贾康：关于房地产界的债务危机化解

    本文系贾康先生在2022博鳌房地产论坛讨论单元的发言（2022.8.9）。
    这个单元讨论的“债务危机”，我理解是特别针对当下房地产业界感受到的问题——烂尾、断供，整个市场的不安。如果从救急、缓解矛盾、至少要全力配合“稳经济大盘”来说，多方努力形成合力，是十分必要的。在企业自己做尽可能的努力的同时，现在少不了政府方面要守土有责，要按照中央政治局会议要求“保交楼”。为把事态控制住，各个地方情况不一样，就需要有定制化方案——在那个地盘上自己能采取什么样的措施？至少要把事情按住，特别还要对经济问题和可能联系出来的社会问题、政治性的问题之间的连接，把它隔断，不要把经济问题的矛盾累积、扩大到社会化、政治化。有些像河南村镇银行那种事的例子，听起来已不是常规的资金链的问题了，那是有人于内部做出恶劣的犯罪行为的问题了。这是属于什么渠道内应解决的事情呢？公检法要赶快采取措施了，但是听说那个当事人已经跑到国外，怎么办？需要跟公众交代，要追逃，要赶快平息情绪。出大片的红码，这就是犯了低级错误，不是平息事态，而是扩大、升级事态了！后来宣布说5万以下的储户先处理，这有原来早已明确的银行存款保险制度作为法律依据，这个消息出来以后，相当大一部分人的心绪便能够稳住。这是从救急来讲。
    从真正要治理这个问题的“标本兼治”要领来说，就得继续讲形成现在这种产业债务危机局面，主要原因是什么？我觉得至少有三方面：第一个，我们不能讳言，就是在去年年初的三条红线出来以后，有关各个管理部门、管理环节都要火线立功，一起形成合力，从严、从紧、防范风险，看起来方向都对，他们都是在努力实施所谓调控，但是却出现了“合成谬误”，出现了韩文秀副主任言简意赅、一针见血指出的“宏观上的负面效应”。现在实际上是在纠偏，但这些纠偏政策的暖风频吹后，还会有一个效应逐渐显露的过程，还得处理现在已经表现出来的局部矛盾的突发，还是要忍受阵痛经过一个过程，还得掌握好这里面具体的政策组合。这是第一条。
    第二条，要反思一些出状况企业他们自身的问题。比如去年下半年恒大事件出来以后，大家都感觉它曾经如此风光、在高奏凯歌不断扩大市场份额的过程中，却造成了明显过高的债务负担，曹德旺就明确批评过这种情况。我觉得这是非常值得反思的：战线过长，高举高打，没有考虑到各种风险可能突然形成一种合力，把你几乎置于万劫不复之地，这难道不值得反思吗？但是政府方面，已有一个基调的确认：说恒大不是资不抵债的问题，是要企业自救。“企业自救”写入了去年经济工作会议的正式通稿，会议精神也有正式传达，只是不点名而已。企业自救的事情，要赶快挖掘潜力，有对接市场的种种措施，当然也少不了政府给予引导、辅助的措施，以及政府更合理处理一些事情上一些新的权衡。恒大在自己已很难处理这个危机局面的同时，又报出他在海花岛上有39栋已经建成的高层住宅违规了，当时说要炸掉，后来看到消息，我觉得实际处理上的理性程度提高了——不是炸掉，是对它处以没收。这实际上于公众心理上也会有一个理性程度的提高：炸掉有什么好处呢？毁灭财产，平添几百万吨建筑垃圾；你说它违规，违规影响的是什么，说它可能影响到旁边的什么珊瑚礁，那早已经造成影响了，你挽不回来了，你通过没收以儆效尤就是了，这种事情要处理得更理性一点儿。就像当年宝钢出了问题，陈云同志去调查以后，陈云说不是把它停下来，是有一些事情缓一缓，连一连，最后还要把宝钢建成，这才是理性态度。
    还有第三点，我觉得现在人们说到预售制度，很多人在抨击它，但对预售制度似乎并不能完全否定，要分析这个制度我们在借鉴香港经验拿来的时候，出现了什么样的变形？要具体分析认识。资金运作一环一环，都设计有规范化的管理，现在说出现两边互相指责，房管部门跟银行部门，到底是谁的责任弄清楚了没有？怎么纠正它？这也要对症下药。
    我觉得至少以上三个方面，是为标本兼治要首先说到的，必须针对问题，去防范以后再出问题。再有一条更为深刻的，是聚焦“治本”。关于房地产业界，中央早就要求的“健康发展长效机制”，到现在迟迟不见基本成型，这个事情值得我们非常深刻地反思。首先是政府部门能不能在改革这方面真正攻坚克难？为把基础性制度建设出来，中央2016年即推出“9·30”新政之年，点明了这个长效健康发展机制，要靠基础性制度建设来形成，但咱们这些年基础性制度建设实际上乏善可陈，尽在那儿做表面的文章，做治标的事情，人民日报也不客气地说是“治标不治本”。那么我们现在继续只治标行不行？非常值得有关部门、特别是政府推进改革的部门，要好好反思这个事情，到底怎么样标本兼治而追求“治本为上”。
    这些是我的基本观点。谢谢！