2014住房市场总体判断

    2014住房调控的政策建议
    2014年的住房调控目标：第一，住房投资增速同比控制在15%-25%。第二，住房价格增速上限为居民收入增速，下限为-30%。第三，住房存销比的上限为18个月，下限为6个月。住房调控的主要任务是：平衡供求，调整结构；稳定价格，加快改革。即：各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供给；保持价格的稳定和理性回归；加快建立市场和政府相结合的城乡一体的住房制度体系。住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是：五个统筹。即行政调控与市场调控的统筹，住房供应体系内部的统筹，不同区域住房市场的统筹，住房市场预期与基础设施和公共服务改善的统筹，调控政策与制度改革的统筹。
    1.实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性和连续性。应研究选择和制定住房市场发展的房价、储售比和投资等关键指标。第一，根据各地的市场条件，制定有差别的区间基准；第二，针对不同类型城市，选择不同指标作为调控的主要依据。同时保持宏观政策的稳定性和连续性，以稳定市场预期及政策效果的充分发挥。
    2.改进行政调控，完善问责制度。行政调控是由于住房制度缺失导致住房市场非健康发展而采取的临时性措施。随着主要制度的改革和完善，住房市场逐步趋于健康的情况下，行政性调控应及时撤出。在改进行政调控的同时，要完善问责制度。做到细化行政责任，加强监督检查，并兑现责任追究。
    3.完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。建议国土部会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点，实行土地价格过度上涨导致普通商品房价格过度上涨，超出承受能力部分的一定比例由出让金补贴的制度。
    4.完善差别化的金融政策，完善住房金融体系。实施差别化首付政策：继续实施首套房贷款首付比例30%，二套房贷款首付比例60-80%，三套房停止贷款。继续按照“认房又认贷”的标准审核借款人；实施差别利率政策：第一，商业银行对购买90平米以下首套住房的个人住房贷款实行0.8倍的利率优惠，购买90-140平米之间首套住房个人住房贷款实行0.9倍的利率优惠，购买140平米以上首套住房的个人住房贷款取消利率优惠。二套房的贷款利率提升至基准利率的1.1倍。第二，实行商业银行房地产开发贷款自动上浮一般行业贷款0.5个百分点的贷款制度，保障性房地产开发贷款下浮一般行业贷款0.5个百分点的制度。
    开展取消期房预售制度的试点探索，创新房地产开发融资渠道，完善开发企业的债券融资、房地产基金、房地产信托、房地产企业的股权融资等风险控制制度。
    5.加快建立不动产登记制度，扩大房产税试点范围。建议国务院责成有关部门尽快做出扩大房产税试点范围；建议全国人大加快修改有关税法进程，制定全国范围内征收房地产税的时间表。加快建立不动产登记信息管理基础平台，加快征管制度改革的步伐，积极创造房产税开征的各项条件。将开征房产税作为解除限购令的一个条件和接续政策，从而调动地方的积极性，加快房产税试点和全面开征的步伐。
    6.完善“安居工程”制度，加快“康居工程”实施。完善“安居工程”的各项制度措施。建立强制性与诱致性相结合的投融资制度，探索实施康居工程加快开辟保障性住房多元化的融资渠道。完善保障房质量管理制度。建立配套设施和服务供给的考评制度；完善保障房公平公正的配租和配售制度。明晰保障性住房产权，建立保障性住房产权管理制度。完善保障性住房经营管理体制。建立清晰而合理的定价制度。
    建议住建部加快试点和实施“康居工程”。重新界定普通商品房的标准，界定中等收入家庭资格，采取定向申请的办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保的照顾。
    7.租赁市场：规范租赁市场，发展租赁市场及房地产租赁企业。制定取消预售制度，鼓励有实力的企业从事房地产开发经营，鼓励专门的房地产公司从事房地产租赁业务。制定承租者保护制度。实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定，实行租金价格年涨制度。实行承租者市民待遇。对有固定职业、有缴税证明的承租者在社保、教育、医疗、就业等方面实行当地户籍的市民待遇。
    8.促进基础设施一体化，加快公共服务建设。要打破就住房调控而调控的思路，加快公共服务供给和基础设施建设：一、二线城市应加快城市中心区、郊区和周边的基础设施一体化、网络化和便利化，尤其是加快建设快速公交系统，以提高郊区和周边地区的可及性。要加快全域城市公共服务均等化，将中心区优质的公共服务资源向郊区转移和共享，有效疏散人口，减轻中心区住房上涨压力。三、四线城市要加快基础设施建设，完善功能，提升质量，加大公共服务供给，提高水平，扩大范围，改善生活环境，提高人口吸引力。
        (作者单位：中国社会科学院财经战略研究院)

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