李迅雷：让中国房价软着陆

    自2003年以来，中国政府出台了一系列房地产调控政策，但却未能有效控制房价的上升，因此，如何调整现行房地产政策，是新一届政府必须直面的难题。居高不下的房价不仅成为中低收入阶层生活的最大压力，也成为未来中国经济发展的最大隐患。从历史看，几乎所有的国家都难以避免因房地产泡沫破灭而导致的经济、金融危机。因此，让房价软着陆，是非常值得探讨和关注的“中国梦”。
    抑制需求比扩大供给更合理
    控制房价，从供求关系的角度看，可以运用的手段无非是两种，一是抑制需求，二是扩大供给。不少人建议通过扩大供给来平抑房价，认为其比用行政手段（如限购政策）更合理有效。但市场化手段的扩大供给，看似对调控房价的效果会十分明显，但同时可能会助推未来房地产泡沫的加速破灭，给经济社会留下更多的后遗症。
    首先，扩大供给意味著有更多的城镇土地（稀缺资源）要变为住宅用地，在2000年至2010年的10年中，中国城区面积从2.18万平方公里，增长到4.05万平方公里，增长了86%，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，但城镇常住人口却只增长了50%左右，这10年间土地利用效率也不断下降，且对农业和环境造成破坏。
    其次，根据2010年底中国住建部发布的数据，中国城镇人均住宅建筑面积约31.6平方米，比30年前扩大了近四倍(1978年城市人均住宅面积6.7平米)，人均住宅建筑面积已经超过了日本、韩国和香港。即便是发达富裕的欧洲国家，其城市人口的人均住宅面积也不过是36平方米。故在目前已经大幅增加保障房的前提下，再扩大居民商品房的供给，势必会导致未来供求缺口进一步扩大（未来中国面临的人口老龄化、出生率下降都会降低对住宅的需求）。
    第三，扩大住宅用地和住宅供给意味着银行等金融部门给房地产行业的融资规模和占比都会增加，一旦出现房地产泡沫破灭，则金融部门的坏账率会大幅上升，从而加剧潜在金融危机的严重性。
    从通过抑制需求来控制房价的政策效应看，虽然政策的执行难度较大，且控制房价的短期效果也不明显，但对于抑制投机和投资性需求还是有效的。而且，由于土地是不可再生资源，扩大供给势必消耗珍贵资源，而抑制需求则不会。
    扩大供给抑制需求须另辟蹊径
    商品房去年的销售额达到6.4万亿，可见，房地产市场的规模已经非常之大，从总市值看，房地产规模应该超过100万亿，成为中国投资者大类资产配置中权重最大的品种。房地产既然已经形成了规模庞大的市场，就应该规范起来，借鉴证券市场，推行“公开、公正、公平”的三公原则，即商品房持有和交易的信息需要在一定范围内的公开，交易过程要公正，获得商品房的方式和价格要公平。其中公开透明是最重要的。而要实现公开透明，首先要实现房产信息的全国联网，目前只有40多个城市实现了联网，若要实现全国各大城市都联网，在技术上并不难做到。
    一旦实现了全国联网，就可以对涉嫌违规购房者进行查处：这就如过往监管部门对股市进行清理整顿一样，如对借用他人身份证开户交易或用“拖拉机账户”交易等行为，一律予以清理和终止；对于涉嫌内幕交易的行为，不仅要没收非法所得，而且要予以惩罚。此外，国内《证券法》要求证券从业人员不能买卖股票，国外则要求从业人员买卖股票必须披露。那么，中国房地产市场信息联网后，对房地产所有者的基本信息披露的要求就应该更高，必须定期更新相关信息资料，如是否存在借用他人户口购房现象，所属房产是否居住、出租或空置等。尤其对公务员的买卖房产行为，更应该要求其及时报告并予以公开。
    与证券市场监管部门对内幕交易惩处的严厉程度相比，房地产市场似乎鲜有打击内幕交易的案例。比如，影响地价和房价有诸多因素，其中城市的道路交通规划和拆迁规划等都是重要因素，哪里规划了高速公路下匝口或地铁、高铁的站点，哪里打算拆迁等，都会让该区域的土地价格和房价升值。那么，这些规划或决定的知情人是否有与之相关的交易行为，是否从中获益，都应该及时声明，而政府更应该设立类似具有证监会那样职能的“房监会”，像对待证券市场的内幕交易者一样，对涉嫌进行房地产内幕交易的人进行立案侦查和惩处。
    假如全国房地产信息可以实现联网，可以形成三大功能：楼市调控、房产税征收和反腐败。与住建部等政府部门联网，可有利于房地产调控政策出台更加精准化；与各级税务部门联网，可以有利于房产税的执行；与各级纪检部门联网，可以提升反腐效率。
    再者，若同时在近期内能够实现公务员家庭财产公开，则可以起到信息监管的双管齐下效应。那么，举国上下必定会发生规模不小的抛售商品房行为，从而另辟蹊径地扩大了商品房的供给，同时也维护了市场的公平公正。同样，对抑制投机投资性需求也会起到明显作用，因为至少公务员家庭财产信息公开后，其投资行为受到了全社会监督，其他有巨额收入来源不明者，也不敢通过房地产市场来达到洗钱和获利的目的。
    存量调控比增量调控更奏效
    如前所述，如果能够实现房产信息全国联网，那么，房地产调控的手段将更加多样化，技术层面的执行难问题也可以得以解决。从过去上海和重庆两地推出的房产税试点情况看，效果并不理想，主要原因在于征税范围过于狭窄，上海是对两套以上的新购增量房进行征税，过去无论有多少套均既往不咎，重庆尽管有对存量房征税，但只针对个人拥有的高档独栋别墅。
    上述两地的房产税试点，本质上是对规模庞大的房地产拥有者中的极少部分增量房产进行征税，注定起不到调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上两极分化现象的作用，也难以抑制房地产投资和投机行为，不能够从总体上提高不动产保有成本及实现房地产资源的优化利用。
    如今，新出台的调控政策是拟严格对二手房交易获利部分征收20%的所得税，但已经引起全社会的偏负面评价，关键的问题是覆盖面过广，没有区分高财富群体与中低财富群体之间的税负差异。因此，如何出台能够为绝大部分居民所接受的方案，是房地产调控的关键所在。
    笔者认为，只有对存量房进行征税，才能触动现有利益格局，有效抑制房价上涨。而房产税的开征，是通过提高房产保有成本来优化房地产资源合理配置的，关键是如何制定合理的起征点。而起征点无非是从起征面积、套数、单位面积价格、总价等几大指标中选择，这也势必成为最受争议的方案，正如工薪所得税的起征点调整一样。但要获得通过，房产税必须是针对中国居民房产总额占比最大的前10%-20%的群体，而非中低财富阶层。
    中国的个税改革之所以受到广泛批评，就是因为没有能够对大部分高收入群体进行有效征税（除少部分经营规范的高收入行业外，很多行业的高收入群体大多采取各种避税手段，灰色收入部分更难以征税）。而以家庭为单位计征综合所得税虽已提了多年，却仍未推行，可见中国确实存在行政部门改革意愿不足问题。
    因此，中国房产税的全面开征，可能同样也会面临“只闻楼梯响，不见人下来”的结局，但作为一个学者，我的心愿还是盼望能尽早在全国范围内推出房产税。房产税应该更多地借鉴西方成熟经验，同时必须提高房产信息的透明度。而中国经济社会领域的各项关键信息透明度的提高总是比预期的慢，主要原因还是来自既得利益群体的抵制。同样，对房产的存量进行征税，其阻力仍然是非常大的，但还是希望新一届政府决策者能知难而上。
    当然，房价要实现软着陆，调控的难度还是非常大，因为市场价格的波动存在一定的随机性，调控政策若过强，则导致房价暴跌的可能性依然还是存在的。不过，既然政策的着力点是在抑制需求而非扩大供给；是在提高市场的透明度、优化房产资源配置，而非扰乱市场秩序；是在缩小财富差距而非扩大差距；那么，房产价格经历大幅震荡之后回归理性的概率还是比较大的。即便出现暴跌，总比用扩大供给的手段引发暴跌的结局要好，且存量调控政策奏效之后，还留有后手，可以通过刺激需求等方式来稳定房价。