邵晓忆 李文科：2012 输不起的中国楼市

    路透北京12月13日电—中国政府正面临着艰难的选择:持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力.
    2012年,是中共十八大召开的敏感年份,”维稳”高於一切,与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之.中央政治局对2012年地产政策的最新定调是:”坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,暗示政策短期仍趋於以控制房价为主.
    从高层官员众口一辞强调房地产调控”不放松”,到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示北京对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出.
    “房地产调控是重中之重,是这次宏观调控主要攻击的目标”,中国交通银行首席经济学家连平称,”最不可能首先放松的就是它(房地产调控政策).”
    但这又不是一厢情愿的事,总得面对现实.当前欧债危机仍在发酵,中国经济增长动力减缓,楼市调控正在考验决策者的智慧:持续调控是否会令中国经济跌入”硬着陆”深渊,保障房能否力挽狂澜,限购令何时可以全身而退……
    2011年底的冬天,对於购房者来说是充满憧憬和希望的,他们终於迎来了期盼已久的降价冷风.虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫–部分专家认为,目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象,房价下跌幅度料有限;如果中国经济增速继续放缓,或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑.
    **怕它涨,又怕它大跌**
    房价飙升,百姓自然怨声载道,威胁社会安定.但房价跌得快,杀伤力可能更大,因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身,而且攸关明年中国经济是否”硬着陆”的宏观命题.在经济放缓的阵痛声中,中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向.
    “可以说,最近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱……而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意,调控的本意是维稳,是要刺破房地产的泡沫,”北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说.
    在不同国家,房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色,但在中国,这一角色显然尤为关键.瑞银(UBS)经济学家乔纳森 安德森(Jonathan Anderson)甚至形容中国房地产行业是”全球经济中独一无二的重要行业”.
    数据显示,2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%.不过,房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等,还有就业.
    “如果更广泛的角度而言,房地产相关联的产业是200多个,在GDP中的位置至关重要.”一个华东地区的小型房地产商对路透表示,所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等.
    “房地产仍是拉动经济增长的大的动力,我认为在未来很长时间,5-10年房地产还是动力,因为中国的城镇化建设还有很长的路要走,”连平强调.
    此外,房地产还攸关金融业的安全.尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试後曾乐观地表示,”房价下跌40%,银行抗得住.”但数据却并不乐观.截至2010年底,全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%,银行贷款已占房地产开发资金的70%.
    中国一大型国有银行某支行副行长分析称,如果静态看待目前的房价下跌,则对银行的风险并不大.因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的,因此即使现在房价下跌50%,对於大多数买房者而言,房子的价值仍然大於贷款余额.
    但是,银行的业务是动态的,考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款,以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等,”我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击,或者说这对银行而言是一件非常危险的事情,”上述副行长表示.
    近期已有部分商业银行指出,银行和房企能够承受房价下跌20-30%带来的冲击.但银行和企业更加关心房价下跌20%後会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现後有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应.
    “当前楼市调控的方向是对的,房价需要回归合理价位,房价有可能会下跌30%.楼市调控政策要坚持,但不能太急,尤其是价格不能跌的太急,否则中国经济受不了,”中国全国人大财经委副主任贺铿此前对路透表示.
    **开弓没有回头箭**
    其实,从2003年以来,中国几乎每年都推出楼市调控之举,但效果相对有限,炒房团四处出没,令房价持续飙升.而在飙升的房价背後,房地产吸引资金”抽离”实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响,地产泡沫破灭的风险如”达摩克利斯之剑”般高悬在上.
    类似的惨痛教训并不少,1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下,国内需求疲软、资金外流,经济十多年来几乎停滞不前.
    1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长,失业率飙升,2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成.更严重的则是,2008年美国房地产市场泡沫的破灭,引发了全球的金融危机,而这场金融危机的阴霾至今仍未消散.
    中国本轮房地产调控,亦与2008年金融危机後中国的宏观政策有关.当时迫于经济增长和就业压力,中国宏观政策发生180度逆转,不仅是财政货币政策的放松,更有一揽子刺激计划,令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰,本轮房地产调控因此被迫出场.
    但这次的中国房地产调控,显然没有翻版以前的套路.尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏,尽管中国经济面临增速放缓的阵痛,但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口.
    中共中央政治局上周五召开会议称,2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展.
    房地产调控不会轻易放手的另一原因是,现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语,开发商资金状况也不大相同.
    “2008年几乎所有的房地产企业都缺钱,行业没有发生一起并购案例.今年大中小型房地产企业,有的资金紧张,有的不怎麽紧张,出现了差异……我认为,国家对住宅市场去投资化的决心不会改变,”国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称.
    稍早有报导称,中国民营房地产开发商–绿城中国正与中投和黑石(Blackstone)深度接触,拟成立合资公司.同时中国房地产服务商亦在整合以求生存,例如易居中国宣布入主21世纪不动产中国业务.
    **下调存准不是”开闸放水”**
    央行12月初意外地下调存款准备金率,让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光.但业内人士及专家纷纷表示,银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松,也难以改变未来房价下降的趋势.
    中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称,货币政策的结构性放松,重点是只针对实体经济,并不是房地产融资政策的转折的信号.对整个房地产的融资政策,包括一些在供给需求调控方面的政策,并没有根本性的转变.
    “央行首次降准对於缓解房企资金困局上很难起到及时雨的作用.但在目前房企资金缺口难于补救的紧要关头,信贷政策转向的迹象,对房企信心的回复、以及未来融资难度的预期上无疑是一大利好,”链家地产首席分析师张月表示.
    “现在政策有点松,是支持放松其他行业,房地产企业的力度没有松,只能是相对松一点,但还是很紧,”一家小型房地产企业的总经理李泽云告诉路透.
    张月并指出,从楼市调控方向上看,限购政策短期内不会退出,抑制房价快速上涨仍将持续;同时房企今年的瘦身也需要一段时期才能恢复,当前房企的降价促销的意愿并不会就此改变.房企12月冲刺业绩,预计12月楼市还会有一拨降价促销.
    中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延.亦有其他媒体获知住建部仍将延续限购令的期限.
    虽然有人担心楼市调控将令中国经济跌入低谷,但瑞信证券中国研究部主管陈昌华撰文指出,基於中国房价这十年间上升了很多,如果因为害怕对经济产生的负面影响,致使此轮楼市调控再次功亏一篑,那将来中国必将为现在的软弱付出沉痛的代价.
    **限购令+保障房=以时间换空间?**
    居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者,虽然他错过了最後一批福利分房,但他赶上了北京的”两限房”(限房价、限地价).
    “我们的房子那时候(2008年)均价6,500一平,而且房子多申购的人少,只要申购就成功,否则我们一辈子在北京都买不起房子.”他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房.
    更多的人没那麽幸运,只能”望房兴叹”–要麽买不起昂贵的商品房,要麽轮不上购买已经供不应求的保障房.当然,还有那些没有资格申请保障房,亦无力购买商品房的”夹心层”期待着房价的”合理回归”.
    保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏,配合以最直接的”限购令”政策组合,各地楼市销量随之跌落谷底,一些扛不住的开发商终於降价以求快速回笼资金.但业界担心,行政命令强压下的楼市需求终究巨大,若没有渠道疏导需求,一旦放开房价则可能出现报复性反弹.
    业界普遍认为,限购令并非长久之计,监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时,以保障房来消化一部分购房需求,然後再解除限购令,期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间.
    “调控并不是一个长期措施,我觉得就是用时间换空间,用三到五年的时候来换完成3,600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房,那市场调控就不需要了,”万达集团董事长王健林此前称,调控的目标就是保障大家有房住.
    一般而言,保障房建设的合理工期是两年半左右,中国宏观经济学会秘书长王建亦表示,随着大量保障房的陆续入市,中国房地产调控效果可能会在2013年显现.
    作为调控的长效手段,中国计划”十二五”期间(2011-2015)建设3,600万套保障房.今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1,000万套,此後三年再投建1,600万套.但住建部後来表示明年开工数量或将少於今年.
    尽管如此,这麽大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号.事实上,保障房建设计划一经公布,就引来很大争议.未来五年3,600万套的建设计划是否有足够的资金支持?在保障对象模糊的背景下,如何确保分配公平?保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决.
    “其实保障房面临最大问题是分配公平.最担心的是这3,600万套,不知道分给了谁? 结果保障房全出租了,待保障人群却分布不到房子,怎麽办?”北京一家大型上市国有房企的高层表示.该企业参与了大量的保障房建设.
    **保障房有”保障”吗?**
    实际上,中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划,但效果不如人意,这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并”委以重任”,但制度的缺失仍令保障房建设在”摸着石头过河”的进程中步履蹒跚.
    “我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质,包括政策、机制、保障范围、保障方式等,还需要在实践中不断完善,”中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示,”老实说,对很多问题的看法争论是很大的,现在是一边争论一边解决具体问题.”
    中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计,更多的只是零敲碎打的文件规范,包括保障房的质量监管、後续经营管理,公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引.
    因此,尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1,000万套的开工目标,但业界对此仍有争议,认为地方政府及房地产企业参与积极性不高,资金困扰等问题都将令保障房计划的最终完成掺杂水分.
    深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对路透算过这样一笔账:一年1,000万套的建设量,按每套60平方米, 仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3,000元计,至少需要投资1.8万亿元.而三年3,600万套则至少需约6.5万亿元的投资.
    然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧.截至2010年底,各地方政府负债合计已达10.7万亿(兆)元人民币,中央政府预期当中有2.5-3万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源,上述债务偿还风险尚不足惧.但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大.
    另一方面,保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金,
    而在高压调控下楼市的持续低迷,土地市场亦日益冷清,这已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降,依靠土地财政的地方政府的”钱袋子”受到很大影响,大量保障房的推进则令地方财政更加”捉襟见肘”.
    “没有土地出让,何来保障房?没有商品房热销,保障房实现就是一场梦,”地产评论人陈宝存在微博中如此说到.
    而在持续调控下,中国土地市场已明显降温,北京中原地产市场研究部数据显示,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币,同比减少5,200亿元,下降近三成.
    “如果是渐进的方式,每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房,并不会给地方政府造成巨大的压力,但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱,那就等於是竭泽而渔了,”华远地产董事长任志强在博客中指出.
    尽管高层屡次强调要确保保障房的质量可靠及分配公平,但由於在分配环节上的监管不力,少数地方还是出现了虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象.
    **”鸡肋”的选择**
    对於保障房建设的另一个主力军–房地产企业来说,参与保障房建设可谓是”鸡肋”:食之无味,弃之可惜.国有或大型房企更多的是出於社会责任参与保障房建设,但在商品房销售不景气的市况下,可供销售的保障房不失为快速回流资金的选择.
    “尽管大家都知道保障房是一个薄利、微利的产品,但在房地产严格宏观调控的环境下,还是有一些的优势,如会配套一些商业,这些可按市场价格销售,”上述北京大型国有房企的高层表示.
    他并称,与商品房相比,保障房的优势还在於没有销售压力,政府在信贷领域的支持等, 这些优点令该公司的保障房建设无资金之忧.
    北京另一大型房地产公司负责保障房的相关人员亦表示,从盈利角度看,公司保障房业务自有资金比例可降低到20%左右,即便利润率较低,如果能够通过快速开发、快速回收资金的形式运作,自有资金的收益率仍然较为可观,其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平.
    但资金压力依然存在.上述相关人员表示,目前公司在建拟建的保障性住房项目资金压力较大.公司正与政府部门协调,争取加快部分项目的销售对接速度,早日实现销售回款,同时也在寻找适合保障性住房产品的融资渠道,缓解公司资金压力.”
    一家外资房地产咨询公司投资部主管叶先生对路透表示,最近接了不少帮助国企保障房融资的单子,但谈的并不那麽顺利.
    “国有企业没有接受过这种市场化的利率,再加上保障房回报率比较低,两个直接匹配起来不是那麽容易的,”叶先生表示, “保障房的资金大家是口号喊的响,大家都说要支持保障房.但事实上, 有点雷声大,雨点小,我凭什麽去支持你牺牲我自己的收益呢?”
    他并表示,保障房融资通常寻求的资金组合方式是保险加信托资金,一般要达到10%以上的收益率双方谈成功的可能性比较大.
    通常保障性住房毛利率约达3-5%,与普通商品房平均30%的收益相去甚远.而对於此次大规模保障房建设的重点–公租房,由於需要持有获得收益,大多数房地产企业都避之不及.
    “其实从每个人心里都不愿建公租房,资金怎麽滚动啊?经济适用房,廉租房,无论赚多赚少,投的本金毕竟还回得来;投廉租、公租房,产品拿着,帐面资产占着,谁有这麽多的资金保障啊?”上述国有房企高管表示.
    中国今年开工建设的1,000万套保障房中,公共租赁房占很大部分.目前根据国务院9月底发布的文件,公租房是按照谁投资谁所有的原则,政府投资的项目可委托企业代建,逐年回购.
    而北京市10月出台的关於公租房最新管理办法称,投资机构及开发商建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限後,可由政府指定机构回购或经批准调整为其他性质的保障房,以吸引社会资金参与投资公租房建设.
    “关键是什麽叫持有一段时间?什麽叫逐年回购?租金收益连折旧都摊销不了,”该高管表示.
    保障房可分为经济适用房、限价商品房、廉租房及公共租赁房四种.其中经济适用房以及限价房购买者可以拥有产权,但必须持有一定年限如五年後,补交土地收益等价款方可买卖,廉租房及公租房则只租不售.
    **治本之策:”温水煮青蛙”**
    无论是保障房,还是限购政策,都显示出此次房地产调控的”凶猛”–一路飙升的房价终於开始低下高昂的头.但同时,也埋下了隐忧.
    “现在所用的调控都是行政手段,一旦退出将会怎样?”贺铿表示,中国要使房地产市场健康,就必须采用市场化的手段,包括尽快出台房产税,让投机者买得起房养不起房.
    中国这场史上最严的房地产调控已经足足坚持了20个月,但行政限购令强压下的仍是旺盛的需求,如何在有限的限购时间内,推进治本的制度改革?
    中国房地产协会副会长朱中一稍早在人民日报上表示,要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设.
    “这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大,”朱中一表示.
    他并指出,关键性的制度改革,包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等;从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖.
    国务院稍早也明确要求,要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策.
    对於未来调控的方向,全国工商联房地产商会会长聂梅生预计,明年调控将会出新政,将在一些体制性文件下,出台如房产税、土地出让制度以及房地产金融方面的新政.
    中国住建部的官员也承认,限购是不得已而为之的方法.待到未来将城镇个人住房信息系统与银行、财政、税务及公安信息系统统一到一个平台上,即为限购放开之时.但目前如此庞大的系统建设”正在艰难地进行着”,何时才能放开限购仍不可知.
    但制度的变革或许正在走近.中国财政部财政科学研究所所长贾康稍早称,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案,而扩大试点城市名单尚未确定.而未来的房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换”限购令”这样的行政手段.
    “政府不会轻易放开限购措施的,放开限购措施是会用其他替代方式来转换的,如增加交易税,资本的利得税,房产税等等手段,这样的话就会避免下一轮房价的快速上涨,”任志强表示.
    但是要想抛弃中国房地产”只涨不跌”的神话绝非易事.事实胜於雄辩,在过去的几年中,中国房价出现翻倍上涨,其攀升的速度已将居民人均收入水平远远抛在後面,房价已远超出普通百姓的承受能力,陷入越”调”越涨的怪圈.
    业内人士亦强调,当前中国房地产市场不健康的根源在於中国独特的经济发展模式,尤其是收入分配格局的不平衡.改革开放30多年积累的社会财富押宝到年轻的房地产身上,注定了这场变革需要漫长的时间.
    北京大学光华管理学院副教授陈玉宇表示,中国的高房价是由中国30%的高收入群体支撑的,他们觉得房价是合适的,而後70%的人则对房价”感到绝望”,这造就了不健康的房地产市场.
    他强调,改变中国收入分配格局必定是长期的过程,房地产调控也不可能一蹴而就,而其中最关键之举在於”未来居民收入水平的涨幅能超过房价的涨幅,从而令更多的人买得起房.”(完)
    –审校 屈桂娟