2014住房市场总体判断

    2014年住房市场总体稳中有波动，城市间分化趋势延续。调控应从行政手段转向市场调控，从“一刀切”转向目标差别化。
    在土地政策和金融政策上寻求突破
    去年以来全国住房总体形势：稳中有进，震荡增长。住房投资增长较快，各季度增速先增略降。2013年1~9月商品住房投资达41979亿元，同比增长19.5%，较1998~2012年同期增速的均值低8.1个百分点。住房竣工面积增速较低，增速出现逐季下滑。住房施工面积增长较低，各季度增速相对平稳。住房销售增长强劲，增速高位回落。住房价格增长较快，增速先升后降。住房融资高速增长，增速逐季显著提升。土地市场量价齐升，各季度上升趋势明显。2013年1~9月，住房用地成交价格为4910元/平方米，同比增长7.6%。
    住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”转向目标差别化
    2014住房市场总体判断与展望
    2014年住房市场总体稳中有波动，城市间分化趋势延续。一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市总体平稳增长。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。这一判断是基于外部环境（国内外宏观经济）及内部住房市场主体博弈的判断与展望。
    （一）国内外宏观经济环境判断与展望
    1.国际宏观经济对中国住房市场总影响趋于扩张。从经济周期来看，世界经济放缓虽然具有一定抑制作用，但是也会刺激中国出台促进经济发展的政策措施，使住房市场发展空间得到一定程度扩大；从区域住房市场来看，中国属于亚洲与新兴经济体这两个住房市场高涨的区域板块的重叠区；从货币政策来看，在发达国家量化宽松的货币政策背景下，中国财政政策与货币政策以稳健为主但是具有扩张倾向；从资本流动来看，房地产开发投资中的外商直接投资增速在2014年有可能重拾上升趋势。从以上分析可知促进住房市场的积极因素更为显著。
    2.国内宏观经济趋稳，住房市场自主增长空间扩大。中国目前正处于经济转型的关键时期，中央将会注重对宏观政策的稳定性，宏观经济运行速度会保持较为稳定的发展。预计2013-2014年中国宏观经济仍将持续弱复苏态势，政府更为看重经济转型升级和产业结构调控，货币政策等将以稳为主。因此，在国内宏观经济稳定的作用下，住房市场也会以较为稳定的速度发展。房地产宏观调控也将以稳为主，从行政管制为向建立长效机制逐渐转变。一、二线城市与三、四线城市住房市场发展将继续分化，一、二线城市在房价上涨压力下，出台更为严厉调控措施的压力增大。
    （二）住房市场总体判断与展望
    1.房地产开发商资金充裕总体乐观，一、二线城市价格压力持续，三、四线城市加大促销力度但不轻易降价。一、二线城市开发商在2012-2013年销售旺盛及融资状况良好背景下， 2014年资金较为充裕；由于前期拿地热情高涨，住房供给在今年基础上有所增加；一些改革措施对开发商预期产生影响，导致预期没有2013年高，并产生一定波动；住房市场供给偏紧状况有所缓解，但住房价格上涨压力依然存在。三、四线城市开发企业以中小企业为主，且库存较多，资金实力不强，开发商预期乐观程度不如一、二线城市，会采取更多促销策略但不会轻易降价。
    2.一、二线城市政策不确定性扩大，消费者预期受到一定影响，三、四线城市人口增长有限购房者观望情绪较浓。城镇化的持续推进和居民收入的稳定增长，推动自住性需求持续旺盛。一方面，一、二线城市在人口集中、收入增加及投资渠道单一共同作用下，刚性需求强劲。另一方面地方政府存在房价控制目标的约束，调控政策具有不确定性，对预期从而产生不确定性影响。从而导致住房需求提前或者推后入市，引发价格波动。三、四线城市预期较为稳定，但受一线城市预期影响观望气息增加，对于房价已经下降或接近下降城市的负面影响更强。
    3.中央政府市场化调控思路增强，但改革深化尚需时日。2013-2014年保障性住房供给力度会持续增加，并对市场主体预期产生明显影响。但是公共服务与基础设施一体化在短期内难以实现。各项深化改革的政策推动还需时日，但有可能先行实施一些改革试点，从点到面推进。
    4.地方政府行为分化，一、二线城市整体土地供给扩大调控趋紧。总体来看，地方政府土地供给将增加，供应结构也会趋于合理。一、二线城市存在房价控制目标约束和需求旺盛推动房价上涨的两难问题，从而扩大住房供给的相关措施会加大施行，土地供给和保障性住房供给力度将加大。限购、限价及限贷等措施将继续推行。同时还可能实施一些改革试点。三、四线城市土地收入的减少导致财政压力加大。个别城市面临债务风险，主要表现为以土地为抵押的地方融资平台风险。
    5.金融机构对住房市场继续保持谨慎乐观，房地产信贷将有效支撑住房市场供求。受国内外宏观经济环境及住房市场发展状况影响，金融机构对住房市场继续保持乐观，从而保持开发信贷与消费信贷支持力度，有效支持2014年住房供需。但是一、二线城市已经开始风险提示，金融机构对其住房市场较为谨慎，预计2014年融资状况不如2013年。一线城市开发贷款与全国趋势区别不大，但是消费信贷与全国整体趋势区别较大，差别化信贷将更为有力。三、四线城市总体上较为稳定，但是部分城市、部分企业和部分项目融资难度较大，资金支持较为紧张，部分城市融资风险持续增加。

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