唐志军：为何房地产调控基本无用(中)——房调政策的“十宗罪”

    在上文中，我指出，在所有有关中国房地产的问题中，人们问得最多、也最引起人们普遍关心的第二个问题是“为什么出台了这么了调控措施，甚至出台了号称‘史上最严’的调控措施，却基本上木有撼动中国的房价呢？”。要回答这个问题，一方面，我们要回顾这几年来的房地产调控的主要政策，另一方面，我们得问，这些政策到底错在了哪里？
    先让我们回顾一下2008年以来，我国所出台的主要调控措施。
    2007年底，受金融危机的影响，中国经济急转急下，房地产市场也在2008年初陷入谷底。为扭转中国经济，2008年，中央政府在推出了“4万亿”投资计划的同时，也放松了对房地产市场的调控。
    受宽松政策的刺激，2009年底，我国房市再一次走向“过热”。2009年12月14日，国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨。12月17日，5部委新政打击囤地炒地，要求拿地首付不低于50%。12月23日，财政部要求五年内住房转让全额征收营业税。2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，要求首付不得低于40%，并加大房地产贷款窗口指导。1月12日，央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋。2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案。4月11日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。4月17日，国务院要求房价过高地区可暂停发放第三套房贷。4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金。4月30日，北京出台限购政策。此后，重庆、深圳、广州等地相继出台限购政策。5月2日央行年内第三次上调存款准备金率。9月18日，李克强要求加快公租房建设和坚决抑制投机性需求。9月27日，国土部住建部出重拳，禁止闲置土地一年以上的开放商拿地。9月29日，中国出台措施巩固房地产市场调控成果。11月3日，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。
    2011年房调继续。1月14日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日，国务院出台了严厉的“新国八条”，要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷。1月27日，财政部规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2月8日，上调存贷款基准利率0.25个百分点。2月9日，住房和城乡建设部上调个人住房公积金贷款利率。2月18日，上调存款准备金率0.5个百分点。3月25日，再次上调存款准备金率0.5个百分点。4月6日起上调基准利率0.25个百分点。4月21日，第四次上调存款准备金率0.5个百分点。5月26日，国土资源部对土地市场的监控再度升格。7月14日，要求房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。8月17日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。在如此密集的调控下，2011年下半年，一些城市的房市开始陷入冷清：成交量下降、房价有所下跌。面对此情此景和对经济进一步下滑的担忧，一些城市的房调开始松动；而且，央行的货币政策也开始转向，11月30日，央行决定，下调存款准备金率0.5个百分点。
    2012年，房市调控博弈横生。2月15日，12城市下调首套房贷利率。此后，一些地方政府暗中托市。2月21日国土部要求加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策。7月8日，温家宝发话：制止地方放松调控，决不让房价反弹。7月19日，国土部、住建部下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。7月24日，国务院派出8个督查组开展督查。9月23日，住建部要求坚持房地产市场调控政策不动摇。12月25日，住建部发文称明年继续限购，房价过快上涨问责。然而，具有强烈讽刺意味的是，从2012年9月开始，我国多个城市的房价再一次扭头向上。不得已，2013年2月20日，国务院发布“新五条”，要求加强房地产调控！
    从这几年中国房价的实际运行来看，不难发现，虽然调控不断，可是这些调控基本上没有达到预期目的。苦逼的国人不禁要问，这些调控政策为何没用呢？它们究竟错在了哪里？
    经济学的基本道理告诉我们，一项商品的价格是由供求情况决定的，如果求大于供，则价格上涨；如果供大于求，则价格下跌。房价连年调控，为何并未使其下降呢？根本就在于，已出台的调控措施，没有把握住房市的供求关系。在《为何房地产调控基本无用（上）--谁是房价持续上涨最大推手》一文中，我指出“推动我国房价不断上涨的主要因素有四个：货币因素、土地因素、收入分配因素和投资投机性需求。其中，货币因素所起的作用最大”。而就中国的房调政策来说，对这四个因素的触及还远远不够。加上其他方面的缺陷和约束，房调基本没用，就成了一种宿命式的结果。具体来说，我认为，中国的房调政策有“十宗罪（错）”。
    “罪”一：未严控货币供应量。就货币政策来说，虽然也有上调存款准备金率、利率和收紧房贷等举措，却未严控货币发行量，致使中国的货币增长率和供应量在世界上都是位列前茅的，如中国的M2/GDP就远高于大多数国家。如此巨大的货币供应，能不导致一般物价水平和资产价格的上涨？在通货膨胀之下，买房就必然成为人们保持货币价值的一种理性选择。
    “罪”二：未改变对土地财政的依赖。虽然现有的调控措施涉及到了土地问题，却未改变土地总体上供给趋紧的状况。在财政约束下，地方政府不得不约束土地供应，抬高土地价格，以换取更高的土地出让收入。即便地方政府愿意多供地，但在“18亿亩”红线面前，也无能为力。而导致土地财政的，是中央和地方在财权和事权分配上的不匹配，这种不匹配绝非房调政策能改变。
    “罪”三：未改变土地的预期价值。在“红线”划定、货币超发和农民缺乏实质土地产权的约束下，人们会预期土地供应将越来越少，土地因稀缺而具有越来越高的价值。因此，“争地”和“捂地”就成为一种必然选择。出台的房调措施中，虽然也有打击开发商“捂地”的条规，但相比“捂地”所带来的巨额收益来说，这种惩罚就如在王八壳上刻字--不痛不痒。
    “罪”四：未加快提高居民收入。就中国房价的格局来说，许多中低收入者感受房价过高的一个原因就在于其收入太低。如果其收入增幅能超过房价增幅，则衡量房市泡沫重要指标之一的房价收入比就会大幅下降。然而，让国人尤其是中低收入者悲催的是，他们的收入增幅不仅跑输了GDP增长率，更是远低于房价增长率。而所谓的房调，与加快提高居民收入可谓是风牛马不相及。
    “罪”五：未改变收入分配差距。在我们的研究中，得到的一个重要结论就是，“城镇居民的可支配收入增加对房价上涨的影响并不大，而代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点，住宅价格则上涨1.356个百分点”。在严重的收入分配不公之下，首付50%、限购等政策对那些手握巨款的“房叔”、“房婶”、“房媳”们和拥有多个户口或身份证的官员来说，毫无作用。就中国的现实来说，现有的房调政策与缩小收入分配差距基本不相干，并且，人们苦苦期盼的收入分配改革却像中国会议中的领导一样--迟迟不肯现身！
    “罪”六：未改变高额的房产税费。除了占总房价30%左右的土地成本外，多如牛毛的各种房产税费则占了总房价的40%左右。如此高的税费怎能不导致房价高企？但即便我们拿出超级放大镜，也找不出现有的房调政策中，有哪一条是降低税费的！你说，这怎能不“坑爹”？
    “罪”七：未拓宽人们的投资渠道。由于金融的垄断、实体经济的萎靡、投资机会的缺乏、股市的恶意圈钱和连年不振，在中国，普通民众很难寻找到比买房更好的投资渠道。为避免高通胀下的货币贬值，像笔者一样的诸多民众不得不把仅有的一点余钱投资到房地产中。然而，不幸的是，迄今为止，苦逼的小民们还未发现房调政策中有拓宽人们投资渠道的条文。
    “罪”八：未搞好政府与市场的分工。“凯撒的归凯撒，上帝的归上帝”，在房地产领域，政府该管好的是保障性住房的建设与分配，保证好低收入阶层的住房供应，而不应该一味地针对商品房。商品房价格应该主要由市场调控，政府只能间接引导商品房价格，公共住房才是政府关注的重点。否则，政府的调控就有越俎代庖的嫌疑。然而，现实是，一方面，保障性住房欠账接近10年，而且，即便现在想还账，可在分配中存在大量的腐败；二是已出台的房调举措中，市场的手段少，行政的手段多。
    “罪”九：未避免政策间的相互矛盾和抵冲。现有的调控手段混杂多变，有的叠加共振，有的对冲抵消。按照经济学的普通常识而言，要抑制房价过快上涨，一方面应该增加商品房的供给，另一方面则是要减少需求。然而，我们看到，紧缩土地供给和压缩对开发商的信贷等举措，在开发商拥有大量自有资金的时候，不仅不会使开发商面临资金链断裂的威胁，从而通过降价来挺过难关，反而会导致开发商选择暂时不投资商品房开发，这样，商品房的供给必然减少。此时，如果商品房的需求不变，在供给减少的情况下，房价只会上涨而非下降。
    “罪”十：未做到全局思量和预期清晰。在中国的房调中，一个突出的问题是政策制定者的一厢情愿。他们在制定政策时，一叶障目，只考虑某些集团和群体的利益；而非思量全局，从各个群体、不同层级政府的利益诉求入手，推出让各个群体、各个层级政府都认同的政策措施。因此，这些政策推出时，不是被这个骂，就是被那个骂；不是得不到执行，就是换不来预期的结果。更让人哭笑不得的是，当宏观经济形势不景气时，决策者在GDP增长压力下，就可以不顾前期的调控举措和调控结果，悍然推出与前期截然相反的房调政策，导致政策毫无稳定性和预期性可言！
    各位，试想，在这“十宗罪”的重压下，中国的房调能有用吗？祈求这样的房调，还不如去拜菩萨！
    唐志军为经济学博士，湖南科技大学经济学教师