。另一方面，大众投资意识的觉醒正好发生在城镇化与高校扩招、人口流动性增强的大背景下，房价的上升预期有了强劲的“实证”支撑。人们举目四望，到处轰鸣的建筑工地俨然一片片发烫的投资热土，等待着钞票的浇灌。于是，有点积蓄的家庭纷纷解囊，加入了投资的行列，一些人甚至辞掉了工作，成为了职业的房地产投资者。相应地，中国家庭的财产结构也随之发生了巨大的变化，房产取代了银行储蓄成为众多城市家庭份额最大的财产。当时已经初步显现的贫富差距也由此被狠狠的撕开一道大口并且一发不可收拾。人们说明某人富裕程度的方式不再像以前那样赘述某人的家当多充裕或是消费风格多豪迈，只需说他家有N套房即可简明有准确的表述。
    从时间上看，房产投资意识的觉醒阶段大致是从衔接价值意识觉醒的2002年开始，持续到2004年左右（当然，在投资意识上，中国东西部觉醒时间差比较大，对于江浙一带商业嗅觉灵敏的人来说，不少人2000年前就已经开始大举投资房地产，而西部欠发达地区则滞后一两年），至此，无论发达与落后，无论坐拥数套豪宅还是流离失所，“买房首先是一种投资行为”已经被所有人一致的接受，民众房产投资意识全面觉醒。
    2004年前后，“温州炒房团”以乱力怪神的形象被各类媒体陆续报道，刷新了大众对房地产投资的概念，也把大众对房地产的热情带入了投资意识觉醒的过度反应阶段——投资恐慌阶段。
    恐慌的背后是疯狂。这时期我们看到了众多楼盘一推出就售罄的销售奇迹、房产公司的司机通过转让电影票大小一般的楼花一张便获利数十万的财富故事、以及房叔房嫂们多到自己都数不清楚的房产。人们像难关时期囤积粮食一般的拼命囤积住房，带着“不投资，毋宁死”般的坚决。我一个经济条件一般省吃俭用的朋友，两年前拿出几乎所有积蓄连同父母的资助付了首付按揭买了自己的第一套投资房，然后更加省吃俭用的期待着自己的投资能结出善果。他买房之前问我到底该不该买？我说买，否则你每天都不会安心，以后房价每上涨一分，就像在你的心里刺了一刀。
    于是，在无数个“我朋友”的合力下，疯狂也好，恐慌也罢，房价就这么一次次突破人们的底线，撕裂了很多人的梦想，也成就了很多人的盛宴。
    写到这里，大家会有一个自然的追问：疯狂之后的下一站是哪里？什么时候能到？或者是还有没有下一站？房价会不会就这样一直疯狂成永恒？
    回答这个问题之前我们得分析下大家为房痴狂的理由。
    我们想想，一个有投资需求的人，之所以为把资金投到A市场而不是其他市场，原因何在？
    第一个可能的原因是没有太多其它的选择；第二是即使有其他选择，在其他市场的投资预期收益也低于在A市场的收益或是投资难度远大于A市场。
    中国的投资环境正是如此：资本项目不开放无法让国人享受海外健全健康的投资市场；国内股票市场脱胎于为国企改革服务的主导思想，管理层只着眼于股市的融资功能，对投资者权益严重忽视，让股市成为了投资者的风险教育场所；而对于想做点实业进行投资的人来说，国内的商业环境更是恶劣，各种制度障碍以及人为的盘剥，让很多人的创业梦想在从工商局赶往税务局和环保局的路上消磨殆尽了。（笔者有个亲戚开了家烧烤店，开店第一天就因烟雾问题被环保部门要求停业，亲戚没有改进任何烧烤工艺，而是给执法的管理人员5000元的贿赂，第二天就继续正常营业了。这样的例子大家可能都听说甚至经历过）。
    所以，对于国内的投资者来说，投资的选择余地不多，而即使有选择，其它方式的投资也难度大、收益低。
    从货币角度看，固定汇率制度与外汇占款的人民币发行制度与资本项目不开放相结合，恰逢中国出口急速上升时期，造成了货币大量发行又找不到出口，就像往气球里面吹气一样，货币压力越来越大。从宏观上看，一方面是优质投资标的的缺乏，另一方面是货币越吹越多，资金涌向房地产市场便成为一种必然。
    所以说，尽管房地产市场的泡沫是公认的，但在没有其他投资出口同时货币又在持续吹入的情况下，即使是泡沫，它也只会越吹越大。
    此外，由于政府多次的调控都未能有效遏制房价，更加制造了房价“刚性”的感觉（这种刚性已经脱离了传统意义上的对使用价值的需求，而是货币压力的直观体现），强化了民众对房价上升的预期，从而也强化了资金进入房地产的决心。
    高房价的确制造了很多的社会问题。但反过来，房价问题更是中国市场经济(尤其是金融环境方面)众多问题的集中体现。透视房价为我们解析中国经济问题提供了一个很好的视角。相应的，看待问题的逻辑应该是：只有把相关的金融、经济环境治理好了，才有房地产健康发展的土壤，而不应该是把房地产市场调控好了才能换来中国经济的健康发展。这样的思路才让我们不至于陷入调控和涨价的怪圈中不能自拔。
    当然，这么一说可能很多人心一下子凉了。毕竟如果把降房价当成一个独立的问题来看待和处理，相对还比较简单可期；而中国的经济问题盘根错节发杂多端，解决起来难度大了不知多少。而等经济问题理顺了再来等房价回归，一切心情尽在一串省略号里了……。
    不过，其实要房价下降还是有办法的，而且是符合市场规律的简单方法——大幅度增加供给。很多人对此会有异议，并且举出空置率的数据来说明供给其实早已过量。但是，我们这里与供给相对应的需求不是指居民的自住需求，而是投资的需求。空置率只能说明相对自住需求的过量供给，不断上升的价格说明相对投资需求的供给还是不足的。继续大规模的加大土地供给，让建房的速度超过货币发行的速度，才能真正让供给压倒需求从而让房价下行。
    不过增加房地产供给存在两个障碍，其一便是所谓“18亿亩耕地红线”制度。虽然对于该制度的争议之声此起彼伏（其中最著名的是天则经济研究所2008年发布的题为《粮食安全和耕地保护》的调查报告，肯定的表达了“18亿亩耕地红线没有必要”的观点），但至少到目前而言，该红线制度还是有效的制约了城市建设用地供应的放量。
    另外还有一个原因，虽然不是管理层（尤其是地方政府层面）主要考虑的因素，但其实更不能忽视——风险。
    如果粗放的大幅度增加土地供应而缺乏科学的规划安排，不仅会造就更多“空城”和“鬼城”（我们遵义和省会贵阳的部分区域都被很多媒体冠“鬼城”的称号），更重要的是，供给一旦大量释放，以目前房价的高位，“唱破”多年的房地产泡沫真的会被撑破，房价急剧下降，进而引爆银行的坏账并把其他关联金融机构拉下水，一场经济危机也就随之而来了。
    没有经历过房地产泡沫破裂和源发经济危机的国人看惯了房价只涨不跌，他们可能会这样认为：由丈母娘意志领衔的“刚需”不会等房价大幅下降就会果断出手，情况不会发展到危机的地步。这种思维还停留在把房屋看做消费品的阶段，正如上面的分析，如今的房地产在第一意义上是投资品，其次才是消费品，房价与工薪阶层的购买力相距太远，试问：如果房价下跌10%，有多少自住的刚需有能力欣然接盘？一旦房地产进入价格下降通道并且买卖方都达成共识，那抛售房产的急迫性将会比买房结婚强烈得多，加之未来必然开征的房产税的助力，房价的下跌或许会以大家意想不到的力度和速度席卷而来。到那个时候，城镇化、投资、刚需的故事将会是另一番的表述；丈母娘们或许依旧坚持，但更多的会说“再等等看，再等等看”。房地产市场由于建设的周期性，即使市场转向，供给往往还在高位，不能随市场的风向及时的调整，这一等，或许就从繁华等到了萧条。
    上面分析了很多，简单说来，房价的走势主要取决于两个方面：土地供应和货币发行。土地方面，由于“新型城镇化”的战略以及社会对“18亿亩耕地红线”质疑声的不断增强，土地供应量的大幅增加是必然趋势。货币方面，人民币升值背景下的出口放缓早已成为既定事实并将继续延续，基础货币发行迅猛增长的势头必将放缓；不仅如此，在信贷方面，新一代政府对泡沫的充分认识以及“克强经济学”对经济刺激的高度警惕，都预示着流动性过分充裕的局面将会逆转（事实上，前段时间银行业的“钱荒”已经做出预演）。在这样的形势下，笔者认为房价会逐渐失去疯狂的基础而回归理性。
    在某些趋势下，“疯狂”是顽强的，但是，如果趋势改变，“疯狂”同样也是脆弱的。想想当初所向披靡的温州炒房团，在看看温州房地产的现状，或许，看清未来并不是很难。