陈才天：楼市“泡沫”不会破灭的八大理由

    我在2012年2月3日写了《楼市泡沫不会破灭的四大理由》博文，在新华网•论坛、凤凰网•论坛发帖，并在人民网•强国博客发表后很快置顶。被多家房地产网站转发，毁誉参半，赞赏的自然是房地产商，反对的人自然是大量的草根群体，有的人甚至认为是被房地产商收买。那时的形势看，预测楼市泡沫破灭的呼声异常高涨。叫跌派的代表人物有著名的牛刀先生，有著名经济学家茅于轼和谢国忠等人。直到6月份才有著名经济学家张五常先生发文称：“中国楼市无泡沫”，张先生认为中国房贷与上世纪80年代日本抵押房贷有很大的不同。
    由于中国楼市可能是一个永远难以解开的死结。我根据了解的经济资料与形势分析判断后，在原来四大理由的基础上，再加上三条理由，便成为七大理由。下面分二部分，一是那时的原文，二是现增加的第五、第六、第七条、第八条理由。
    一、原文
    中国楼市泡沫会破灭吗？回答是肯定的，几乎没有一个人提出相反的意见和见解。
    中国楼市泡沫什么时候才破灭呢？著名自由经济学家谢国忠有多次断言：2012年。数不清的，国内国外的预言家、幸灾乐祸的看家和提心吊胆的买家：……。
    不过，有一个人与众大相径庭。他说：中国楼市泡沫不会破灭。他有四大理由支持。
    首先，房地产商的资金链不会断裂。通胀还将继续。理由是，央行执行“外汇本位”基础货币制度没有改变。虽然，自2011年元月始，央行已经不再执行强制结汇的政策。但2011年外贸顺差1600亿美元，仍然以人民币6.30 ：1结汇，就有10.000亿元人民币现钞投入市场，按M2的货币市场乘数计算，约有40.000亿元人民币流通值的效应。虽然国有银行可以控制房地产借贷，但如果每年都有10.000亿元人民币基础货币投入市场，可想而知，房地产商的资金链会断裂吗。即便以后外贸顺差减少一半，只要央行不再提高储备金率，只要央行不改变执行“外汇本位”基础货币制度，房地产商的资金链也就不会断裂。虽然，由于上月外汇占款下降千亿美元，央行最近还降低了储备金率零点五个百分比。
    其次，政府强制推行各种限购政策，只不过是控制房价继续上涨的机制，并不是使房价下跌的政策。任何一级政府都不会出台促使房价下跌的政策。
    第三，房产是经久耐用的消费品，政府不会出台新房折旧销售的政策。据悉，几乎所有的大型房地产企业，都拥有10年的供房资源。但是，没有人担心房子会烂掉。这虽然是非理性和非科学的，也是违背商业道德的。
    第四，中央政府的限购政策本身就起到了保护房价相对稳定的作用，即既限制了投机资本继续进入楼市使泡沫扩大，又限制了房价发生暴跌的可能性。那些自由资本主义经济学家极力反对中央政府限购政策，是一种极其错误的观点。不过，如果没有限购政策，楼市泡沫到了那个极限阶段时，是一定要破灭的。正是由于限购政策阻挡了楼市泡沫继续放大，同时也就阻止了楼市泡沫的破灭。
    中国市场的容量太大，具有超越现有经济学理论的巨大潜能。那么，为什么国内外几乎所有的经济学家们，有的人预言楼市要破灭的时间表（牛刀、谢国忠等），郎咸平“雷文”预言《楼市若崩盘，99﹪的白领会破产》，日前，经济学诺奖得主美国普林斯顿大学克鲁格曼教授预言中国经济危机。还有巴菲特在2年前就宣称，中国楼市是世界上最大的泡沫危机等。这是由于中国改革开放以来，实行在人类社会经济史上是独一无二的公有制与私有制共存共同发展的双轨制混合型经济体制结构，但是，目前国外还未形成中国双轨制经济学理论。国内经济学界可划分为两派，一派主张继续全面私有化的经济学家，基本沿用西方资本主义经济学理论；另一派是坚持公有制的经济学家，仍然是以马克思主义经济学为主导的经济学理论。因此，国内同国外一样，也没有形成对于现行关双轨制的经济学理论。换句话说，关于中国楼市泡沫是否破灭、崩盘的问题，将使国内国外经济学家，包括诺贝尔经济学奖得主在内以及金融家们的预言破产。
    二、新增四条理由如下：
    第五，央行提高基本准备金率并不能够限制他们使用自己的资金投资房地产。众所周知，中国外汇储备已达3.3万亿美元，央行外汇占款高20多万亿人民币。外汇本位主义货币政策导致M2余额达到100万亿元。虽然央行采取提高基本准备金率高达20﹪以上，减少了货币流动性。但是由于中国外汇储备拥有者主要是民营企业主，他们通过出口创汇发了财，赚的外汇全部兑换成人民币，国家却没有限制这些人使用属于他们自己的资金。因此，才出现外国不曾有的，属于中国特色的炒房运动。投资楼市的大小资本家，从外贸中赚的外汇兑换成人民币，央行提高基本准备金率并不能够限制他们使用自己的资金投资房地产，所以，楼市不会大幅跌价。楼市“泡沫”就不会破灭。换句话说，中国房价市场不是一个完全的住房市场，而是兼有很大投机投资的市场。这是一个怪胎，一个畸形儿。
    第六，我国仍是在执行着计划经济时代的外汇储备政策和立场。
    中国通胀的新特点。从房价来看，中国通胀率很高，所以引起了国际国内不少经济学家的担忧与警告。但去年10月周小川行长发话说，“通胀是一种税，中国无通胀。”周行长为什么说中国无通胀呢？他说的就是中国政府没有凭空乱发货币，这与张五常说中国楼市无泡沫，是基于同一个理由，即中国基于外汇本位主义发行的货币，不是通胀，也不是泡沫。但是，谁也不能否认中国房价太高，明显具有通胀的特征。这样，有一个政治经济学问题就出现了，即外汇本位主义货币政策有没有错误？以及一个国家如何控制外汇储备。比如，在2010年，日本、德国、英国、美国的民间外汇资产分别高达4.99万亿、6.91万亿、12.78万亿和15.4万亿美元，这些国家的外汇储备量都远超中国，为什么唯独中国出现基础货币超发呢？显然，这与中国外汇储备政策有关。这四个国家的外汇储备绝大多数者是由国民个人资本拥有的，没有与国家货币发行发生关系。实际上，中国仍然采取了由于国家控制全部外汇储备的立场，是在继承执行着计划经济时代的政策策略。换句话说，中国不改变当前的外汇储备政策立场，房价很难下跌。
    这就是政府多次采取措施限制房价，但至今仍然没有出现所谓泡沫破灭危机，却在2012年仍然出现普遍微涨的局面。
    第七，中国正处在城市化的过程中，在今后20年内对房产刚性需求仍然旺盛。楼市虽然在“泡沫”环境下，又出现政府投资巨大的保障性住房建设，两者相行不悖的经济景观；
    去年初，著名经济学家茅于轼先生在一次访谈中称楼市泡沫很快就要破了，房价要暴跌。本人发评论问他：房价下跌多少才算是泡沫破灭？降20～30﹪是不是泡沫破灭。接着，茅老先生回应“要跌50﹪”。实际上，本人当也认为房价会有一定的回落，主张房价在一定程度上降价也是必然的，但20﹪左右的降价算不上“泡沫”破灭。而事实上，在2012年仍然出现普遍微涨的局面。
    由于一方面随着政府扩大内需政策的推进，公民收入将继续增长；另一方面，物价的合理性上涨会在一定程度上使一二产业的劳动者增加收入，这样就形成一种房产“泡沫”被逐渐消化的过程。
    第八，各级地方政府土地财政的追求，使地价不会下降，反而还有上涨的可能性。
    ※ ※
    现在，有的人担心房价还要大上涨，主涨派的常胜家任志强先生至今仍不闭嘴。本人看起来，房价大涨的机率很小。如果算是预言，未10年房价总水平上涨不会超过10﹪，这就是说房地产投资将出现亏损的总趋势。
    又，最近“国五条”要实施征收出售房产者20﹪的个人所得税，这将有力限制房产投资投机活动。房价上涨动力将减弱。
    （2013年3月5日作）