李威：猛药“国五条”

    3月1日晚，国务院下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），犹如平地惊雷，在楼市中掀起轩然大波。
    早在2月20日，国务院常务会议便明确出台五项楼市调控政策，俗称"国五条"，基本延续过去两年多来的基调-"限购"、"房价挂钩官员考核"，当时市场普遍认为只是中央政府的老调重弹，甚至有学者讥笑其已经黔驴技穷。
    然而不到10天，就出了杀手锏。
    再调控
    "国五条"细则出台之快，政策之严厉，将房地产调控推到一个新的高度，被业界称为史上最强组合拳。
    《通知》主要要求"房价上涨过快城市提高二套房贷首付及利率"、"城市限购应覆盖全部行政区域"、"出售房屋个人所得税按照转让价减去原先购房价差额的20%计征"等，各地政府被要求在3月底前根据《通知》相应制定本地调控配套细则，银监会高层也表态将研究调整信贷政策。
    在诸多细则中，按20%征收个人所得税杀伤力最大，也最受争议。此前，房产交易个人所得税按规定是按交易总额的1%~2%征收或差额的20%征收，但因购房合同不好核实，绝大多数都按交易总额的1%~2%征收。
    新《通知》一出，全国二手房市场"乱套了"，从北京到上海再到杭州、广州，各地二手房过户中心数日来天天人满为患，在北京某交易大厅一个过户号炒到3000元，记者看到一个男士抱病挂着点滴来办理过户，都是为了和新政落地抢时间差。
    "旧税新征"制遭到了包括购房者在内的多方嘲弄和抨击，在北京这类供求失衡的城市，之前卖房者所缴纳的个人所得税都是加在购房总成本中，由买方负担。新政后，不少人担心，卖房者仍然会将税收成本转嫁到买方身上，而最终的结果是买方多向国家缴纳了一笔数目不菲的资金。
    "监管部门的本意肯定不是要把剪刀伸向购房者，现在的楼市非常嘈杂，很多媒体也没仔细研究新政，售房个人所得税按价差计征是以前就有的规定，只不过没有执行，另外满5年以上唯一住房转售免税是已有的规定，也基本被媒体忽略掉了。我更倾向于政策制定导向是为了给突然飙升的房价降温，只不过想得简单了，就像住建部高官所言可能有误伤。"中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦对《南风窗》记者表示。
    统计局的数据显示，今年1月全国房价又出现快速上涨的势头，开彦认为这正是此次政策组合拳出台的根本原因："无论有多少副作用，这盆凉水还是泼下去了，政策给市场释放的信号非常明显，即使是'两会'后，中央政府还会下决心调控楼市，而且不惜猛药，力度更大。"
    政策对买卖双方的心理预期将会产生影响，市场一冷，交易量下降，对于房价的抑制将会起作用，特别是投资投机性需求将进一步萎缩，从长期效果来看，调控方向是正确的。
    争议限购
    在2010年限购还未出生时，关于其存在的价值就有两种截然不同的观点，时至今日，以北京师范大学教授董藩、地产名人任志强等为代表的业内人士依然强烈反对，称其违反市场经济规律。
    限购带有鲜明的行政色彩，他们真正反对的是以限购为代表的行政手段直接干涉房地产市场，这次表面上是税收调控，实质上仍是行政手段的个人所得税政策也同样遭到了他们激烈的批判。
    然而政府依然走在自己的路上，回首两年多的调控，全国房地产市场交易量大跌，而房价小幅稳步上涨，其实效果并不显著，但限购的确遏制了之前房价轮番暴涨之态，抑制了投机泡沫。
    2012年初，由于限购等政策继续严格推行，有媒体预测当年房地产市场依然延续不温不火，但年中，风向却变了。中国社科院金融研究所研究员易宪容表示这并不是像一些人说的那样，限购最终导致了房价报复性上涨，而是调控政策选择性执行的结果。
    易宪容认为，当时调控正是在"快要见实质成效时夭折了"，经过两年的调控，开发商、多套房投机客等都在苦撑，市场心理已经发生了很大变化，但因为2012年国内经济增长乏力，国务院在年中出台了稳增长政策，央行两度下调存贷利率等，房地产市场预期又有逆转。
    另一位地产学者则表示前几年的调控就像动了些皮毛，驴走歪道了，就抽一鞭子，走走停停，松松垮垮，比如现金流是开发商的命根子，像在2008年下半年金融危机后，开发商缺钱纷纷降价促销，全国房价大跌，就是这个道理，而调控政策禁止银行放贷给开发商，却允许银行资金通过信托等渠道变相流入开发商，除了徒增房价成本，对调控可谓百害无益。
    2010年推出的"国十条"第一条就开宗明义，将房地产投机市场转变为为大多数人改善住房福利条件的行业，然而直到现在易宪容认为房地产市场仍然是投机主导而非居民自住消费，比如2012年央行利率只是非常微弱的下调，房价却立马有强烈的反弹，比如面积120平方米以上主要用来炒作的大套房仍占相当比例。比如国务院发展研究中心学者夏斌所形容︰楼市就像股市，参与者都是在看预期，看政策，玩套利。
    此次《通知》重申抑制投机思路，新一届政府也显露了更大的魄力和图谋，上述学者表示现在看国务院对房地产宏观调控政策部署，总体与以前没有太大的差别，但高层执行者不一样，对政策的理解不一样，推出的实质性政策也不一样。
    "现在房产税被炒得很热，只要真正愿意做，其实围绕着信贷、税收等多个层面都能出台具体政策，可以说政策储备炮弹用之不竭。"他说。
    复杂的出路
    适逢"国五条"及相关细则出台，"两会"期间，住建部部长姜伟新一露面就遭媒体记者围追堵截，最后不得不拱手求饶，"我现在头发都白了，一半因为房价，一半因为记者"。
    中国房价已是彻底的民生问题，而且夹杂着诸多利益纠葛。在利益的分配上，据某知名开发商向记者提供的扬州楼盘最近房价成本图，土地出让金以及各种税费等，占据房价成本一半以上，该开发商利润在30%左右，调控房价的关键其实一目了然。
    华高莱斯地产副总经理公衍奎表示，目前国家重拳出击是在交易市场，无论是限购还是征税都是如此，而国内地方政府一直非常缺钱，城镇化等又需要其大力推动，一旦强硬掐断地方政府赖以生存的土地财政，就必须有相应的配套政策予以填补，比如改革全国财税体制，但这种变革需要相当长的时间。
    公衍奎认为最终的出路还是要理顺供求矛盾关系，从根本上看，由于房地产火爆，卖房卖地都赚大了，各地方政府都将土地供应垄断在自己手里，造成供应上的极度短缺，一再抬高地价，房价也不可避免地不断飙升。
    就住宅供求市场而言，公衍奎认为不同的城市应该有不同的思路，比如北京这类一线城市，没人会相信房价能降下去，因为人口一直只增不减，必然会类似于东京大城市群一样，集聚人口占全国近1/4。
    为了避免炒高房价，要从城市空间规划上做文章，向北京周边县区比如顺义、门头沟等扩展。目前像北京市做得并不好，人群向县区转移的前提是相应的生活配套设施，而北京市的医疗、教育等资源并没有相应地往这些地方转移，就必然无法疏解市区人口压力。
    而中小城市的情况恰恰相反，"许多小城市经济并不发达，购买力弱，而在泡沫之下，地方政府却热衷于卖地建楼，炒高房价，最后只能落得鄂尔多斯一样的'鬼城'下场，这些地方更应该从实际出发。"公衍奎说。
    从更细化的政策设计角度看，开彦表示目前住宅整体供给也存在很多问题，目前国家重点推动保障房建设，以增加供给，由于价格低，利润低，各地方政府建保障房的积极性很弱，即使开建往往偷工减料，房子质量偏差。
    此外，保障房顶层设计缺失，目前其种类繁多，体系混乱，经济适用房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等等都属于保障房，且不说保障房分配存在大量的腐败和不公，其制定的收入门槛等，主要就是为公务员群体服务。所谓的白领既买不起商品房，又申请不了保障房，中产阶层成为夹心层。
    要实现居有其所，路还漫漫，房地产的调控只要有决心，药方总是有的。来源: 南风窗