贾康 吴方伟：完善住房供应机制 政府市场各司其职

    “保障轨”与“市场轨”结合
    中国住宅提供方式已经历过一次大的变革：上世纪90年代以前，城市居民住宅主要由国家或企业配租，但居民住宅改善速度很慢。90年代中期开始“房改”，实行市场化提供方式，居民自购商品房为主，政府配售“经济适用房”为辅，城镇人口居住条件得到较大改善。但经过15年左右的实践，现行模式也暴露出其缺陷，突出问题是商品房价格脱离理性，过快上涨，影响人民生活和社会稳定，甚至可能影响中国的和谐发展与国际竞争中的现代化进程。
    为了维护人民“住有所居”基本权利，并维持中国房地产业对经济发展应有的支撑力，平稳实现全面建设小康社会目标，亟须对今后的住房供给机制作长远考虑，实行旨在长治久安的统筹，其中的关键是使政府和市场各司其职：政府在做好国土开发和不动产建设“顶层规划”的同时，侧重于提供为低收入阶层托底的“保障轨”上的廉租房和适合于收入“夹心层”的适租房。同时，让“市场轨”去配置一般商品住宅等产权房。政府在加强制度建设和制定好“顶层规划”的同时，在产权房领域主要是管理好市场规则，并科学利用税收杠杆调节这一市场。
    住房供应理念需更新
    住房是什么？住房是用来“住”的，不是用来“炒”和用来“囤”的。把所有的居民住宅都作为投资品看待的理念，已被现实生活证明是错误的、片面的。
    政府的立足点应是首先考虑低收入阶层“住有所居”的利益。社会资金应被引导到证券市场和房地产信托投资基金，当然也应积极探索以适当的多种PPP(公私合作伙伴关系)方式引导社会资金加入政府主导的保障房供给领域。政府的首要责任，是促进和保证居民有房子住，进而应在此基础上、而不是脱离了这个要义去“促进房地产业的健康发展”。过去往往出现定位不准的问题和一些调控“进退失据”的问题，原因大多是把商品房提供方式当作了实际上的唯一方式，想完全通过市场和房价的合理化来间接地解决住房问题。
    居住公平的原则应如何理解与把握？居住公平应在、也只能在一定范围和限度内实现；实现居住公平必须用政府“看得见的手”托好底，并且借助市场“看不见的手”推动中高端的合理配置，其间再加入必要的经济手段适当调控不平等的情况。在中国，居住公平的理念核心应是实现“有限公平”，即居者在一定面积内居住权平等(廉租房、适租房和商品房的地段不应全然隔离、形成天壤之别，同时商品房在一定面积内应实行物业税减免政策的平等)，而超出这个范围的，则可适用市场原则和国际上可借鉴的调节做法——自由买卖+台阶式物业税。
    住房提供方式可否有多种？我国商品房市场虽发展很快，但只能起一条腿的作用，继续只用这一条腿解决中国的住宅问题，是行不通的，必须两条腿走路。保障房不是权宜之计，而是值得努力探索创新的长效住房供给方式。对居者来说，商品房与保障房基本的区别是，一个拥有产权可自由转让，一个无产权、不可转让或只能有条件转让，但均可在其中过上有基本尊严的生活。
    如何看待所谓的“土地财政”？既要反对现行土地批租制度下地方可能出现的“竭泽而渔”、不顾子孙后代的短期行为倾向，又要反对一味指责和妖魔化地方政府、把商品房房价高企的原因全部归于地方官员的简单化、表面化认识倾向。关键是要着力建立地方土地批租收入可合理延续的机制和使地方政府职能、行为趋于合理化的地方税体系以及地方债制度，这种改革的结果也将有利于商品房的价格回归理性。
    可从两条轨道上着手改革
    现有商品房提供机制存在一系列问题，其中一个“原发性”的问题是在地方税体系建设远不到位的情况下，土地批租制度一批70年，一次性通过招拍挂获得巨额土地收入，既助长了商品房成本、税基和价格的抬高，又强化了地方政府短期行为，使财政收入不可持续。
    现行保障房的提供方式包括“廉租房”和“经济适用房”，前者是根本收不回成本的，搞大了财政难以为继，只能针对最低收入阶层特殊困难人群，在较小范围发展。后者曾得到发展，但概念、边界模糊，管理漏洞百出，弊病防不胜防，出现公共资源误配置的扭曲现象，同时对财政基本上无回报，甚至要财政贴钱。
    应从两条轨道上着手对住房供给方式进行改革。一是要从保障房入手，对现行“经济适用房”制度进行改革，建立法律关系清晰、财政可持续、低中收入者无“后顾之忧”的廉租房与经济适用房制度。
    二是要从商品房入手，对土地批租制度和不动产税费制度进行改革，建立财政有收入、居者见公平、政府显善政的土地批租制度和不动产(房地产)税费制度。
    从保障房入手，对现行经济适用房制度进行改革，建立法律关系清晰、财政可持续、低中收入者无后顾之忧的廉租房与经济适用房制度；从商品房入手，对土地批租制度和不动产税费制度进行改革，建立财政有收入、居者见公平、政府显善政的土地批租制度和不动产(房地产)税费制度。