德国房价涨幅长期保持较低水平的经验及启示

    德国房价半个多世纪以来都处在低水平区间，1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3．79％
    一、半个多世纪以来德国房价变动的基本情况及特点
    二次世界大战以后的长达半个多世纪的时期内，德国的市场房价总体上波动幅度不大，且房价变动有明显特点。
    1．半个多世纪以来德国房价长期处在低水平区间。1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3．79％。1967－1992年间上涨相对较快，年均涨幅是5．79％。1992年以后，房价涨幅持续回落并长期保持较低水平，1992年到2011年第三季度，房价年均涨幅只有1．27％。
    2．二战后，德国房价涨幅较大的时期是城市化率提高较快的时期。德国城市化率在1960年就达到了71．4％（当时是西德），2010年是73．8％，年均提高0．05个百分点。其中，1960－1980年间城市化率提高较快，年均上升0．07个百分点，同期的房价年均涨幅是5．63％，明显高于1981－2010年间3．42％的年均涨幅。
    3．德国房价波动水平与宏观经济增长水平大体同步变动。从德国名义GDP增长率与房价变化率来看，二者在1956－2010年间基本呈同步变动趋势。1956－1992年间，德国名义GDP年均增幅是8．16％，房价年均涨幅是5．79％。1993－2010年间，德国名义GDP年均增幅降到2．3％，房价涨幅也随之回落至1．27％。
    4．德国房价指数同居民工资指数变化呈现较强正相关性。1962－2010年间，德国居民工资年均增幅是5．91％。1962－1992年，居民工资增幅较快，年均上升8％。1993－2010年，居民工资年均增幅降至2．6％，这与房价指数的变化率情况相当吻合。房价涨幅较快的阶段也是居民工资收入上升较快的阶段，使得整体房价水平处在居民合理支付能力范围内。以2009年为例，德国人均月收入在2400－3000欧元之间，普通住宅均价是1000－2000欧元／平方米。两口之家平均需要2年半的家庭收入即能购买一套100平方米的普通住宅。
    二、德国房价涨幅长期保持较低水平的原因分析
    1．以法律形式强化以居住为导向的住房制度设计
    德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。
    德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。
    德国还先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。比如，德国对住房交易及所获收益征收高额土地购买税和资本所得税。土地购买税率是3．5％，税基是土地和地面建筑物的价值总和。对住房交易获利部分，如果该房在十年内出售，就征收资本收益的25％，这一税率还适用于买卖房地产公司的股票。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
    2．长期稳定的房贷政策
    德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。
    3．实行多元化的住房供应体系
    德国住房供应体系的多元化特征明显。政府每年按照人口需求制定住房建设规划，对高、中、低各档房屋的结构做出明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中保障房的比例，来满足不同收入阶层居民的住房需求。另外，德国政府鼓励合作建房。政府通过贷款、土地、税收、补贴等方面的优惠政策，鼓励居民通过合作社方式共同建房，目前合作建房数量已占到每年新建住宅总量的30％以上。
    另外，德国租赁市场非常发达，对分流购房需求有很大作用。与欧洲各国相比，德国的自有住房率很低。2007年，德国自有住房率是41．6％，租房率是58％，其中42％是社会出租房，16％是各类公共租赁住房。柏林、汉堡等大城市的租房率都达到了80％。
    4．布局合理的城市发展模式
    德国城市数量多且分布均匀，柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70％的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。
    三、德国经验对我国的启示及政策建议
    第一，必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
    第二，需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。
    第三，加大住房尤其是保障性住房的供应量。随着城市化的快速推进，我国住房市场总体上仍处在供不应求阶段，城市化推进空间还很大，因此这一阶段必须加大住房供给量。德国在城市化率较快提高的阶段（1960年—1980年），也有过大规模新建住房的经历。例如，1973年德国的住房竣工量曾达到71．42万套的峰值。另外，德国在上世纪90年代住房短缺问题已经得到基本解决的情况下，截至2005年共建造近1000万套公共福利房，在保障低收入居民的住房需求方面发挥了重要作用 （其中相当一部分公共福利房是为大量迁居西德的东德居民建造的）。借鉴德国经验，“十二五”期间我国应努力完成3600万套的保障性安居工程任务，更好地解决中低收入家庭住房困难问题。
    作者:国务院发展研究中心市场经济研究所 邵挺