贺阳：“创业等于败家，买房等于创业”？！

    
    
    这是我前年写的一篇随笔。
    “创业等于败家，买房等于创业” ——德国人马库斯对当前中国经济的概括，虽然听着有点邪乎，但也的确从一个角度反映了我们今天的现实。房地产过于膨胀，房价飞涨，极大地压缩了实体经济特别是制造业的成长空间，极大地抑制了人们创业、创新的冲动和手段，它对中国经济的伤害，怎样估计都不为过……
    关键的问题在于，面对这种现实，我们至今还没有拿出一套真正行之有效的对策；各地广为实行的各种形式的房屋限购、银行限贷，只能暂时压一下势头，有时客观上甚至还起到饮鸩止渴、为下一波房价暴涨作铺垫的作用……
    要想根本解决房地产不断膨胀、房价过高的痼疾，我看主要有两个办法：一个是较大幅度地提高拥有过多房产者的持有成本，二是停止大量投放并有计划地逐步消纳历年来过量投放的流动性。
    这分别涉及微观和宏观的政策，说起来简单，实际上两者均属于相当复杂的系统工程，真要做起来，必定都会“伤筋动骨”，没有壮士断臂的决心和勇气，恐怕一个也做不成……
    先说第二个办法，主要涉及货币政策和财政政政策。这些宏观政策与其背后的指导思想、发展战略、发展方式以及一系列体制制度问题纠缠在一起，改起来相当复杂；即便我们的执政者真的下了决心，想见到实效也不是一天两天的事情。
    第一个办法则属于微观政策，相对简单一些，见效也要快得多。实行这个办法，主要是想抑制人们将房地产主要作为投资手段而引发的投机和过度囤房，因为除去宏观上的流动性过度投放问题之外，正是这种比较普遍的大规模投机和囤房，导致了供求失衡和价格持续暴涨……
    毋庸讳言，我这里所说的“较大幅度提高拥有多房者的持有成本”，指的主要是征收房地产税。即便这条做起来相对简单一点，但是真要做好也并不容易，其中涉及诸多政策乃至法律问题。
    比如，我国实行土地公有制度，居民住房用地靠交纳70年的土地出让金取得，实际上等于土地是租来的；从法理上讲，涉及土地的财产税应该由所有者而不是租户缴纳；按照这个逻辑，房地产税应该由土地税和房产税两部分组成：其中土地税由掌握土地所有权的政府缴纳，房产税由房屋所有者缴纳；一般而言，城市土地是不断增值的，而房屋由于折旧，是逐年减值的——在这种格局下，作为土地所有者的政府，根本没有可能从房屋所有者那里征到多少税……
    解决这个有关征税法理的问题，我想最好的办法，是经过周密的法定程序，逐步将城市居民住宅用地私有化。如果由于种种原因，这点一时做不到，至少也要按照《物权法》的规定，在“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（第149条），而不要像有些地方政府那样，总是千方百计地试图把“自动续期”解释为“有偿续期”，以便再从房屋所有者那里收一笔钱……
    比如，房地产税的征收对象，一种意见是按人均住房面积划线，对人均多少平米以上的部分征税；一种意见是按房屋套数划线，第一套免税，第二套及以上部分征税。我的意见是采用第二种方案，因为这样比较简便，更具可行性。
    又比如，征税目标房屋的价格确定问题。我主张采取在房屋中介公司（如“我爱我家”、“链家”等等）同地段儿房屋买卖的挂牌价、成交价的基础上打一个折扣（比如八折）的办法确定，而不搞那种过于复杂的“专家评估”。因为这样比较简单，而且确定的价格也更加接近于市场价。鉴于目前房价变动较大，可考虑每年调整一次计税价格；今后房市平稳之后，再改为两三年甚至更长时间调整一次……
    还比如，税率问题。可在参考世界各国税率的基础上，根据我国的具体情况确定。鉴于当前房价畸高、涨势过猛，税率可以先定得略高一点。另外，作为一个地方税种，房地产税如果能够为地方财政做出不是太小的贡献，也有利于转化地方政府现有的“土地财政”，有利于调动它们抑制房价的积极性……
    另外还有一个十分重要的问题，就是房地产税的开征要与国家整体的财税政策统筹考虑。鉴于目前我国包括各种行政性收费等在内的广义宏观税负已经相当高，不但高于几乎所有的发展中国家，也高于一些发达国家，这种局面对国家的改革与发展极其不利。在开征房地产税的同时，必须大幅度地降低其他税费，以达到较大幅度降低广义宏观税负的目的……
    2017年3月28日