赵俊臣：小产权房，天大的政策——关于小产权房的几个理论与政策问题

    “小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前各地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。所谓小产权房，站在不同的立场上有不同的定义：通常所谓的“小产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。有关部门的定义是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上违法建造并出售给非本集体成员的房屋。赞同者的定义是一些村集体组织在集体土地上建造并出售的商品房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。
    近五六年来，围绕着小产权房的清理与存废，人们有各种各样的意见，基本形成了政府有关部门打压和部分学者力挺两种针锋相对的观点，争论一直相持不下。人们看到，有关部门对小产权房愤怒异常，仇恨有加，对于各地屡禁不止则恼羞成怒。然而地方政府则视而不见，对有关部门的清理要求敷衍应付。特别是，只要实事求是地观察，对于城市低收入人群、进城农民工和高校毕业贫困学生们来看，则是居有其屋的唯一选择，是他们遮风避雨的“天堂”！
    据我们估算，居住在小产权房里的人口大约有1亿以上，加上开发小产权房的农民约2000万人，应该有1.2亿以上的人。考虑到政府和开发商并不能为城市社会成员提供必需的商品房、公租房和廉租房，特别是农民通过小产权房参与市场经济的社会公平性，因此，正确认识、对待小产权房，确实是一个天大的政策，不可贸然轻率。为此，我们提出“尊重存在，纳入管理，从宽清理，从轻处罚”的方针。
    一、小产权房涉及至少1.2亿以上人的利益
    （一）小产权房有多大？
    小产权房出现的原因，在于我国经济社会发展并不平衡，大中城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府公租房、经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。有需求，就会有供给。小产权房存在着大量现实的购买群和供给者。
    在我国，有关部门一而再、再而三地围剿小产权房。2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作。然而，人们看待的事实是，有关部门的决定就像儿戏，一次次的雷声大雨点小，一次次食言，基本奈何小产权房不得。那么，人们有权利询问：小产权房为什么就剿灭不了呢？小产权房之所以剿灭不了，最重要的原因在于小产权房在我国社会扮演着非常重要、没有替代的角色。
    那么，遭遇“围困万千重，我自巍然不动”的小产权房到底有多大？据国土部估计，目前全国小产权房存量在60亿——70亿平方米（另一说为66亿平方米），占到商品房总量的20%左右。另据全国工商联数据，1995年——2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房在深圳、北京等房价较高城市持续热销局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。另据有关部门统计，在天津郊县地区小产权房销量也已经占到整个市场的20%。
    北京市小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现，当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。从2003年开始，小产权房的性质发生了变化，很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、镇政府的大规模开发行为。据中国房地产协会测算，到2007年6月原建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》前后，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%。北京市我爱我家房地产经纪公司估计，北京已售和在建的小产权房总面积将超过1 000万平方米。从区域分布看，北京小产权房主要集中在昌平、房山、通州、密云、顺义、怀柔等近郊区域。
    海口也是小产权房最多的城市。据海口晚报，海南省住建厅2010年对海口、三亚两市违建进行巡查和调研统计，海口市共有违建1510386平方米，已拆除956608平方米，现存量553778平方米，其中违建私宅约37万平方米，占66.8%，小产权房约11.5万平方米，占20.8%，抢建2.5万平方米，占8.1%。除了小产权房，海口、三亚还存在另外五种形式的违建，一是本地居民、农民在取得土地证的宅基地上未经报建就自建、改建、扩建房屋，或在无土地证的宅基地上、空地上私建住宅和商铺；二是外地人在农村购地自建；三是违法占用耕地建房；四是严重影响规划的顶风抢建；五是在道路两旁或重点项目区域乱搭乱建。
    在昆明，据都市时报报道，2010年8月，昆明市住建部门提交的小产权房清理数据显示，昆明市有158.62万平方米小产权房，但是在9月27日的报告中却显示，小产权房仅有10.6349万平方米，前后数据差距竟有15倍之大。而造成这一现象的主要原因是在依照同一文件执行调查时，小产权房的概念不清，造成统计数据出入甚大。
    （二）小产权房里住了多少人？
    居住在小产权房里的人有多少？一种估算，如按照每人居住6——10平方米来估算，存量在60亿——70亿平方米，应该有至少1亿人居住在小产权房里；第二种估算，据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，若按照20%居住在小产权房里，则有1.3亿人。
    另据人民网，深圳是小产权房较为集中的城市，虽屡次予以严厉打击，但市场上仍有大量小产权房在进行买卖。深圳目前具体有多少小产权房？据相关部门公布数据，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。另据深圳市出租屋综管办数据显示：到2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，深圳市实际居住人口已超过1500万，照此推算，深圳应该有750万人以上居住在小产权房里。
    （三）小产权房开始上档次
    值得注意的是，近年来，北京郊区小产权房的建设开始上档次。如北京某四合院地面上高约七八米，面积在800平方米以上，一色的青砖灰瓦，晚清建筑格局，有廊有院，气派非凡。单套四合院起价2000万元，最高为5000万元。
    （四）小产权房和城中村连在一起
    据记者调查发现，昆明的小产权房一般有两种，一种是建在远离城区、风景较好的市郊，而这些房子几乎都是多年前与乡镇签订购地协议后建设的。近几年，由于政策不明朗，已经很难再买到这样的地了。另外一种在城郊结合处的一些城中村区域，主要是多年前该地段还处于农村用地时，建房者与村里签订合同后建造的“筒子楼”或者“厂区配套宿舍楼”。
    二、小产权房是农民参与市场经济的“天赋权利”
    这里讲的小产权房是农民参与市场经济的“天赋权利”，主要指的是在我国社会主义市场经济条件下，农民作为社会公民的绝大部分，享有与其他社会成员同样的通过在自己所在集体土地建造房屋出售，而获得利润的权利。
    小产权房之所以是农民参与市场经济的“天赋权利”，原因在于自粉碎万恶的“四人帮”后，中国已经进入现代社会，现代社会的重要标志之一就是农民享有与社会其他成员同等的经济发展权利。现代社会不允许对社会成员不公平对待，更不允许把社会成员人为地划分成权利不公平的三六九等。用现在大家都赞同的一句话，叫作“让农民享受国民待遇！”
    我们国家自1949年建国以来，在没有搞清社会主义本质的情况下，照抄照搬斯大林的苏联模式，人为地设定城乡壁垒，在所谓跑步进入社会主义、共产主义的口号下，剥夺了农民的土地产权、人身自由权、进城务工权、迁徙权等。相对于城里人来看，农民成为了国民待遇与城里人相比差距很大的社会群体。其中土地产权的剥夺使农民丧失了发展的权利。
    改革开放前，为了维护这一歧视农民的体制与机制，我们采取了三大措施：一是不许人们就这一问题讨论发表任何意见，对胆敢发表不同意见的知识分子，毫不手软地扣上“右派”、“右倾分子”、“反革命”、“臭老九”等帽子，给予“无情打击，残酷斗争”；二是动用法治严禁农民反抗；三是制造并灌输了一系列错误的理论观点，如农民进城是“盲流”；“共产主义是天堂，人民公社是桥梁”；“割资本主义尾巴”；“小农”“每时每刻都在产生资本主义”等等。改革开放后，虽然上述观点被人们理所当然地抛弃了，但是这些观点又改头换面地出现，例如人们经常听到的“农民落后、愚昧、懒惰”；“小农是小生产，小生产不是现代化”；“家庭经营不利于规模经营”等等。近几年来，为了剥夺小产权房，又泡制出所谓“小产权房非法”、“小产权房不利于统一规划”、“小产权房脏、乱、差”、“小产权房是藏污之地”等等。在论证这一系列不值一驳的错误理论观点的正确性中，又大批特批国际上形成共识的“天赋权利”亦称“天赋人权”等观点，给这些观点戴上“资产阶级腐朽反动观点”的吓人打人的帽子。
    其实，“天赋人权”源于拉丁文jus nafural，应译为自然权利，指自然界生物普遍固有的权利，并不由法律或信仰来赋予。中国早年译成“天赋人权”，后一直沿用至今，已成为近代自然法学派的一个重要概念，意指人具有天生的生存、自由、追求幸福和财产的权利。综观启蒙思想家们发明并使用“天赋人权”来战胜封建落后思想的解释，一般来说有二：一是指在国家形成之前的自然状态下，人是自由和平等的，生命、自由追求幸福与财产是人的固有品质，也是人固有的权利。这种权利受到自然法（人类理性）的指导与规定。二是认为，人们是根据自然权利而且是带着自然权利进入国家状态的。即使人们向国家或政府让渡出自己的全部自然权利，人们仍然保留着让渡其自然权利的权利。国家和法律的职能在于保护自然权利的实现。著名的“农夫的茅舍风能进，雨能进，国王不能进”就是最恰当的写照。“天赋人权”指导了近代资产阶级反对封建专制主义的民主革命，为近代资产阶级政治、经济体制的建立奠定了思想基础。其理论观点也被载入到1776年美国《独立宣言》和1789年法国《人权宣言》中去。
    但是，代表封建皇权利益的理论观点并不会投降认输，他们对先进的“天赋人权”进行一轮又一轮的反扑。进入现代，一些学者为维护封建专制和为其辩护，提出了并不存在“天赋人权”、“天赋人权”是资产阶级愚弄劳动人民的虚伪口号。但是，人们都可以看到这样的残酷的事实：凡是批判“天赋人权”的国家，公民特别是农民的土地产权、居住权、迁徙权、劳动权等，都受到大肆践踏。国家主席手举《宪法》也得不到起码的生命安全，更何况农民兄弟了！
    粉碎了万恶的“四人帮”，随着改革开放的逐步深入，人的权利及其理论观点才开始正常回归，特别是胡锦涛总书记提出以人为本的科学发展观，才形成了多数人的共识。但是，这种回归也太艰难了！
    就农民兄弟享受国民待遇这一“天赋权利”、在自己的土地上建房来看，我们就给予了许多限制。当然，世界各国都对农村农业用地进行某种限制，以保护弱势农业。但是，像我们这样城乡二元经济结构、歧视农民这样严重，还是很少见的。我们现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。
    现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在非常大的利益空间，后者是前者的几倍、几十倍、上百倍，
    这部分差价利益由政府和城市开发商取得。农民们和学者们一致认为这其实是对农民的剥夺。现实中本来就不富裕的农民及集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，农民及集体便不惜违“法”，义无反顾地为之。
    从理论上讲，产权是权利人对其财产享有的所有、占有、使用、收益和处分的权利，既然现有法律规定农民集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使农民及集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权，这就严重损害了农民及集体土地的产权，限制了集体土地的权利行使。面对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来争取自己的“国民待遇”，来维护自己的“天赋权利”。
    令人欣慰的是，不少有良心的学者为农民和农民集体提供了理论与法律武器，并且正在发挥着巨大作用。例如，2000年10月，曾因上书总理而闻名的湖北省监利县棋盘乡原党委书记李昌平便呼吁请给农民国民待遇。2004年，中央党校曾业松教授提出：逐步改变城乡二元经济社会结构，改变资源分配、政策选择、发展速度等方面的城市倾斜，赋予农民平等的人权、财富分配权和公共产品、公共福利的共享权，填平农民和其他阶层之间的地位之差、权利之差、能力之差和收益之差。2006年3月，中国(海南)改革发展研究院迟福林教授在一篇报告中提出給予农民全面的国民待遇的七项建议，其中第四条就建议进一步明确界定农民的土地权利，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权，特别是应将处分权有条件地赋予农户。让农民享有“四权统一”的承包经营权，实际上就是承认农民拥有物权性质的土地使用权。
    当然，直接为小产权房的合理性提供的理论与法律武器，更值得尊敬。综合这些理论观点，主要包括：（1）要赋予城乡集体建设用地相同的权益，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”；（2）中央党校周天勇教授提出的宪法赋予了农民权利，而有关部门依据《土地管理法》中的规定剥夺农民建房权利，违背了《宪法》；（3）北京天则经济研究所盛洪教授等，深刻地、全面地、系统地、独到地阐述了部门立法的危害和非法性，论证了有关部门自己修订《土地管理法》，塞进有利于部门的条款，是不合法的；（4）小产权房以及与此相联系的城中村里的实际情况，说明了群众自治完全可以管理好自己社区的各项事务。
    坚持极左观点的人尤其对公民“天赋人权”“神圣不可侵犯”愤怒异常。究其原因主要是他们仍然停留在“无产阶级只讲无产阶级权利，不讲面对全体人民的‘天赋人权’”的层面上。这种观点早已被实践证明是错误的，而被老百姓所抛弃。
    值得注意的是，近年来出现了一种反对天赋权利的庸俗观点，颇能迷惑人。照这种观点看来，权利其实根本不神圣，既无所谓高尚也无所谓道德，实质不过是人们的欲望和利益而已，是人类共同约定将自身人性中某些共同的欲望法定化和正当性，以此寻求安全和避免冲突，比如生命权，就是人的求生欲望；财产权，是人自私自利的欲望……差不多每一种权利中都包含着一种人性欲望和由欲望转化而来。还原到人性欲望时，就不是那么神圣了。
    这种非神圣化天赋权利观点有其正确的一面，但其根本的错误在于，第一，他们不明白资产阶级思想家在提出这一命题时，具有很强的针对性，即针对的是当时极其反动、极其灭绝人性的封建皇权主义的毁灭人权而言的；第二，相对于极其反动、极其灭绝人性的封建皇权主义的毁灭人权而言，“天赋人权”所有的“神圣不可侵犯”，当然是历史的巨大进步；第三，他们没有看到，正是在他们所谓大反“天赋人权”“神圣可以侵犯”的指引下，苏联斯大林残酷镇压几千万苏共官员和老百姓；毛泽东更是在“与人斗其乐无穷”的驱使下亲自发动亲自领导的历次运动中，剥夺了多少老革命家和人民群众的生命权、财产权和名誉权呀！人们不应该忘记，万恶的林彪、“四人帮”横行时为了推行封建法西斯暴行，打着所谓“无产阶级专政”的骗人幌子，而大肆批判“天赋人权”，其结果，造成了全国大乱，毫无法纪，践踏人权，乱打乱杀，成为人类历史上最黑暗时期之一。据媒体报道，1978年12月13日，叶剑英元帅在中共中央工作会议闭幕式上说，文革期间，全国整了1亿人，占总人口的1/9，死了2000万人，浪费了8000亿元人民币。另据媒体报道，1979年，胡耀邦在出席外交使节会议上说，文革中有1亿人受到批斗，8万个家庭被彻底消灭，500万人被判刑，703万人被打成终生残废，被逼自杀的有200万人，近20万人被以莫须有的反革命罪枪毙；而各种冤假错案涉及4000万人，以4口之家计，株连所及就是1.6亿人，相当于欧洲好几个大国的人口的总和。
    有句名言叫做“忘记过去就意味着背叛”！我们绝不能忘记过去我们不讲人权的残酷教训呀！
    三、小产权房已成为农民工、高校毕业生和城市贫民的主要居住场所
    2007年5月，我曾发表《城中村——进城农民工的天堂》，指出城中村在内的农民小产权房，被进城农民工、高校毕业生和城市低收入贫民看成是自己的“天堂”。其主要原因，有以下几个方面。
    一是进城后首选的落脚点、居住区和属于自己的“家”。综观农民工进城，我们可以发现这样一个现象，即大多数都是跟随或由老乡领着，直接进入城中村中的落脚点。那些在建筑工地打工的农民工，进城后往往先在某个城中村暂停，和本村、本乡的老乡接上头、互换联络方式后，才去工地工棚居住的。城中村之所以成为进城农民工的“家”，原因在于城中村里居住的都是和他们一样的农民，即使是村中的“老板”，也是和他们一样的当地农民，所以感到很亲切。在这里，没有盛气凌人的官员，没有专门收拾小贩的城管，没有抓超生的计划生育工作者，没有瞧不起农民工的左派精英，没有扰民的警察。农民工在这里住的很安全，差不多每天都可以睡个安生觉。
    二是承受得起的专业化分工服务的小社会。在城中村里的小产权房里，已经形成了一个从吃喝拉撒、学习训练、娱乐休憩、儿童托管、医疗保健、生老病死的全程自我服务的体系。这样一个体系，虽然比人们心目中城市体系来说尚不“正规”，尚不能称作是城市，亦即人们常说的城市社会，但是比农民工的老家来说已经是大不相同，已经是正而八经的城市。刚进来的农民工，不得不适应这种“我为别人服务，别人为我服务”的城市生活，从而告别了在农村时的那种“万事少求人”“小农”式的生活。我曾经访问过我单位旁边的城中村里的一个卖开水的农民，他租了一间10多平方米的房屋，用5个普通的蜂窝煤炉烧开水，买水的都是周围租住的单身汉。每壶水大的0．4元，小的0．3元，一月下来也有700—800元的收入。由此可见城中村里的专业化分工，也达到了很高的程度。守法农民工崔英杰被北京城管两次无理没收谋生的小推车事件发生后，我曾经调查过昆明市的一些城中村里的农民工，问他们进城后首先要注意那些事项。他们回答说，看见城管赶快跑，因为，城管是最恶毒的；跑不脱时只有装赖，因为城管是最不讲理的，只能以赖对赖，对付不过去才只能认倒霉。
    三是接受劳动技能培训的“大学校”。城中村里的小产权房里的“三教九流”什么人都有，自我服务体系里什么职业都生气勃勃的存在着，这就为进城农民工提供了免费的劳动技能培训。许多农民工都是先在城中村里打工，虽然工钱少点，但是学到了本领，之后他们也就“大摇大摆”的走出城中村去“正轨”的城市里打工去了。在城中村这个“大学校”里接受劳动技能培训，农民工们学起来亲切、自然，无人歧视，特别是边干边学，具有“立竿见影”之效。由此，我想到我们对农民工的培训，政府化了不少钱，但是成效不能令人满意。政府官员自己制定培训计划，自己实施，自己当教官，自己收益，无人监督，有的也就成为了政府机关工作费了。高小勇先生曾引用中央电视台“焦点访谈”2006年11月8日报道，安徽一个县的官员与培训机构勾结，谎报培训农民，而把中央财政和地方财政下拨的培训费侵吞，以及贵州的相同的事实，推论出政府培训是一个低效率、大漏洞的行为，并进一步分析说：“说明技能需求和技能供给的复杂信息，只有在市场里才知道；对众多文化不高又亟待获得收入的农村转移劳动而言，掌握较快带来收入的技能，也是边干边学最有效。”（参见《经济学消息报》2006年12月8日）。
    四是对外联络和信息交流的“大网络”。城中村里的小产权房里具有畅通的对外联络和信息交流，保证了进城农民工的需要。如果加以归类，可以发现如下：首先是农民工之间的互相交流，特别是他们之间有人从家乡带来的信息，对农民工的思乡渴求最为重要；其次是遍布城中村里的电视、广播等官方媒体；再次是暂时居住在城中村里的大学生们通过网络的信息；最后是政府机关和民间组织人员带来的信息。政府机关往往是特殊需要，例如上级机关指令性下达的任务，不来城中村不行；民间组织人员主要是为了完成某种调查研究，而来到城中村。这两种人来城中村、并带来信息为数不多。近年来，昆明市几个报纸开展竞争，免费赠送，城中村里居民就非常欢迎。当然，报社得到的好处是发行量上去了，广告收入也就多了。送报员的动力有二，一是报社发的送报费，二是回收的报纸还可卖钱。
    值得注意的是暂时居住在城中村里的大学刚毕业、刚工作者，通过网络传播的信息。那些出身农村的大学生在城市找到工作后，工资收入尚不能支付购买商品房的“天价”，单位里早已没有了福利房分配，炒得很热的政府廉租房仅仅是纸上的东西，于是城中村也就成为了他们唯一租得起、能居住的地方。而且，出身农村的大学生这时仍然是地地道道的农村人，尚没有被“城市化”，因此他们与进城打工的农民工，还有着千丝万缕的“血缘”，联系起来也很是亲切，没有任何隔阂。我发现，进城农民工都很愿意向大学生请教，大学生们也很愿意和他们交朋友，很愿意向他们转播信息和知识。
    五是精神安慰、娱乐和文化生活的“卡拉OK厅”。农民工们也是人，也和城市里的人一样，也有七情六欲，特别是他们在繁重的劳动之余，也需要放松、休憩，也需要得到精神安慰，也需要娱乐和文化生活。而这一切，在城中村中全部都可以轻轻松松的获得。
    六是寻求帮助、自组织和自我管理的场所。从经济学需求和供给理论来分析，农民工对自己的组织的需求，是很旺盛的。这是因为，进城农民工是弱势群体，他们都知道“在家靠父母、出门靠朋友”的道理，要想在城市里站得住脚，就必需团结起来，有自己的组织，出了事有人、有组织为自己说话，为自己撑腰。其实，根据社会学原理，凡是有人群的地方，就会有组织的出现，城中村自然也不例外。据我的调查，几乎所有的城中村，都有若干个不太正轨的农民工组织。这些不太正轨的农民工组织，有的不过是老乡经常来往自发性的，有的则是有能力有威望的能人吸引周围人而成立的。当然，也有被公检法以不正确事实而定性的“黑帮社会”者。
    四、小产权房清理应确立正确方针
    
    我以为，清理小产权房是必要的，应该的，这是因为，小产权房是与改革开放同时产生的，已经存在了数十年，不给登记发证，不予承认，这对各方面都不好，是到了解决的时候了。要一举解决小产权房，绝不能实施有关部门从严从重惩处的方针，而要贯彻“尊重存在，纳入管理，从宽清理，从轻处罚”的方针，才能稳妥处理这一棘手的难题，而不会搞得鸡飞狗跳，天怒人怨，社会动荡。
    我之所以提出“尊重存在，纳入管理，从宽清理，从轻处罚”的方针，主要考虑的原因，一是小产房从它诞生之日起，就发挥着拉动内需的积极作用；二是在政府和企业都没有提供价格低廉的商品房、出租房的情况下，小产权房为城市低收入人群、进城农民工、刚毕业参加工作的高校毕业生，提供了满意的供给，已成为农民工、高校毕业生和城市贫民的主要居住场所，功莫大焉；三是小产权房丰厚的利润已成为缩小城乡居民收入差距的主渠道之一，体现了农民、农村集体以及乡镇政府积极参与城市化、现代化的形式之一；四是小产权房是农民及其农村集体组织进入市场、利用土地和房屋获取增值利益的“天赋权利”！不承认农民及其农村集体组织的这种“天赋权利”，是没有道理的；取消农民及其农村集体组织的这种“天赋权利”，更是没有道理的。
    小产权房在发展过程中，和大产房一样，
    也存在着一些缺点和问题。对于这些缺点与问题，要正视，要解决，不必大惊小怪，更不能作为取缔它的借口。实事求是地看，小产权房的问题并没有大产权房的问题严重。要坚持实事求是，有什么问题就解决什么问题。
    为贯彻上述“尊重存在，纳入管理，从宽清理，从轻处罚”方针，在具体作法上要注意以下几点：
    （一）对符合条件及大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证。对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房给予确认发证，这一条大家都不会有意见。问题是，按照国土资源部的有关规定，符合条件的小产权房极少或者基本没有，因此这个建议可以认为是没有更多的实际意义。
    现实中大量存在的将是大体符合条件的小产权房。这些大体符合条件的小产权房，对于城市发展规划并无大的违背，特别是位于城市郊区乃至更远一些的乡村，城区规划并未涉及，或者有规划但是并未具体描述，应该认为是符合城市规划，给予确认发证。
    关于建筑质量，关乎居住者的性命，人命关天，当然应该符合要求。不过对于容积率等，考虑到具体情况，则不必过高要求。
    （二）将已签约的小产权房买卖合同变更为长期租赁合同。考虑到已经购买小产权房的绝大部分都是城市低收入人群、农民工和刚参加工作不久的高校毕业生，他们收入不多，靠节衣缩食好不容易攒下一些钱购买了小产权房，才在城市安下个家。如果狠着心把它清理了，他（她）何处安家？损失由谁补？政府肯定补不起。因此，对大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证，并把买卖合同变更为长期租赁合同，将是一个方方面面都可接受的解决方案。
    （三）对不合格的小产权房处罚时应从轻。对于合格和基本的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。
    有学者建议，对在小产权房建设过程中存在违法行为的相关人员必须严格追究法律责任。我认为，考虑到小产权房的出现和发展有其历史必然性性，与政府监管不到位也有直接关系，处理有关责任人时应取慎重态度，不可犯“左”的错误，否则打击面太大，不利于社会稳定。
    （四）购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。小产权房清理中，对于合格和基本合格者办证时，购房人应当补缴土地出让金的差价。补缴土地出让金的标准应当由有关部门进行评估后确定，该标准不应过高。过高会大大增加购房人的经济负担，给经济条件差的购房人雪上加霜。
    考虑到购买小产权房的都是我们社会中的低收入者，有必要采取灵活多样的方式补缴土地出让金，不要威逼缴纳。如能一次性交清的，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待其交清之后为其办证。对于确实经济困难不能交纳的，可以由政府评估之后将该房屋界定为经济适用房，给其发证，允许其居住，但是限制其转让；也可以根据房屋评估价值与土地出让金的比例实行政府与其共有该房屋，给其办证，确认其享有房屋所有权之比例，允许其居住；如果将来其转让房屋，可以转让其享有的房屋份额，也可以与政府共同出售房屋，按共有比例分配房款。
    出让金的大部分归村集体所有，由村民民主支配；政府按比例获得出让金中的小部分作为规划管理费用。
    （五）对不符合条件的小产权房的拆除问题应区别对待。对不符合城市发展规划，建筑质量不合格的小产权房的拆除，要区分三种情况：一是对于离城区较近，开发商可以进驻开发的区段，可以随开发商开发一起进行，由开发商给予住户合理的市场价补偿；二是对于城市规划近期尚未列入的区段，可由有关部门与住户签订有关协议，规定待区段开发时拆除；三是对于远离城区的乡村，可由住户和农村集体、乡镇政府协商拆除，有关方共同分担损失。
    （六）制定与实施小产权房交易办法。小产权房既然属于产权明确的房屋，在市场经济环境下交易是必然的，是禁止不了的。因此，）制定与实施小产权房交易办法，显得尤为必要。当然，小产权房毕竟和大产权房有不同，交易办法也应有所区别。
    参考文献
    1.国土部长：小产权房将“大规模清理”，新京报2012年03月12日。
    2..胡星斗:小产权房并不违宪 让三方受益，央视国际2007年8月10日。
    3.周天勇指出，小产权房违反土地法，而目前的土地法却违宪，经济参考报2009-12-03.
    4.我国小产权房问题研究：现状与出路（1）任志强的个人空间2012年03月20日。
    5.王彦：解决小产权房问题对策研究，河北法学2010年9月第28卷第9期。
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