青年周末：调查五大房产商楼价涨跌真相

    核心提示：楼市萧条，房产商们放出各种言论：“楼价已见底”、“我们要涨价”……可实情如何呢？记者对五大房产商的售楼部进行了实地调查，发现并非完全“言行一致”。
    青年周末 房价，甭管熊市、牛市，永远是购房者最关心的话题。
    眼下，全国由南至北，“打折风”、“降价潮”之说风起云涌。
    9月19日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布最新情况，北京房价今年首次出现停涨。
    眼下，曾在2007年享受了卖房像卖大白菜、数钱数得手发软的开发商们，对房价有何说法，是否言行一致？
    王石早在去年底就说中国房市到了拐点，万科还因降价一度深陷“退房门”。但除了王石外，其他几位房产大鳄虽说论调并不一致，但有一点是共同的：房价不会再降、自己旗下的项目不会降价。
    其中，潘石屹叫嚷SOHO项目要全盘涨价5%，冯仑自比“猪坚强”要挺过当下熊市，李思廉断言今年四月底已到最低谷，任志强坚持房价一直会涨……
    可事实如何呢？《青年周末》记者兵分五路，直扑这五大房产商正在销售的楼盘项目，调查房价虚实，核实这五位业界老总是否言出必践。
    其实，言行是否一致的背后，折射的正是，这数位房产圈大腕儿对房市前景的预测，是否可以让普通购房者相信并且参考。
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    暗访三里屯SOHO售楼处，价格表已换成新的
    潘石屹明处小涨暗处大折
    ■老潘： 全面涨价5%； 售楼员： 公寓涨价1%
    ■公寓均价4万； 折后价： 最便宜的3.3万
    ■据内部人士透露，老潘亲自“拉客”还打折
    ◎文/本报记者 徐帆
    当京城的不少楼盘明折暗扣之际，潘石屹又出惊人之语：他旗下的SOHO中国项目要在9月1日全盘提价，涨价幅度是5%。
    与此同时，他还呼吁政府救市，认为如果大面积的房地产商 “死亡”，国内房价不但不会跌，反而会继续上涨。
    关于这敏感的房价，SOHO项目在售价策略上是否和老总的论调一致？老潘有没有做到言行一致？
    为此，《青年周末》记者实地暗访了号称“SOHO最大手笔”的三里屯SOHO，向数位曾购买过或一直关注SOHO项目的人士进行了调查。
    ——现场调查——
    老潘说涨5%，售楼员称涨1%
    ■看房者大多是中年人
    去年在房价最疯长的时候，潘石屹拍出了35亿元人民币，拿下了三里屯的一块地。
    据说，这是SOHO开张以来干的最大的一票。
    这块地，现在正以“三里屯SOHO”的楼盘推广名在进行期房预售。
    事实上，当老潘在自己的博客上一公布SOHO项目要全盘涨价时，业内第一个想到的就是三里屯SOHO的价格涨没涨。
    9月18日下午，潘石屹做客人民网，以标志性的“潘式激情”滔滔不绝地跟广大网民说：SOHO绝对是涨价了，我们就是敢涨价。
    凑巧的是，也正好是9月18日下午，《青年周末》记者来到三里屯售楼处进行暗访。
    这个售楼处位于雅秀南侧正对面。记者到达附近时，曾向一名残奥会志愿者服务亭的志愿者问路。
    很有趣的是，那位年纪大约五旬的大妈志愿者指名方向后，又大着嗓门主动加了句：“你找的那个三里屯SOHO呀，是潘石屹的房子。”
    看来，老潘的确声名在外。
    从雅秀去对面的售楼处，要过一个天桥。从外面看，这售楼处的气派还挺对得起4.9万元人民币每平方米的均价。
    那是一栋三层楼高的白色建筑物。从外形看，仿佛豪华轮船上的多层船舱。
    在后来的暗访中，记者了解到，原来一楼大厅是供客户看沙盘和谈交易意向的，二楼是售楼人员的工作处，三楼有200平方米和400平方米公寓的样板间。
    走到天桥上，往下望去，能透过一楼的落地大玻璃窗，清晰地看见沿着窗户，摆放着一溜儿的圆桌和椅子。
    记者在天桥上数了数，大概有六七张圆桌。差不多每张桌子旁都有人，要么是两三个貌似购房者的人在互相讨论，要么是一个人在那里对着桌上的一叠文件翻翻看看。从外貌看，这些人的年龄大约以四五十岁居多，男性比女性多。
    在目前期房销售较为萧瑟的情况下，看来，在三里屯SOHO看房的人还算是较多的。
    事后，记者从一位长期关注SOHO项目的某翻译公司老总马先生处了解到，去三里屯SOHO售楼处看房的，还是关注商铺的人偏多。
    ■售楼员称公寓涨价1%
    走进售楼处后，站在门口的几名黑衣黑裤的男子立刻迎了上来，在得知记者并未预约后，叫来了一名售楼小姐。
    这名短发裙装的售楼员出现时，手里捧着厚厚一沓文件。
    “看公寓？这样吧，我先带您看看沙盘。”这名售楼员把手中的文件放到桌上，一脸热情地跟记者介绍起项目来。
    在看了几张户型图，听了一脑门的三里屯发展前景和楼盘数据之后，售楼员终于谈到了关键话题——房价。
    “我们这里的公寓均价4万每平方米，您知道吧？”
    “知道。对了，你们开盘那阵多少钱？”
    “三里屯SOHO是今年7月19日开盘，当时公寓均价3.8万元每平方米，现在都涨到4万了。您看，要买还是得早点，以后肯定还会涨。”
    记者乐了，连连追问这4万是从什么时候涨起来的，最近涨没涨。售楼员对这个问题很不感冒，几乎不怎么搭茬儿，实在被逼问不过，回答的是：“关键是看这地段，不买就没了。我们老总潘石屹说要涨，那肯定会涨。他作为领导，肯定得说话算数。”
    “那到底涨了多少？”
    售楼员看了记者好一会儿，终于轻声说了句：“公寓是1%。”
    看来，尽管老潘叫涨价叫得热乎，真正卖房子的工作人员可不太愿意提涨价的事儿。
    而且，老潘最初称的平均涨价幅度是5%左右。8月29日，他在网聊中说，SOHO中国旗下所有项目将从9月1日开始全面涨价，其中，商业项目、写字楼涨幅要大一些，公寓的涨幅要小一些。
    于是，到了9月1日那天，已经有记者专门跑到三里屯SOHO售楼处去调查涨没涨价。当时，售楼员给的答复是：“现在还没有涨价，但是我们随时有可能涨价，说涨就涨。现在公寓的均价是每平方米3.8万~4万元。”
    ■价格表上都标着“9月1日”
    在售楼处待了将近40分钟，眼看聊得差不多了，记者提出，让售楼小姐帮忙复印下她介绍的几套公寓户型图。后者这一去，忙活了大约十多分钟。
    眼看那一沓厚实的文件还留在桌上，记者就顺手翻阅起来。
    这一看，记者更乐了。
    放在那沓文件最前面的，是三里屯SOHO公寓楼的销售价格。密密麻麻的打印表格上，最上头是“5C公寓标准层价格表”，紧跟着的第二行是很清晰的“2008年9月1日”。
    一路翻下去，所有的价格表上都有“2008年9月1日”的字样，而且都印在很醒目的位置。所有的文件中，都没有任何8月份或更往前月份的资料。
    在“5C公寓标准层价格表”，不同的户型，价位都不同。可以看到，每套公寓都标注了折后价和原价。一次性付款为94%（9.4折）；按揭贷款为98%（9.8折）。
    记者沿着一次性付款的折后价看下来，最便宜的公寓单价3.3万元每平方米，最贵的4.2万元每平方米。总体来看，单价以3.6~3.8万元每平方米的居多。
    连翻了几页，正在预售的公寓都是差不多情况。
    令人吃惊的是，和其他在售楼盘不同的是，三里屯SOHO几乎是一套公寓一个价钱，每套公寓的价格都不相同。
    如果说房价涨没涨，是需要和同类型的房子在9月1日前的价格进行比较，那么既然每套公寓都是“绝版”，自然无从比较价格，也就意味着，很难调查出到底涨没涨价。这涨价的事儿，也只有老潘说了算。
    记者从头到尾翻了一遍，去复印户型图的售楼小姐还一直未出现。好不容易等到对方回来，记者顺手指了指那沓文件说，“刚才闲着没事，我翻了翻。”
    售楼小姐竟是一脸的波澜不惊，“我知道，我看见了。”
    当记者追问：为什么折后价能便宜这么多？
    售楼员说：SOHO的项目一直是执行这样的折扣力度。涨价之前，也是这样的折扣。
    ——价格变迁——
    对散户明涨，对大客户暗折
    ■ 权威网站的数据，看不出涨价与否
    涨没涨价，或许凭个案的数据，很难说清。
    北京市房地产交易管理网是北京市建委主办的网站，该网站上的数据向来被业界公认为是最具权威性的。
    记者登录该网站后，发现老潘名下，有两个包含住宅性公寓的项目正在销售。
    一个就是此前记者去踩点的三里屯SOHO，另一个是位于新源南路的SOHO北京公馆。在北京市房地产交易管理网上，前者的均价显示为4万元每平方米，后者的均价显示为4.5万元每平方米。
    如果说SOHO中国项目的确全面涨价，且公寓的涨幅如此前记者暗访的那名售楼员所说，是1%。那么这两处楼盘公寓的涨价幅度分别为400元每平方米和450元每平方米。
    然而，不论是北京市房地产交易管理网，还是通常都会记录楼盘历史价格的焦点房地产网和搜房网，这两处楼盘的单价都精确到千位数，看不出涨价的痕迹。
    ■ SOHO现代城业主：
    1999年买房时是打折了
    也许正是因为这个涨价幅度的模糊，老潘和最初说他涨价纯属闹剧的媒体打起了嘴仗。
    后者振振有词，说三里屯SOHO售楼处的工作人员说还没涨，而且不光没涨，还给了颇具诱惑力的折扣优惠。
    这个优惠条件是：如果一次性付款可打9.4折；银行贷款可打9.8折；还有额外开盘优惠，即在上述基础上再打9.8折。这样算下来，公寓销售的最低价格大约每平方米3.3万元。除此之外，还将赠送全装修和全部的家电和家具。
    老潘看到这新闻，立马急了，自己赶紧在博客上发文，还又跑了趟聊天室去解释SOHO中国就是涨价了，他的所有项目都这样打折卖，不管涨不涨价。
    SOHO中国在北京的第一个项目是SOHO现代城，第一期的开盘时间是1999年。
    《青年周末》记者在网上找到SOHO现代城的业主论坛，终于联系了一位1999年就出手买房的老业主。
    虽然隔了快十年了，这位业主接到电话后，还是很快回想起来了，“对，当时是有打折。按揭买房可以打折，全款也打折。不过话说回来，当时买房的人少啊，购房者有得挑挑拣拣，售楼处肯定会搞些优惠活动吸引客户。像去年房价疯涨的时候，就不知道还能不能打折了。”
    关于SOHO是否一直打折的事，这位业主表示不好下定论，不过在快结束采访时，他说了句：“SOHO开发商说话不靠谱的时候多着去了。当初说地面不设停车位，现在小区里到处都跑着车，……他们说了没算数的，数都数不过来。”
    ■业内人士：暗地里，大客户有大折扣
    9月20日，有媒体报出了一组精确到个位的SOHO项目现售均价数据：“据记者了解，截止到8月底,三里屯SOHO商业成交均价已达58608元/平方米,公寓成交均价达到40928元/平方米,写字楼成交均价为36644元/平方米。根据最新信息，9月2日，三里屯SOHO提价5％的价格表已开始执行。”
    尽管该报道确认了三里屯SOHO的涨价，却并不认为这是一种真正的涨价。在一些“内部人士”透露的消息中，一个明涨暗降的销售局面被勾勒出来。原来，老潘涨价的对象是零买的散户。而对那些一出手就是上千万、甚至于整幢楼买下的大客户，老潘会亲自签单，给较大的折扣。
    ——言论验证——
    潘石屹有点儿混淆概念
    ■ 别人在“冒进”，老潘在“保守”
    老潘是个爱写博客的人。
    在他的博客上，关于房价的最新言论，有这样一段话：“这次三里屯SOHO的调价是我们进行了各个方面的评估而做出的决定，其中最重要的一条依据就是没有竞争对手，因为中国绝大多数的开发商把精力和注意力都放在中低档的住宅开发上。”
    事实上，《青年周末》记者梳理老潘的博客后，发现这“宽于律己、严于律人”是潘石屹的一贯作风。
    早在今年3月，在博客上，
    老潘就拿上市公司的财务报表和业内消息揭过同行们的老底。老潘报料说：国内开发商大多负债率高，现金和银行存款少。由于资金链条非常紧张，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金。
    换句话说，老潘觉得，那些拿地拿多了的同行会撑不住降价，不如像他这样的，知道在手里多留点现金。
    ■老潘自诩项目太好，所以敢涨
    老潘念叨的“好项目”，显然有三里屯SOHO。
    2007年3月，老潘刚拿下三里屯这块地时，他拍出了35亿元人民币。2008年7月，三里屯SOHO一拿到房产预售证，4.9万元每平方米（包含商铺及公寓等）的价格就牛气烘烘地喊了出来。
    可是，跟去年的房市疯狂完全不同的是，今年一片萧杀。
    《青年周末》记者跟身边几个一直在关注房市的朋友打听，他们都表示，先不买房了，再看看，现在买容易被套住。
    9月19日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发表数据称，今年1-8月，房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长，商品房市场销售持续低迷，北京房价今年首次停涨。
    有人惊呼，房产的冬天到了。可老潘似乎把这个季节当成了春天。
    他涨价，说自己没对手，因为自己的房子地段好，总而言之，就是产品类型好得“独一无二”。
    可当记者在几大房产类网站搜索时发现，有不少网民在三里屯SOHO的户型图下发表评论，几乎所有的评论都是负面的。更有网民出语激烈：卖这么高价，户型居然做得这么差。
    ■老潘是被上市逼的？
    在9月1日以后的几篇博客中，老潘陆陆续续地为SOHO全面涨价进行解释，通俗地总结下，大概有三点理由：其一，盖房子的成本涨了；其二，没竞争对手；其三，货好且独家。
    这三条理由，第一条，早被勒紧了裤袋买房的网民们给炮轰回去了，大意是：扯吧，房产是暴利行业，早几年你们不都赚疯了。
    至于第二、三条，老潘一年前就在念叨了。
    可有业内人士却认为老潘有点儿混淆概念：因为潘石屹主做商业项目，而非住宅项目。现在房市低迷的表现主要是住宅项目卖不动了。
    而根据记者从多方面获得的信息看，老潘之所以还卖得不错，得益于他在西北市场无人可及的业缘关系。据说，三里屯SOHO刚开盘一周时，买家100%都是国内客户，其中四成左右是老客户，主要集中在山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主。
    而老潘之所以非要在逆市涨价，据业内人士分析，其实有点儿“雷声大雨点小”，更多的是为SOHO项目赚眼球。
    有一位不愿透露姓名的业内商业地产顾问更指出老潘这么做，可能是被SOHO去年新上市后，缺乏新的业绩增长点给逼的，会为将来的销售业绩和品牌维护埋下隐患。
    虽说外界集体质疑老潘，可潘石屹至少会自己给自己打气。
    这不，9月19日的博文《致SOHO中国的全体同事们：》，老潘又喊上了：“为美好新世界的到来而祈祷！”
    北京万科中粮紫苑房价每平方米降1000元
    王石悄然“拐动”北京房价
    ■国庆最新特价： LOFT优惠7.3折
    ■杭州业主闹事后，北京业主开始“串联”
    ■业内人士： 万科北京房价马上就要“拐”
    ◎文/本报记者 马军
    去年年底，万科董事长王石发表“拐点论”，断言国内楼市的调整期已经到来，一语激起千层浪。人们疑惑：一路疯涨的楼市价格将开始下降吗？
    如今已是2008年秋天，万科北京房价到底降没降？降又降了多少？
    在“拐点论”抛出的10个月后，记者前往“万科中粮紫苑”调查发现：
    这个堪称样板的北京普通住宅楼盘，其价格并未随王石“拐点论”的出台而应声回落，反而一直坚挺了大半年，近日才开始悄然下调了每平方米1000元，为王石的“拐点论”献上了一份晚到的证据……
    ■ 9月下旬，万科中粮紫苑售楼处看房人数寥寥
    ——现场调查——
    一个月认购不足三成
    ■一次付200万全款只给优惠0.1％
    如今北京的房地产市场就算不是哀鸿遍野，至少也该风声鹤唳，但万科售楼员的自信还是让记者被“雷”了一下。
    9月18日，在万科中粮紫苑的售楼处里，售楼员小姐对《青年周末》记者介绍说，紫苑一直就只有9.7折的优惠幅度，如果一次性付全款，折扣可以打得更多一些。
    最新推出的这栋楼，最小户型155平方米，每平方米均价1万3，全款将近200万——这个总房价可真不菲。记者马上联想到紫苑这个楼盘基本上都是普通高层板楼，位于京石高速路旁的丰台区小屯，目前只有一路公共汽车通到小区门口。
    “付全款能打多少折？”问这话时，记者心里还以为可以拿到不少优惠。
    “9.6折。”售楼小姐回答。
    “现在北京的房子不是都在降吗，怎么付全款才给让0.1折？”记者表示不满。
    售楼小姐娴熟地回答：“我们的房子卖得好啊。紫苑A区已经基本上卖光了，现在新推出的B区8号楼，才卖了不到一个月，就已经卖出去一大半了。”事后，记者登录“北京房地产交易网”查询，截止到9月20日下午的数据显示：目前正在预售的紫苑B区8号楼已认购33套，占全部120套房源的27.5%。
    这个数字可远不如售楼小姐自夸的那样多，不过在目前市场惨淡的大背景之下似乎还看得过去。然而，一名房地产人士告诉记者，这比去年万科热卖时差得很远，而且这个认购数目并不代表已售的成交房数目，其中还可能含有水分，因为有的开发商会自己做一些认购，以“渲染争购的气氛”。
    ■售楼员： 万科的房子不愁卖
    售楼小姐还曾热心推荐记者去看看样板间，并且一路连夸记者运气好，这个样板间当天才刚刚做好，还没对客户正式开放呢。
    看完样板间，记者表示价格还是太高了，能否再给多一点折扣？附近的“远洋山水”楼盘差不多也是这一价位，打折都打到了6折多。
    “不行的话，你先在周边几个楼盘转转再做决定？”售楼小姐虽然面带微笑，但话语间颇露自得之意：“远洋现在的折扣是多，但他们那是尾房!很多顾客都是看过他们的房子不满意，才过来选择了我们的房子。”
    记者提出，现在万科在杭州、深圳等地的房子都在打折降价，如果自己刚买了这里的房子就遇到降价怎么办？
    这名售楼员的底气相当足：确实一些顾客有这个担心，但“杭州这些降价的地方，都是二线城市。我们这边的价格不可能降，万科在北京的房子从来就不愁卖！”
    “那万一要降呢？你们给赔吗？”
    售楼小姐本来面带微笑的神情立刻“凝重”起来，坐直了身子对记者说：“买房子本来就有一定的风险，我只能说，我们这里的价格从来就没降过。”
    不过，在跟记者又谈了半小时后，这名售楼员大概忘了她曾说过的话，又对记者表示，其实这次新推出的8号楼，房价比最高时已经降了1000元，“那时候我们都卖1万4甚至1万5呢！”
    她甚至对记者透露：大概等到9月底，万科要做一次活动，给业主再送0.1折的折扣，此外还可能送部分装修等优惠。
    ■上海、杭州“闹事事件”影响北京业主
    9月18日周四下午，根据记者看到的情况，万科紫苑的售楼处接待大厅里倒是不时有顾客登门，但人数并不多，显得很安静。记者在售楼处待了大约一个半小时，前后看到的顾客加起来不超过10对，基本上都是男女结伴而来。
    记者刚到时，因为事先打过电话预约，接待的那名售楼小姐从里间办公室出来，说自己正在给一名刚刚签约的客户办理手续，请记者先坐5分钟等待。
    值得一提的是，几乎就在有人签约的同时，有人则在千方百计想退房。同一天，上海“万科业主退房团”的动作有了进一步升级——他们给万科当地公司送去了一个花圈。
    一个名为《上海万科业主“9•18”愤怒升级！退房团再出狠招给万科送花圈！》的帖子，以图文并茂的内容，在包括紫苑在内的许多万科业主论坛上四处转贴。
    整个事件的起因是万科在上海的几个楼盘大幅度降价，导致前期购房的业主起来“闹事”，要求退房或者赔偿差额，遭万科拒绝，几度发生冲突，而送花圈则是最新发生的一个冲突。
    此前，杭州的部分业主两度“打砸”万科浙江分公司的办公区（本报9月11日曾做报道）。同一时期，万科在南京、宁波、武汉、深圳等地的业主都曾聚集起来“闹事”，这一切，皆因为万科在当地房地产业发动的较大幅度“价格战”（一般降价幅度为7.5折到8折左右）。
    杭州、上海和南京等地业主因万科降价而闹事的消息，被大量转贴到北京的各个万科业主论坛。大概受到了影响，已经有人在紫苑业主论坛发出这样的“威胁”：“万科欺诈销售，万科中粮无视业主权利，大家联合起来，我们将要搬到售楼处住！”
    ■北京业主对万科降价态度不一
    在万科中粮紫苑的业主论坛，记者看到，第一页的帖子至少有一半是关于万科降价的内容。众多业主和准业主联系到北京这边的房价，纷纷加以讨论。
    9月16日，网友wuhao277在紫苑业主论坛上发帖说：“B区的155平房子卖13000元均价，还有更便宜的可以打折……晕晕晕，头都大了。”
    “我认为万科的降价不负责任，我们这些业主很亏，为了平息业主们的心态，应该想办法补偿我们，我们不求它涨价，可最希望它是保值的呀！给我们装修费吧。”一个ID为“驼人的家”的业主这样写道。
    稍微激烈一点儿的言辞是：“万科缺德涨价挣的黑钱哪去了，万科为什么不补偿老业主，看看南京，万科缺德，该罚！”
    不过有人马上在下面跟帖：“市场经济，卖方有权决定自己东西的价格。就像市场上买菜，人家黄瓜上午卖两块钱，下午卖一块钱一斤，你能找人家去退吗？没道理啊！只不过是房子总价太高了，你觉得亏了，但是道理是一样的呀。要是房子涨价了，你能把涨的那部分钱给开发商吗？愿赌服输吧！”
    有一个名为“世纪宝菱”的ID的发言更为冷静：“意料之中的事情。如果是自己住，没什么可怕的，房价迟早要回来的。”
    ——价格变迁——
    坚挺大半年 8月每平方米下跌1000元
    ■我的房子到底亏了没有？
    “我的房子到底亏了没有？”陈东（化名）侧着头问身边的一名售楼员。9月18日这天，《青年周末》记者在万科中粮紫苑的售楼处碰到陈东的时候，他正跟夫人前来看房，打算买这里的第二套房。
    陈东今年42岁，北京人，他今年年初在紫苑A区买了一套100多平方米的房子，价格是15000元/平方米（精装修）。他觉得这个楼盘虽然位置离市中心较远，但周围绿化还可以，楼盘北面就有一个大公园，比较安静。
    陈东手里还有一些闲钱，赶上紫苑B区开始预售，就想来先看看是否值得再买一套。然而，这次售楼员的报价却变成了1万3。陈东一算，这一平方米可就亏了两千啊。
    听到陈东的质疑，售楼员赶紧解释说，1万3这个价格不包括精装修，精装修后估计跟前期的房子差不了多少。
    听了这番解释后，陈东也没再说什么。不过事后他在售楼处门外告诉记者，自己也知道现在的房价降了，但万科紫苑的房价只是小降而已，自己能够承受。
    如果一个月后，万科的房子也像杭州等地那样打7.5折怎么办？陈东的第一套房子就将缩水大约三四十万元，这可不是一个小数目。
    陈东对此一笑置之：“不可能降那么多！这是北京！”这个回答，倒是跟记者碰到的那名售楼员如出一辙。
    ■房价疯涨时原价已成“低价”
    陈东至今对自己没赶上买紫苑的第一批房而遗憾。
    “第一批房子刚开盘的时候才卖9000多，但当时我自己有住房，不急着买，就有些犹豫，觉得这价格也忒高了，这地方都到京石高速路上了。”陈东说自己这“一哆嗦”，就错过了最初的好时机，让自己后来多花了四五十万。
    位于丰台区的紫苑A区，其房价从最初的9800元（毛坯房），在一年多的时间里，一直攀升到均价1.51万元（根据北京房地产交易网和北京建委网站的有关数据）。
    陈东说自己压根儿就没想到，在去年一年，北京的房价会一路暴涨到令人咋舌的地步。曾经觉得很高的9800元开盘价，到了去年年底北京房价最高的时候，再回头去看，已经变成了“绝对的低价”。
    差不多就在房价最疯狂时，
    陈东终于按捺不住出手。当时涨价已经是各个楼盘的常态，“就没有不涨的，跟其他楼盘几年间动辄翻两倍甚至三倍的价格相比，像紫苑这样还算少的。”
    到今年，房价虽然不像去年那样疯涨了，但也没多大的回落，陈东还有些高兴。
    ■万科紫苑房价刚下跌
    今年8月底，万科中粮紫苑最新出台的楼盘——B区8号楼开始预售。售楼员9月18日对记者说，最终的定价还没有出来，精装修房的预估均价是每平方米1.4万多元，这个价格比上一期开盘的房子每平方米降了1000元。
    记者在北京房地产交易网上看到的数据显示，开发商对新开楼盘的预估价是1.3万元。由于紫苑B区尚未正式开盘，目前仅在认购，正式成交价还无法显示，这只是一个参考价格，但这一数据已经表明，最新的万科紫苑房价的确有所下降。
    记者同时调查了万科在北京销售的其他几个普通住宅项目，包括位于朝阳区、海淀区等地的东台居、东第居、天秀花园等小区在内，或者是已经售罄的老楼盘，或者是最新开发、尚未正式开盘的新楼盘，其价格难以进行纵向的历史比较。
    9月27日，《青年周末》记者再次致电紫苑售楼处，了解其房价是否有最新的变化。对方告诉记者，他们在国庆节前刚刚推出了一个特价促销活动，参加促销的是该项目的LOFT产品，目前单价为12500元/平方米。
    而9月18日时，该售价还是均价17000元/平方米。这样每平方米降价4000多元，降价幅度达到了7.3折，足以跟万科在杭州、宁波等地的“降价潮”相媲美。虽然参加降价的LOFT是只有40年产权的特殊产品，但它似乎已成为万科在北京降价的一个信号，因为此前万科还没有如此大的折扣出现过。
    这样，从去年卖到今年，并且持续推出相同等级普通住宅的紫苑，就成为难得的一个样本，折射出万科房地产在北京市场上的价格变化。
    ——言论验证——
    王石“拐点论”在北京刚刚应验
    ■北京万科房价并未应声而降
    在国内的房地产市场上，万科董事会主席王石跟任志强、潘石屹一样，是为数不多的几个“敢放炮”的人之一。他的“拐点论”尤其引发人们的热议。这也是近一年时间以来，王石影响最广的一个言论。
    2007年12月，王石在清华大学召开的“中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上表示，楼市拐点到来。
    据《第一财经日报》报道，当时情形如下：
    有记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的你，是否认同楼市出现拐点的说法？”
    “你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”一贯直白的“王石式”回答。
    在当时，全国范围内的房地产界兀自涨声一片，王石的拐点论因此显得格外引人注目。一些媒体分析，王石这是在为万科降价“吹风”。
    不过，当时万科紫苑等北京楼盘并未应声而降，其价格一直坚挺到今年春天。是不是王石言不符实呢？
    ■“拐点论”基本靠谱
    在王石发表拐点论的前后，万科在深圳、广州等南方城市的房价的确开始回落。
    据《第一财经日报》报道，从去年底，万科在广东地区就开始推行8.5折的房价。自此万科的“降价潮”开始由南向北发动。先是深圳和广州，今年秋夏之交扩展到上海、杭州等地。“万科开始降价销售已是不争的事实。”有媒体报道，其降价目的是为了打击小开发商，清理市场。
    从《青年周末》记者9月18日在万科中粮紫苑了解到的情况来看，该楼盘的价格在去年年底和今年年初攀上高峰后，变化一直不大。最近开始预售的新楼盘才开始有所回调，其中LOFT折扣达7.3折，普通住宅幅度相对较小，每平方米预计降低1000元左右，下调大约5到7个百分点。
    “紫苑”降价为“拐点论”提供了一份迟到的“证据”。从这一点来看，也可以认为王石基本算得上“言行一致”。
    ■王石也被指“谎话蛊惑客户”
    “拐点论”虽然靠谱，但王石此后的言论，却有一些反复，引起了人们的质疑。
    在广州和深圳的房价降了一段时间之后，王石开始对媒体称，“价格降得差不多了”。
    上海《东方早报》今年5月6日报道，王石在出席自己的新书《让灵魂跟上脚步》发行活动时，就“楼盘降价”的话题再次对记者说：“我们该降价的楼盘都已降了，应该不会再降了。”
    但据《上海证券报》报道，9月份因降价而围堵万科的业主中，就有不少人认为，自己是被王石的谎言蛊惑了。业主陈波称，王石曾公开表态称万科的房子已经降到底，不可能再降了。这一言论是他决心购买万科期房的主要原因。而8月25日以后，他购买的“白马花园”即开始降价，一降再降。
    王石这番要停止降价的表态，看来的确吸引了一部分客户来买万科的房子。
    不过，有法律人士表示，王石的公开表态只能算一种个人预判，从法律上不构成支持业主退房的法律依据。
    但这些业主们仍然坚持说，王石言行不一，他们受到了王石的欺骗，万科的做法令他们失望。
    ■万科的北京“拐点”即将到来？
    对王石所称的“拐点”，任志强曾反驳，价格除非出现根本性变化才算拐点。从目前情况来看，他认为这种大幅度变化至今在北京还没露端倪。
    有意思的是，潘石屹最新“预言”称：万科从南到北依次大幅度降价，下一个就将是北京！
    9月15日潘石屹在自己的博客中新发了一篇名为《为什么万科先放第一枪？》的博文，其中预测称：在“中秋之后，万科很可能把战火烧到京津塘地区”，并且会以北京为主。
    对于自己的预测，潘石屹分析道：“北京、天津等地区的住宅开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更为迟钝。如果万科在北京、天津这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，万科最终也一定会胜利的。”
    不过《新京报》9月17日报道，万科方面在接受记者采访时表示，不会对同行的观点进行回应。如此看来，这个问题还是个未知数——在北京市场上，王石对自己的拐点论真的会“实打实”地身体力行、言出必践，还是仅仅做一个姿态？
    暗访万通“新城国际”
    冯仑改口 不做“猪坚强”
    ■推出中秋折扣，优惠5万元
    ■售楼人员称打折只因甩尾
    ■业内人士称： 此举就是范跑跑姿态
    ◎文/本报记者 蒋文娟
    今年7月，万通集团董事局主席冯仑又发表了他的地产“非常道”：目前的情势下，地产大腕儿们都要学习地震中被埋36天奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来，等到解放军（政府）的到来。
    冯仑真能不降价，耗到政府救市？为一探究竟，9月20日，记者来到目前万通旗下楼盘“新城国际”暗访。售楼处以甩尾为由大打折扣。
    “那不就是范跑跑姿态吗。”了解冯仑与万通地产的业内人士如此评价，“即使甩尾，如此折扣也实属少见。”
    ■ 9月20日，万通在天津的新城国际售楼处显得很冷清
    ——现场调查——
    售楼处：房价没降，但是打折
    ■万通的楼盘地段不错
    在北京房产市场上，万通并没有面向普通老百姓的楼盘出售。于是，记者来到万通在天津滨海新区的项目“新城国际”打探，该楼盘目前正在销售中。
    “新城国际”远离天津市区，如果不开车的话，最快捷的交通方式就是乘坐轻轨。记者从市中心打车到轻轨的始发站中山门，大概20多分钟的车程。
    “天津最近的房价跌了没？” 记者跟出租司机聊起了楼市。
    “最近买房的人还真少了，内环以里和滨海新区的房价跌没跌还不好说，但中环和外环的房子是肯定跌了。”司机透露，他的朋友前些日子去好几个售楼处看过，所以他如此笃定中环和外环的房价回落。
    “滨海新区的房子抢手吗？”
    “不错啊，虽然远离市区，但那里是开发区，环境又好。”在这位司机看来，滨海新区的房子价格与市中心的相差无几。
    接着坐了40多分钟的轻轨，终于到了距离“新城国际”最近的一站——会展中心。一出轻轨站，立刻感觉“别有洞天”。湖泊环绕，视野开阔，少了几分市区的喧嚣和拥堵。
    而“新城国际”的楼盘和售楼处，就在轻轨的不远处，步行约需要十分钟。
    ■目前优惠5万外带送车位
    万通的售楼处临湖而建，与另一房产大腕儿万科的售楼处毗邻。二者在卖房上是对手，连门脸售楼处都似乎在较着劲：都走的雅致路线，古色古香。
    那天是周六，记者到“新城国际”售楼处的时候，是下午2点40分。售楼处外面摆放着接待顾客准备的三张桌子和几把椅子，里面也安放着四五张桌子。但除记者外，没有一个顾客。这让记者非常诧异。“中午时间，一般客人都不太多。”售楼人员解释道。
    一位二十多岁的售楼小伙儿接待了记者。
    “现在房价都在回落，我也想趁低点考虑买房。你们‘新城国际’也降价了吗？”记者问。
    “我们没降。”售楼小伙回答很直接。
    “没有降价，那有没有其他什么优惠活动？”记者不甘心。
    “有。今年5月以来，我们开始送车位，价值十几万的标准的地下车位。中秋以后，又有了两居优惠48800元，三居优惠58800元的活动。”小伙子把资料翻给记者看。
    “那5月之前有没有折扣呢？”
    “以前一直就只是打很少的折扣：全额付款，打9.8折；如果按揭，就打9.9折。而现在，在这个基础上还有刚才说的这些优惠。”售楼小伙多次告诫记者，“早点决定吧，我们的优惠只持续到这个月底。”
    “十月份就没有其它优惠了吗？”
    “有是有，”他略显迟疑，“但也就是多打一个百分点的折扣，没现在划算了。”
    ■售楼处： 甩尾优惠不算降价
    “现在的优惠其实跟降价是一回事吧？”记者表示质疑。
    “这是两回事。”小伙子推一推眼镜：“‘新城国际’2期十月就要入住了，目前在甩尾房，最好的楼层都卖掉了，顾客的选择少了，所以才有一定程度的优惠。”
    天津“新城国际”2期去年四月开盘，包括33层的高层电梯公寓3栋，12层的小高层公寓4栋。据售楼小伙子介绍，最抢手的南北朝向户型所剩无几。高33层的公寓中，三居就只剩12楼的一套，两居还剩5套，都在6层以下；而4栋小高层里，4楼以下的三居还剩十几套。东西朝向的户型还剩四五套。
    ——历史价格调查——
    九月前没如此大的优惠
    ■130万的房子实际可省十几万
    去年四月，“新城国际”的开盘均价是每平方米不到8000元，之后一路飙升到平均约12000元/平方米。
    记者表示看中高层公寓中一套7楼的两居，面积为114平方米。售楼小伙介绍，它的原本标价为11500元/平方米，总价约130万元。按照原本一到两个百分点的折扣，加上中秋以来5万元的优惠。实际每平方米的价格约在9800元/平方米。外带附送价值十几万的标准地下停车位，可以省掉近20万元。
    另外，“新城国际”2期还有4栋12层的小高层公寓，也享受同样的优惠。
    记者在“新城国际”售楼处逗留1个多小时后，渐渐地有四五家顾客到来。记者跟其中一对刚刚落了订金的母女攀谈起来。
    今年三月开始，这对母女经朋友介绍来到“新城国际”看房。当时售楼人员告诉她俩，如果全额付款，能享受2%的折扣；此外，由于她们是已在“新城国际”购房的顾客介绍来的，还能得到一张“亲情卡”，凭此卡可以再享有2万元的折扣。
    之后这对母女又来过四五次，房价基本没有变化。直到最近，她们听说原来均价12000元/平方米的南北朝向的户型，总价优惠五六万元，于是再度赶来，最终下了订金。
    但当天她们定下的并不是原来咨询的南北朝向，而是23楼一套东西朝向的两居。东西朝向和南北朝向的优惠政策又有不同。以她们选中的那套房子为例，原来的价格是每平方米近9500元，享受全价2%的折扣。而9月20日那天，她们以4%的折扣成交，这算下来，单价是每平方米9054元。另外，12万元的停车位，最终8万元到手。
    ■万通人气略逊万科
    就在9月20日当天，记者在天津滨海区所见，
    万通售楼处的人气不敌邻居兼对手万科。当时万通仅有零零星星四五家顾客前来咨询，而隔壁的万科人满为患，十几家业主挤满了售楼处。从去年年底开始，万科就在全国范围内兴起了降价风潮。
    据万通的工作人员称，万科实际并没有降价，“他们那不是降。你要看房子的地段。万科现在卖得便宜的房子，就挨着轻轨和东海路，那多吵啊，那个东海路挨着港口，整天都有集装箱车来来去去，你愿意住集装箱吗？”
    记者去万科打听，目前万科最便宜的确实是紧挨轻轨的一些房子。但降幅之大，令人咋舌：除了每套优惠5万元外，还附送一个机械停车位、10平方米左右的双露台，另外13平方米的室内花园只按6.5平方米付款。因此，尽管地段不好，还是吸引了不少顾客。
    紧接着，万科还会有其他位置不错的单元相继开盘。据万科一位内部员工透露，万科将利用“十一黄金周”继续“打折促销”。比如目前均价在12000元/平方米的楼盘，有望下调1000元左右。并且，优惠活动可能持续到明年元旦、春节，甚至五一……似乎势将打折持续到底。
    记者看到很多顾客在万科和万通两家售楼处徘徊、比较。上前打听，不少顾客表示，比对很多次，还是觉得万科的房子更划算。
    强敌在侧，万通还能坐得住吗？
    ■ 冯仑博客截屏
    ——言论验证——
    冯仑无需做“猪坚强”
    ■冯仑曾扬言要做“猪坚强”
    冯仑素有“地产思想家”的美誉。他著名的理论不少，譬如“未婚青年推高房价”、“35岁以下应禁止买房”……
    而最近，他最著名的当属“猪坚强”理论。在5•12汶川大地震中，一头猪在废墟中靠食木炭活了36天,它的坚强意志感动了无数人，也感动了地产大嘴冯仑。
    于是，在今年7月的“2008中国房地产发展高峰论坛”上，冯仑有了如下的言论：
    面对当今的房地产市场现状，开发商开始想跑。目前有三个跑的姿态：一个是“范跑跑”，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到生命的最后，等解放军到来。希望大家尊重“范跑跑”的权利，同时对他加以道德提升，他跑是为了生存，不能责怪他。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成猪坚强。 即便瘦身也要顽强地存活下来，等到解放军的到来。
    冯仑要学习猪坚强，瘦身也要顽强，也就是说，房地产市场不景气，那也不降价，就耗着呗，耗到政府救市的那一天。
    可冯仑真耗得住吗？
    ■万通甩尾打折被指是范跑跑姿态
    万通的中秋折扣是否是应对房产市场低迷的无奈之举？“新城国际”售楼处的人称，滨海新区地段好，房子不愁卖。大搞优惠只因甩尾。但工作人员也承认，极少推出这样大幅度的优惠。
    “那不就是范跑跑的姿态吗？”一位熟悉万通地产的业内人士如此评价万通所谓的“甩尾优惠”。
    长期跑房地产口的几位记者透露，很多房地产商都在变着法子打折卖房，却不敢摆明就是降价。他们的主要顾虑是前期买房的业主。如果降价，前期高价买房的业主肯定觉得自己亏了，很可能出现前段时间类似万科业主闹事的情况，影响企业声誉。另外，很多业主前期买的是期房，在入住、办理好房产证之前，买房合同是可以违约的，违约金一般在8%左右。如果后期房价降价幅度达到10%，那么对企业来说，当然就是亏了。
    “如果是在房地产市场红火的时期，就是尾房也要高价卖啊，抢手嘛。”业内人士称，“新城国际”如此大的折扣，实属少见，肯定跟如今不景气的行情有关。
    ■开发商的言论不足信？
    “冯仑那么精，要做也肯定做范跑跑，而不是猪坚强。”了解冯仑与万通地产的业内人士对记者说，“开发商的言论不足信。”
    “猪坚强心存侥幸，认为撑一撑，国家就会来救房地产市场了。比如恒大地产，它拿了很多地卖不出去，就只能做猪坚强了。可冯仑与其他房地产商不同，他多克制啊。”该业内人士说。
    冯仑的克制与他经历过上世纪九十年代的“海南地产泡沫”不无关系。那时候冯仑下海与潘石屹合作炒房，正当赚得钵满盆满之时，他预见形势不妙：海南人口很少，房子却很多。于是他赶紧收场，跑到了当时房地产市场还不温不火的北方占先机。后来，海南房地产果然崩盘。
    冯仑的谨慎从他著名的“反周期理论”也可见一斑。他认为地产市场是有周期的，有高峰有低谷。高峰的时候他很克制，不会像有的地产商，一见房价猛涨就猛拿地。
    目前，万通在北京的主要项目一个是万通中心商务楼，已经卖得差不多了；另一个是高档别墅“龙山书院”还在出售当中。但这跟普通老百姓的关系似乎不大。
    万通真正的重心是在天津。但它也是与天津泰达合作，“地主”泰达出地，更擅长搞开发的万通盖楼。
    “所以，万通地产的公司规模小，开发的项目少，房产市场不景气对它的影响不大。”该业内人士如是说。“而且，根据万通2007年末到2008年上半年的年报，它的账面资金是20个亿。不存在资金紧张问题。它根本不需要做猪坚强。”
    ■后改口说，不要做猪坚强
    事实上，发表学习猪坚强言论后，冯仑自己就改口了：房地产商千万不要学“猪坚强”。
    “在市场经济当中任何一个企业，在发展当中其实我觉得都应该像‘猪坚强’一样，要减少多余动作非常重要，要活下来多余动作一定要少。猪坚强能活下来，最重要的是没有多余动作，呆在那儿，用有限的资源来支撑你的生命。这个时候你的动作越多，你的资源就越不够。我们的民营企业，特别是房地产的很多企业，就是资源有限动作太大，所以就不能像‘猪坚强’这样坚持很久。”
    但是，冯仑称，猪坚强已经不再是他的偶像，它已经成了一个仅供人参观的一个玩物。“我知道最近半个月‘猪坚强’又长了一百斤肉，因为有其他的地产商给它提供经济适用房，另外有人包养它，给它很好的饲料，而且每天有人按摩，所以猪坚强已经腐败了。如果一个企业当你熬过一个危机，你要进入一个快速的成长期的时候，千万不要学猪坚强。”
    冯仑甚至开始调侃他曾经鼓吹“猪坚强式”的坚守和等待。“前两天，央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，在得知消息后，SOHO中国董事长潘石屹就立即向媒体表示，解放军终于来了，幸好，来得还不算迟。你瞧，潘石屹的这句话是活脱脱地表现出了一个焦急的地产商的形象。不过，也有很多业内人士认为，降息象征意义远大于实际意义，房价究竟怎么走依然还很难说。看来，冬天还没过去，潘石屹和他的同伴们还得继续等下去。”
    暗访富力又一城售楼处，一探房价是否走低——
    李思廉自破“房价谷底说”
    ■折上加折，亏也亏不了多少钱
    ■4个月内房价下降1000多元/平方米
    ■一年之内对房价看法大变样
    ◎文/本报记者 王媛
    富力集团董事长李思廉在今年4月底接受采访时发表了一番“豪言壮志”：“房价很难再跌，从去年的售价高峰到现在，我觉得房价已到底了，地产行业销售最困难的时期已经过去。”
    为了验证李思廉是否言行一致，《青年周末》记者实地暗访了李思廉旗下的“富力又一城”楼盘，在暗访中，记者发现，富力的房价并没有像李思廉所说降到谷底，而是继续探底走低着……
    ■9月26日晚，富力又一城售楼处内，看房客很少
    ——现场调查——
    折上再折，亏也亏不了多少钱
    ■大雨天近10人看房
    9月19日，星期五，中午11点半，北京下起了瓢泼大雨，记者在此时来到了位于北京东南五环外的富力又一城售楼处。
    一路小跑着来到售楼处门口，记者身上的衣服已经被雨淋湿了一大半，但站在售楼处门口的门卫并没有热情地迎上来，而是漫不经心地看着别处。
    如此大的雨，再加上不是周末，而且又是午饭时间，本以为售楼处只有记者一人会挑这么“糟糕”的天气来看房，没想到，一进售楼处发现，这样恶劣的天气下，竟然有近10人在售楼处咨询，有四五个中年男人还在售楼小姐的陪同下仔细地看着沙盘。另外几个人分别坐在不同的圆桌旁向售楼小姐询问“富力又一城”三期的房子情况。
    ■可供记者选择的房子就剩两套
    这时，一位售楼小姐看到记者的到来，不慌不忙地走到记者身边问道：“您有预约过吗？”
    “没有。”
    “想看多大的？”
    “八九十平方米的吧，小户型，板楼。”
    售楼小姐把记者带到了小区沙盘旁边，用红外线笔给记者指了一下小户型的楼位，并说道：“您现在能挑的就是C18楼里的房子，这些是小户型，22层板楼，朝向是南北通透或者是全南的房子，都是好的朝向。现在折后价大概是10000元/平方米，这都是跟着工行团购价走的。我们这儿以后通地铁了交通会很方便，而且有两个双语幼儿园，芳草地分校也在小区里，现在就有三个超市，还有两个酒店，和医院。”
    “现在还有多少房子可以供我选择？”记者询问道。“没几套了，一单元刚开出来就都卖完了，二单元工行走团购，他们买了几十套，现在也就两套可供你选，楼层还不错，12层，不到89平方米，两室两厅一卫的，明年年底入住，板楼一开出来卖得可快了。”售楼小姐说完就准备去给记者拿户型图，这时，她的手机响了起来，在一阵寒暄之后，记者听到她对电话那边的人问道：“楼市啊？什么政策？……那楼市也快救了啊，他们都说银行的政策要放宽了……”
    ■房价从105万打折到80多万
    售楼小姐挂了电话给记者介绍完房子的基本情况后，就进入正题了。“我给您算算价格吧，这套南北通透的总房价是105万”，售楼小姐一边说一边在户型图上写着价格“1051599×0.9×0.95×0.98=881135”，写完她说：“这个是折后价，88万。”“是最低价了吗？”记者问道。“不是，5天内签约交首付还可以打个99折，打完折是87万多，除了装修不到8000元/平方米，多值啊。如果你走工行团购，还可以再打个98折，就填个单子，说是工行的VIP客户，每平方米加上装修9500元，这个是底价了。”
    “这个房价还会不会再降了？”记者问着所有人都关心的问题。“我可以这么跟您说，我们后期再开的楼，装标就不是这样了。这个楼的装标是去年房价高的时候定的，所以装修价比较高，质量也很好。富力老总拿这块地的时候很早，当时这里还是农场呢，所以地很便宜，他不会在装修质量上做手脚的。”售楼小姐仿佛非常了解内情。
    ■不一定每人都能抄到最低点
    “我看外面卖二手房均价也就是9000多。”记者试探性地问道。售楼小姐似乎吃惊地抬高了嗓音说：“二手房你敢买吗？要是我就不买。二手房是二期和一期的房，装修就是1000元/平方米左右，这个是1800元/平方米。”“我还真想再等等，看看到底房价能降到多少。”记者装作犹豫的样子继续说道。“因为是你自己住嘛，你觉得价格合适就赶紧买，就像股市，它的最低点要是1000点，但不一定每个人都能抄到最低点，你能抄到1500点也不错。”售楼小姐的言外之意是就算有最低点，这个价位已经算是买家抄到了。
    这时，售楼小姐想起刚才那个朋友打来的电话，跟记者说：“对了，今天国家好像又出股市的救市政策了，我一个朋友是房地局的，他听银行的朋友说，近期对房子贷款这块政策会松一些，要是贷款松了，那就好很多了。毕竟股市不好，楼市再不好，那影响面太广了，唉，最近全球经济都不景气。”
    ■售楼小姐称“我们老总真是实干型”
    记者接着询问道：“现在有那么多退房的人，我就怕买了房砸自己手里。”售楼小姐继续帮记者解除“疑虑”：“我跟您说，您这个要是亏也亏不了多少钱，我们再开盘的话价格撑死了跟这个差不多，位置可能会好一些，但是入住时间特别晚，2010年的七八月份以后，并且装修没有这么好。我们这边卖得快就是因为价格便宜。”
    随后，售楼小姐带记者看了样板间，一路上，她向记者介绍着这个小区的精装修用的都是名牌产品，“带上家具就能住人，富力这么大的公司所有的盘都是精装，都是自己公司的工厂装修的，不然不能有这么低的价格。我们老总虽然比别的地产商低调，但他真是狠抓房子质量，用的都是好料。其他几个地产商整天在博客上写文章，
    也没看他们降价，我们老总真是实干型的。”
    ■房产中介： 北京不会跌成南方那样
    记者刚一走进21世纪房产交易中心，工作人员就热情地走过来打招呼。“现在二手房均价是多少啊？”记者一上来就直入主题。“均价是10000元左右，但有些房主着急用钱，想把房卖了，所以有的房子定价就低，有9000多一平方米的。一手房和二手房最大的区别就是一手房是开发商定价，二手房是房主定价，所以自由度会多一些。”
    为了继续深入主题，记者问道：“不是都说房价还会再降吗？你们这儿怎么样？我怕刚买完就大降，到时候砸自己手里面。”工作人员立即给记者解释道：“从南往北看，南方虽然降得厉害，但是北京几乎没怎么降，南方的涨价有些畸形，北京这边三环左右的房子均价都是20000多一平方米，并不是特别贵。就算降也就是降一点，北京再怎么跌也不会跌成南方那样，而且国家马上就要保房市，所以现在买房是最好的时机了，咱们先看房去吧。”
    ■“现在好多人都开始买房了”
    还没说几句呢，两个中介工作人员就着急地带记者去看房了。在看房的路上，中介一直对记者说：“这个房子太值了，才9100元/平方米，别的房子都10000多元一平方米呢。现在好多人都开始买房了，前几天，一个老板一下子就买了2套三居室的大房子。他知道现在房价已经差不多稳定了，所以一下子买了两套。” 记者在来暗访之前在网上查资料时发现，富力又一城的业主论坛上，有一个名为“富力观望群”的QQ群，上面都是想买富力又一城房子的人，但是一直没敢下手，所以一直在观望。根据这个信息，记者问道：“现在有很多人都在观望呢，不敢下手，我也不太敢试水有多深。”听到这话，中介立马说：“如果房价不涨的话，那肯定有很多人都在观望，但只要是一涨，那肯定会有好多人抢这边的房子的。中国人都是买涨不买跌。”
    ——价格变迁——
    4个月内房价下降1000多元/平方米
    ■奥运会期间房价降得厉害
    富力又一城的房子在李思廉所说的“房价最低谷”后到底涨没涨？记者多方打探终于探出一些端倪。
    “富力这几个月的房价到底是涨还是降了？”记者干脆直截了当地问中介。“其实是降了，就是前几个月卖家都把价位定得很高，报13000元/平方米，但实际成交价却没有那么高，几乎都是10000元/平方米。我们那会儿成交价最高是10900元/平方米。这一个月，成交价几乎都是9500元/平方米左右。其实，我们这儿的房价就是奥运会那一个月降得厉害。”中介向记者“交代”了“实底儿”。
    ■房价不停降 一个月内就卖房了
    在富力又一城业主论坛里，记者联系到业主小刘，他告诉记者9月中旬，他刚刚把自己2006年8月买的富力又一城的房子卖掉。
    “我当时买的时候是6500元/平方米，90平方米。我买这个房子就是想投资，刚买完没过多久，这个房子的价钱就一下子飙得很高，我当时很高兴，最高的时候价格飙到了13000元/平方米。那个时候我一直没来得及卖，也想看看后来的行情，想卖个好价钱，但谁知道近几个月房价一直在跌，我觉得房价在这一两年之内应该不会有什么大起色了，而且当时也正要用钱，就以最快的速度把房子出手了。”小刘说，“我觉得房价就算是回升也会回升得很慢，要是把这些钱投入到现在的股市中去，都比等着房价回升要强一些。”
    小刘卖这套房子的价钱是9200元/平方米，他说这个价钱比前几个月降了许多。算下来，扣除小刘平时交税和还贷的钱，这房子他一共挣了几万块钱。从筹备卖到卖出去一共就用了一个月的时间。
    “那天，我去和买家签合同，中介从总公司来了一个法律代表，他们内部人每天都可以看到所有卖房者和买房者的信息，他看到我就说‘前几天，都传说富力又一城这边有一套特别便宜的房子，价格一下子就降了下来，原来是你这套房子啊。’”小刘停顿了一下继续说道：“我不会引领这个降价潮，但说实话，降价真的是大趋势。”
    小刘说他还会再买房，但是得等到房价平稳以后了。“现在房价太动荡了，不能急于出手了，万一砸手里可不好卖了，现在不比当年了……”
    ■14000元/平方米买房人更后悔
    李亮（化名）是会计师事务所的职员，为了结婚，今年8月31日购买了富力又一城三期的房子。
    “我是8月31日订的房，我当时看了就订房了，因为售楼小姐给我打了好几次折，还加了特惠。我先是找了朋友走了一个‘清华BBS网络团购’，这个打了一个99折，我要买的房本身就是特惠房，后来我5天之内付了首付，又打了个99折，我的一个朋友又帮我找了个富力的老总，最后还打了个98折，最后是10100多元/平方米。”李亮向记者讲述了买房的经过。
    据李亮介绍，这段时间房价一直在下跌，就在两周前，李亮去问了中介公司他这套房子的价格，结果他买的这房子又降到9000多元/平方米了。“不过，富力又一城在东南五环，环境又好，周边的配套又不错，而且CBD现在不是也一直向东移吗，我就觉得当时的价格还可以，我能接受。买房这东西没有后悔不后悔的，年初那会儿，还有14000元/平方米买房的呢，他们不是更后悔吗？”李亮平静地告诉记者。
    ■4个月价格下降1000多元/平方米
    记者随后查看了某门户房产网，上面记录了富力又一城新房历史价格，表格中记录到：2008年4月29日的均价是11800元/平方米；2008年7月14日的均价11500元/平米；2008年8月26日的均价是10500元/平方米。从这里能看出，富力又一城的房价从4月底到8月底，平均每平方米价格下降了1000多元。
    ——言论验证——
    一年之内对房价看法大变样
    ■2007年底称房价太高
    就像富力又一城售楼小姐所说“李总（李思廉）是个低调的人”，记者梳理富力集团董事长李思廉一年来的语录发现，在2007年底至今，李思廉并不像王石、潘石屹那样在博客上不停地发布自己的言论。没有博客的李思廉只是在几次记者采访中表达了自己对于房价的看法。
    2007年12月，李思廉在一次发布会现场就房价问题发表了看法，他认为：当前的房价超过了大多数人的承受力，有点过高了，希望房价能够稳定些。
    ■2008年对房价满怀信心
    2008年1月，《21世纪经济报道》针对王石提出的“拐点论”一说提问李思廉时，他表示：“太高的东西自己会掉下来。房价跌下来也没有什么，等于是股市会跌下来，跌下来也不代表它不会涨上去，也不代表它永远就掉下来了。只要中国的经济还是一样发展，房地产我看不到有些什么崩溃的现象。”在此，李思廉已经表达出自己对房价看好的意向。
    2008年4月29日，就在大家都选择观望时，李思廉就社会关注度较高的房价走势以及宏观调控等问题，接受了《中国房地产报》记者的专访。在这次专访中，李思廉坚定地告诉记者：“我个人的看法是房价很难再跌。从去年的售价高峰到现在，我觉得房价已到底了，目前这个低点可以说是这个大时代的低点，上涨机会比下跌机会大得多，地产行业销售最困难的时期已经过去。”
    但经过《青年周末》记者的调查，李思廉旗下的地产并未像他在4月底所说房价不会再降，而是以不同形式的折扣继续探底走低着……
    暗访华远地产裘马都售楼处，售楼员承认降过价
    任志强 嘴上没降实跌数千
    ■资金紧缺，裘马都降价为甩尾房？
    ■华远高端项目确实没咋降
    ■任志强一年言行印证楼市萧条
    ◎文/本报记者 蒋文娟
    房产大佬任志强有一句名言，“房价一直会涨”。而且，即使在“房价必然会跌”、“房价出现拐点”这样的呼声一片时，任志强仍然不屈不挠地坚持“房价一直会涨”。
    随着房地产销售量不断下滑，中国地产商在经过数月的顽强抵抗后，最终选择让步，开始大幅下调地产价格。记者发现，虽然任志强嘴上仍然强硬，而他旗下华远地产在售的楼盘价格，已经顺应市场规律，悄然松动了。
    ——现场调查——
    女售楼员咬定不降，男售楼员承认跌了
    ■空旷售楼大厅没有顾客
    9月15日，中秋节刚刚过完，《青年周末》记者来到了位于北京三元桥东京顺路旁的华远地产裘马都售楼处。之所以选择这处楼盘，是因为裘马都是华远地产旗下最“平民价位”的房子。
    任志强一直坚持为高收入人群的住房需求提供服务，华远开发的昆仑公寓、北京公馆、裘马都项目也实践了他的说法。尽管早就听说华远只盖高档公寓，但裘马都售楼处的排场还是让人小震撼了一下。
    售楼处的前面是一片绿地和停车场，售楼大厅也别致而气派，有一种豪门深宅大院的气势。记者在保安的指引下，穿过一条长长的前廊进入售楼处大厅。光线有些暗，不知是楼市的确萧条还是节日的原因，整个大厅只有一名
    保安站在前台，没有一位看房的顾客，甚至没有其他的工作人员。
    “你们这儿还卖房吗？”记者有点不敢相信这就是京城名盘裘马都的销售现场。
    “卖呀，我给你叫人，您稍坐会儿。”保安拿起了电话。一会儿，楼上传来“咯噔、咯噔”的高跟鞋声音，一位售楼小姐沿着大楼梯走进了空旷的大厅。
    这位姓李的售楼员带着记者转了一个弯进入内厅，她指着沙盘介绍：“我们一共9幢楼，现在卖的是最高的这幢。两居都卖完了，就剩下一居了。您现在买，基本就是准现房。”售楼员告诉记者，现在卖的是最后一批2007年10月13日开盘的房子，楼已全部封顶，入住在即。
    2006年裘马都首次开盘时的价格是每平方米1.8万元，据说当年290平方米的精装修大户型销售火爆，很多高端客户都是看中了华远的品牌和裘马都的地理优势，对这个盘的升值有信心。李小姐介绍，9幢楼一楼一楼陆续的开盘，裘马都的房子从2006年一路上涨，1.8万、2.4万、2.6万，去年10月份开盘的均价已经是2.68万，11月又调整了价格，目前保持在2.8万这个价格上没有再涨，一套70多平方米的小户型买下来也要在200万到290万之间。
    ■价格坚挺付全款才打98折
    和李小姐深聊下去，记者试探性地问：“你们不会像万科那样降价吧？”“不会，我们就这么几套房子了，怎么可能降呢？”李小姐回答得很干脆。
    记者再问：“朋友都劝我先别买，再等等，你说房价会降吗？”李小姐的语气充满自信：“别的项目我不好说，我们项目是不会降价的，因为成本开发商已经收回来了，又处在这么好的位置，即使现在楼市不好，卖得缓慢，老板也不是特别着急。”看到记者犹豫的样子，李小姐补充：“每个开发商不一样，刚一开盘的项目现在可能会为了回收资金而调价格，像我们这种现房不会有大幅度降价了。而且这个位置，挨着10号线，一两年后肯定会涨价的。”
    李小姐肯定地告诉记者现在没有什么别的折扣，记者一再追问之下，她又改口说，如果一次性付清全款可以打9.8折，她帮忙申请。“就是需要在交订金的时候走一个申请，三天后签约的时候就可以批下来。”
    尽管售楼处门可罗雀，李小姐却声称裘马都的房子向来不愁卖，上个月大户型卖了十套，小户型卖了五套，签了9000 多万的单，而她们销售额最好的时候是一个月3亿。“进入今年，5月之前一般，但我们从5月份开始还是卖得很好的。”最后，李小姐有意无意地跟记者说了一句：“大户型还有10套，小户型也不多了，30套左右吧。来我们这儿都是买大户型的，基本上都是看了以后就签约，都不会考虑太久。”
    ■再探裘马都： 售楼处开始拆除
    十天后，记者再次来到裘马都售楼处，却看到几个工人进进出出，正在拆除售楼处豪华的外部装饰。
    保安向记者证实售楼处确实要拆了，这块地方要恢复绿化还给市政，新的售楼处将搬到不远处裘马都小区底商，不再占用这么大地方。
    记者没找上次的李小姐，和刚从售楼处走出来的一位男售楼员聊了起来。他建议记者一周后再来看房，因为售楼处正在搬迁，样板间也拆了，现在没法卖。并且如果过几天来，他可以带记者去楼里看看现房。
    此行似乎没有什么收获了，但这位男售楼员却无意中给记者透露了一个李小姐未曾提及过的信息，就是裘马都其实已经降过价了。“有几套公司保留了不让卖了，
    因此大户型还有七八个，现在不管大小都是2.8万一平方米。这样的价格在以前可从来没有过。”他这样对记者说时，记者随口问到：“是不是比原来便宜点了？”“便宜多了，有阵子客户买顶楼还3.4万呢。现在好点的楼层才2.8万。”他的回答很痛快。“降了这么多呀？”记者问起降价的理由？男售楼员说：“根据北京的大市场调的价，而且我们又赶上尾房了。”
    可是，这样大幅度的一个价格波动，李小姐未何只字未向记者提呢？此前听她介绍的时候，给人的感觉是房价最高时就保持在2.8万没有变化了。
    为了进一步证实男售楼员的话，记者进入目前正在封闭进行后期施工装修的裘马都小区内。看到被物业挡在楼门外的记者，一个做外部施工的小工头走过来。记者称自己是这里的业主，想提前来看看自己的房子什么样。他听说记者的房子是3万多一点买的，摇摇头说：“最高的时候买的啊，呵呵，现在都降了。”
    “您买这房子了吗？”记者问。
    “我哪买得起，我一年挣不了一平方米。”
    “不可能吧。”
    “两平方米也没用啊。”他笑了，接着安慰了记者一句：“反正自己住，别后悔。买了就不亏，以后肯定还得涨。”
    ——价格变迁——
    探裘马都降价虚实，华远资金紧缺？
    ■裘马都涨到尽头终于降
    记者上网进一步查询，北京市房地产交易管理网显示，裘马都总销售套数592套，已签约套数为560套。1、2号楼将在今年10月10日入住，其他楼会在今年10月31日至明年1月10日入住。
    登录焦点房地产网翻看华远裘马都的历史价格，2006年7月刚开盘时均价为每平方米1.61万元。这个价格持续了仅9天就上涨到1.8万元。进入2007年，随着北京房地产市场的大涨行情，裘马都的房价一路狂飙。
    焦点房地产网资料显示，2007年2月10日，裘马都售价1.95万元每平方米；3月28日，裘马都的4、7、8号楼开盘，彼时的价格已经升至2.1万元。随后，在5号楼开盘前，房价上涨到2.5万元以上，2007年10月又上涨到3万元，这个价格仅仅保持了数日，进入当年11月，裘马都的房价达到了最高点3.5万元并持续了很长一段时间。
    直到今年5月以后，裘马都开始降价回到均价2.8万元的水平，暗访中记者咨询那位男售楼员时，他反复说，大小户型都已降到这个价位比较值的了，此前200平方米以上的大户型 一直远远高于小户型的价格，没有掉下过3万元。他还确认，如果一次性付全款，还可以打98折。
    ■业主纷纷担心能否按时交房
    离最近的交房时间不足半个月，在焦点房地产网的业主论坛内，却没有一派生机的乔迁之喜。平时不常登录论坛的业主们纷纷在坛子上发言，讨论对新房子的担忧。一位ID叫“裘马都的梦”的网友于9月19日在论坛发帖：“业主朋友们，我一直没怎么关注裘马都的建设，直到最近，裘马都的一切都让人惨不忍睹，园林还是大泥坑……售楼处也保不住了！被拆了……明天就是9月20日，离交楼的时间只有20天了，华远，你们怎么交房？老任大哥，你为何不买裘马都？你也住进来瞧瞧，也感受一下，所谓的品牌开发商，为他的客户营造什么样的生活。”
    一名叫“谁是谁非任评说”的网友则透露是因为华远没有钱了，“裘马都的销售这月工资都没有发，所以交楼也会有问题……任志强的表态近来也虚弱了很多……”这一信息和售楼员李小姐“资金成本早已收回，老板根本不着急”的说法大相径庭，让人心里不禁为华远的对外言论画上一个大大的问号。
    还有业主发言说，如果大家是在2.5万这个价位上买的裘马都的房子还值，3万多买的就亏了。这也印证了裘马都的房子曾经涨到过3万以上又降下来的信息。
    ■华远高端项目的确没降
    除裘马都外，华远还有声名远播的昆仑公寓，它顶级公寓的尊贵身份让人在网上很难查到它们的售价。
    位于东三环内昆仑饭店西侧，俯瞰亮马河、第二使馆区的昆仑公寓，号称提供5星级酒店式管家服务，一层一户，户型以 393平方米和720平方米为主。
    2006年开盘时它的价格是每平方米6万元，据说一开盘23套大宅就被炒得很热。当时，某房地产代理行不愿透露姓名的资深人士预测：“由于不可复制的地理优势，相信未来3～5年，昆仑公寓的市值必能翻番。” 9月27日，记者致电昆仑公寓售楼处，对方报价是每平方米8万元，只是有低层400平方米户型被分割成百平方米小户型销售。看来，这顶级公寓的身价是不能轻易放下的。
    ——言论印证——
    任志强持房价上涨言论不松口
    ■中国房价将再涨十年
    跟潘石屹一样，任志强也是个爱写博客爱发言论的“大嘴”。他前阵子就苦口婆心地向大家表白：房价一旦猛跌，最先倒霉的不是开发商，而是买了房子的消费者，因为他们的财产缩水了；其次倒霉的是地方政府，因为地卖不出去了；再次倒霉的是就业率，建筑工人要大量失业；接下来倒霉的是银行，贷款收不回来，呆坏账增多；最后才是少赚了钱的开发商。
    任志强对中国房地产业的每次惊人之语，都会引发网络数以万计的热烈回应。早前著名论调包括“中国住宅应分贫富分区；我只给富人造房；房价降了，房地产开发商有权不盖房；房产品牌就应该是具有暴利的”等。尽管网络上板砖横飞，他依然我行我素。
    2007年年底，当市场和媒体抛出房市“拐点论”时，任志强说：“我绝不认为房市已出现了拐点。”他用“房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。”来佐证他的观点。他在博客上写道：“当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。”
    对于房价是涨是跌的争论，任志强在今年2月7日做客人民网时，抛出了更加明确的观点：如果无法改变供不应求的局面，中国房价或将再涨十年。
    ■政策有拐点 房价无拐点
    在今年4月博鳌年会召开前一天，任志强接受媒体采访时说：“最近的房价看上去在打折，其实总体上都在玩虚的，并没降。昨天还有熟人打招呼要买华远的房，我回答说打折不可能的了，你看上的这一期已经卖光了，要不你再看一下华远马上要推的新盘吧，但是我也只能保证给你拿到房，价格可真没谈的。”
    对此，任志强很有信心地抛出他的新理论：政策有拐点，房价无拐点。他说，在经济学上，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，通常不会看着一段曲线来说拐点。 现在拐点只出现在政府的房地产政策上，是2007年出台的许多新规定，让政策拐了点。可是放到房价上，任志强觉得没有拐点。他拿出了2008年全国35个特大城市、70个大城市的数据，前3个月房价都是两位数上涨。他表示，对于房价可能大家有一个误解，认为局部房价跌了，整体房价就跌了。
    ■房价永远是在上涨的
    7月24日，任志强在接受媒体采访时说：“长期来看，房价永远是在上涨的。”此前，他所预测的房价上涨期限从“20年”直接改为“永远”。当记者提示他目前广州、深圳等城市房价较去年高点已大幅下跌，北京等地也纷纷打折时，任志强说：“那不叫降价，叫调整。”
    老板有言如此，华远的售楼小姐也被熏陶得口径一致，记者在裘马都看房时，李小姐在回答价格是否有可能调整的质疑时，就模棱两可地告知：“市场不是在调整吗，从2000年开始一直在涨，涨了8年，怎么也得调整一下，不能老无休止地涨。但不可能无休止地往下调整，就像不可能无休止地涨价一样。”
    ■万科降价是因为产品竞争激烈
    进入9月，央行宣布降低双率，有专家分析称，此举会令房地产业受益，但影响程度并不大。而任志强对此的解读是，这将给楼市带来信心，房价不可能大跌。
    在9月2日“任志强《任我评说》新书发布会”上，他坚定地表示房价没有降。任志强向来习惯用数据说话：“我们查了查统计局和发改委的报告，都是在涨价，到7月份涨到7.2%，增幅在下降、增速在下降，总的增长情况在下降，但是绝不像媒体说的全国的房地产一塌糊涂都在降价……房价的趋势是上扬的”。
    “我和小潘曾用鱼形图来分析地产高中低端产品的供需情况：鱼头和鱼尾较小，鱼身最大。地产商品中，高低端产品供应量小，需求量大，竞争不太激烈；中端产品供应量最大，竞争也最为激烈。”任志强认为华远与万科最大的不同在于产品结构：“华远做的昆仑公馆、北京公馆属于鱼头，甚至是鱼眼之前的部分；王石曾说绝不做高端产品，万科的城市花园系列产品基本处在鱼身上。万科目前降价的产品也位于竞争最大的鱼身部分。”有万科带头降价在先，任志强却表示“我们不降价”：“华远上市后并没有降价打算。因为华远没有存货压力，即便有存货，华远也不会用降价方式全面促销。华远的产品与其他产品的差异化较大，我们走高端路线，这部分产品的竞争较小。”
    9月15日某财经媒体说裘马都从未降价，不知是否是华远官方给出的信息，这一信息恰与本报记者的暗访结果相悖。如果售楼员没有欺瞒顾客，只能让人怀疑任志强的言论与华远的行动是否一致。
    原载《青年周末》2008年09月25日