赵燕菁：房地产转型需要更精准的操作

    1、新模式的内涵
    1.1 经济转型
    房地产转型不是孤立的产业转型，而是增长从高速度向高质量转型的具体体现。在资本性增长的尾声，运营型增长的模式还没有接续上之前，房地产匆忙地转型会导致极大的风险。新模式一定要坚持“先立后破”，把“立”放在首位。
    1.2 中美竞争
    没有孤立的房地产政策。尤其是在国际环境波诡云谲的复杂环境下，一定要选择风险最低的时候转弯。当前全球都处在资本高估值的关口，中国资本市场一定要挺到其它资本市场开始进入收缩周期，中国资本市场自主可控。这时才是房地产转向其他资本市场最安全的时候。
    1.3 政治安全
    “稳定宏观经济不仅是经济问题，更是政治问题”，在二十大之前，以转型为借口，轻率捅破房地产泡沫都是机会主义盲动。历史上这样的盲动曾给我党造成极大危害，教训惨痛不可不察。房地产转型不是目的，稳宏观经济才是目的。如果两者不可兼得，前者要为后者让路。任何牺牲增长的转型都是失败的转型，要“以实践效果检验政策的成败优劣”。
    2、新模式的过渡
    2.1 住房双轨
    中国在转型经济中独树一帜的重要经验，就是避免非此即彼，而是新老并行。在新的住房制度形成前，不是先破后立，而是先立后破，甚至立而不破，双轨并存。住房转型也是如此，不能将“房住不炒”简单化、教条化。在相当长的时间内，住房的金融属性必然客观存在的。“不炒”意味着驾驭这一属性，而不是消灭这一属性。转型不应打压存量商品房，而应做大增量保障房。相比“单轨”，“保障-商品双轨”提供了更多的政策选项和更大风险冗余。
    2.2 供给侧
    供给侧要同时在“稳商品、补保障”两方面发力，缺一不可。商品房市场是地方政府乃至国民经济最主要的资本来源，同时也给保障房提供了融资平台。商品房市场不稳，不仅保障房供给无从谈起，整个经济大厦都会不稳。任何打压商品房市场的政策，都是和中央稳经济的大目标背道而驰的。住房供给从商品房为主过渡到商品-保障双轨，前提首要是稳住商品房市场。中央经济会要求政策“纠偏”，就是纠正前一阶段抑制商品房市场的激进政策。
    房地产政策的重心，应当立即转向大规模保障房建设——通过做大保障房增量而不是减少商品房存量，扩大房地产的供给侧基础。在商品房市场，应当采用“弃量保价”的策略，减少新增供给，稳住地价、房价，让市场尽快出清；在保障房市场，应当采用“弃价保量”的策略，以最低的成本，大规模、全覆盖式地建设保障房。保障房融资采用“先租后售”模式，以商品房的价格做抵押，以租赁的方式获得现金流，到期后允许居民按照全成本价格“房改”，保障房转为商品房。
    2.3 需求侧
    房地产需求侧同样分为投资和自住两部分：1）放开对投资的限制（套数、价格、户籍等），房价由城市在全球分工市场决定，房价越高，表明城市资本的估值越高。通过与保障房按照一定比例挂钩，约束城市商品房供地规模；2）严格管理保障房准入标准，一个家庭只能有一套。进入资格同本市就业（个税、五险一金”）挂钩，房改资格与就业时间长短（而不是本地户籍）挂钩。防止保障房变为“福利房”，堵住保障房和商品房之间的套利渠道。政府可以通过消化商品房库存获得保障房。过渡期间慎重出台房地产税政策，同时探索财产税将历史遗留“小产权”合法化的制度路径。在保障房需求完全满足之前，保留“城中村”为低收入人群提供低成本租赁住房的功能，防止旧城更新带来市场租金的大幅上升。严控保障性租赁房的供给，避免过分冲击现有租赁市场。
    3、针对的问题
    3.1 稳经济
    房地产新政要紧紧围绕中央经济会议“稳经济”这一核心目标。商品房市场的目标是，防止金融出现系统性风险，确保银行抵押资产不缩水，开发商不违约，地方政府财政稳定；保障房市场的目标是，接续商品房供给减量带来的固投下降和价格上升带来的购买力恐慌。确保房地产市场总就业、总社融、总固投、总建设规模不减。
    利用应保尽保的保障房供给，通过“先租后售”向家庭注资，缩小有房和无房居民财富差距，实现中央提出的“共同富裕”目标，增强中国全社会的凝聚力。商品房价格的稳定，使有房居民的财产性收入大幅增加，再造亿级规模的中产阶级，拉动中国消费市场的扩大，将贸易战从国际市场转移到国内主场。
    3.2 稳政治
    防止房地产带来的就业危机、金融危机、过剩危机引起社会动荡。特别是相对其它国家经济复苏速度和质量的差距，触发对政权的不信任，为二十大顺利召开提供平稳的政治环境。没有十全十美的政策，好的政策如果时机不对，一样会带来错误的结果。有效的策略切忌多端寡要，而必须果断选择目标的舍弃和行动的优先。