中国房地产投资：2009 年充满机遇？

    全球信货危机难阻中国房地产发展的步伐

    作者：GREG PENN

    2008 年 9 月，美国第四大投资银行雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产，从而引发了一场全球性金融危机。受这次金融动荡的影响，投资者普遍采取了观望态度，导致近期交易量锐减。尽管当前投资人气低迷，但预计中国房地产市场本次经历的只是一次短期的调整。全球信贷危机对中国目前房地产市场的直接影响较小，房市放缓的主要原因是政府较长期内采取的一系列宏观经济政策。受不断改善的国内经济形势支撑，长期前景是看好的。另外，预计中国将能够充分利用货币和财政政策改善不利的经济形势。

    经济增长强劲

    GDP 增长

    前几年中国经济增长迅速，预计 2008 年和 2009 年仍将保持强劲势头。2003 年以来中国实际 GDP 一直保持两位数增长，2007 年创下最高增长率──11.4%。受当前经济环境不稳定、出口增长预期放缓及投资人气低迷等因素的影响，中国经济增速放缓。然而，通过对投资、银行借贷和国内支出的一系列调控措施，预计 2009 年实际增长率仍将保持在 8.5% 左右的水平。

    通胀

    2008 年 2 月消费物价指数（CPI）从 2007 年 1 月时的 2.2% 猛涨至 8.7%，为 1996 年 6 月以来的最高水平，通胀抬头。尽管 2008 年 8 月 CPI 回落到了 4.9%，但与上年相比，2008 年全年 CPI 预计仍将处于较高水平。因此，明年中国面临的主要挑战是如何在以下两者之间取得平衡：抑制通胀和通过刺激内需平衡出口增长放缓导致的失业人数增加。

    住房价格指数

    2001 至 2007 年间海外投资基金在中国的房地产投资活动增加，导致同期内城市住房价格不断上涨。仅 2007 年一年就有约 650 亿外国资金投入到国内房地产部门（较上年增长 62.4%）。中国房价指数是一个基于中国 70 个大中城市月度平均住房价格数字编制的指数。2007 年 1 月到 2008 年 1 月间，该指数上涨了11.3%。然而，为了抑制住房价格过热，中国中央政府采取了多项货币和宏观经济政策。2008 年头 8 个月内，平均房价指数年增长率已下降了 53% 左右。

    外汇政策

    为缓解多个主要贸易伙伴要求降低贸易顺差的压力，2005 年 7 月，中国中央政府实行人民币对一揽子外币有管理的浮动汇率制度，准许人民币升值。此后，到 2008 年 10 月 13 日，人民币累计升值 21.2%。人民币持续升值将刺激投资者投资于人民币标价的房地产资产，以获得货币升值的好处。这构成了支持中国房地产业的利好因素之一。

    城市化比率

    中国国家统计局的数据显示，中国城市化比率增长迅速，从 2003 年 40.5% 增加到 2007 年 44.9%。据保守估计，到 2010 年底，这一数字将上升至 47% 左右。中央政府持续致力于改善市场效率和增加基础设施投资，促使二线和三线城市迅速发展。城市规划人员预计，中国的二线城市将呈现多元化发展态势，成为各具特色的大城市。二线城市高速的城市化进程和富裕程度的提高，将成为推动房地产开发的一支重要市场力量。

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