谢盛友：中国房地产怎么了？

    中国房地产怎么了？大家公认的是，中国的房地产出了问题。我认为中国房地产政策根本问题是，北京政府把房地产作为经济发展的指标，而不是作为福利社会的指标，这完全违背了胡锦涛的“和谐社会”方针。
    中国国务院总理温家宝2009年12月27日在接受新华社专访时对中国楼价飞涨表示关注，并明确说囤积楼盘和地盘以及哄抬房价是非法行为。他承认中国2009年部分地区房价上涨过快，并说中央政府对此高度重视。他承诺政府将采取措施，做“政府应该做的事情”，解决问题。温家宝表示，中央政府将“采取措施抑制投机”，“打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。”另外，温家宝说，中国政府还将运用税收、差别利率以及土地政策等对房地产市场进行调控，以达到稳定房地产价格的目的。他说：“只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使中国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。”
    根据中国社会科学院的最新调查，泡沫和空置房平行存在，而中国大陆85%的家庭无力购房。根据媒体报道，对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50%以上。同时，房地产已经占了GDP的6%。在中国大陆，目前四分之一的投资在房地产行业。北京政府把房地产从一开始就认定为经济增长的一个最主要的来源，而忽视了房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为房地产本身直接关系到人民的直接福利，换一句话来说，房地产直接关系到社会的和谐稳定。
    战后德国的房地产市场发展比较健全，而且社会福利住房解决得很好，因为德国政府把房地产作为国家社会政策的一部分，德国并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是德国政府的首要考量，民众的居住权、“和谐社会”才是德国联邦和地方政府的最大考量。
    德国房价长期保持稳定
    德国房地产市场能够健康发展，根本原因是德国的法治制度保障了德国公民的私有财产，而且德国的社会市场经济制度保障了德国成为一个“和谐社会”。在德国，政府通过国家规划，保障基本的住房供求平衡，并通过鼓励建设出租房、鼓励自建房等方式，实现住房市场的多种供应。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着长远的详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定。德国目前约8200万人口，家庭数量约为3800万户，而住房总数达到约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。目前德国人均居住面积达41平方米，另外由于德国人口老龄化等影响，孩子成年后搬出父母家，或夫妇双方一方去世，人均居住面积还在呈上升趋势。
    德国的社会福利住房是在政府的资助下，由个人、非营利住宅公司、教会、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收方面得到国家优惠的职工住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供社会福利住房的职责。
    根据德国法律规定，在德国居住者（外国人也算）若家庭收入不足，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。德国的住房储蓄制度也值得借鉴，它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款（也可以同时进行）。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)。
    另外，德国税务上在购房建房方面给以很大的免税政策，以鼓励私人建房，鼓励私人按市场价格购房。
    德国战后曾经是一个房荒非常严重的国家，发展到今天，住房供应充沛，其成功经验，比如社会福利住房政策和住房储蓄制度的确值得我们中国人借鉴。