银行转按揭涌现及其风险(易宪容；4月4日)

    转按揭在国内出现，最早应该是上海。早几年，上海房价快速上涨推动了转按揭银行产品的出现，而后者则反过来又推动了房价上涨。2005年3月，上海的转按揭产品暂停后，上海的房价开始稳定了下来。
    最近，随着国内股市和一些地方房价的快速飚升，同名转按揭又成为十分流行的融资工具。比如，招商银行、民生银行、工商银行、浦发银行，交通银行等纷纷为客户提供相当于贷款收益率理财的“随借随还”、“你贷款，我理财”、“幸福贷款”、“循环贷款”等再融资新产品。
    一般来说，按揭就是个人住房抵押贷款。因此，“同名转按揭”也被称作“无交易按揭”，即在没有发生交易的情况下，按揭者还是同一个人，办理了新的“按揭”贷款转让业务。而按揭的转让又分为债权转让和债务转让。债权转让是指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在Ａ银行办理的按揭转让到Ｂ银行；债务转让是指按揭在债务人之间转让，即原来的原借款人将按揭转让给新借款人。
    在发达市场体系下的转按揭多为债权转让。由于银行竞争十分激烈，利率水平市场化，再加上各家银行针对按揭贷款推出各种优惠条件，对不同借款人来说，在不同时间按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的事情，从而使转按揭的行为十分普遍。比如，在台湾1992年进入房地产低迷后，政府为了活跃市场交易，推出许多利率优惠或利率补贴的政策，从而使台湾民众纷纷将原来的房贷转让到另一家利率较低的银行。
    以往国内的转按揭多为债务转让，这是因为国内银行的按揭利率是由央行统一规定，加上各家银行提供的金融服务无差异性，借款人到哪家银行办理按揭都是一样的。
    眼下，国内的债务性按揭转让何以会再度出现并很快流行？
    这主要有两个方面的原因，一是房价快速上涨使更多的投资者进入房地产市场，并纷纷利用国内银行的金融杠杆来炒房。可以说，一线城市房地产市场投资或投机盛行与这种转按揭的推出不无关系。另外，目前国内按揭债务性转让还表现在“加按揭”贷款工具上。所谓的加按揭，它是同名转按揭中的一种方式，随着房地产和股市赚钱效应显现，部分银行为在该行申请住房贷款、正常还款一年以上，房屋已为现房的借款人提供一种追加贷款服务。目前，不少进入股市的资金就是通过这种方式获得资金的。
    几乎包括一切除风险投资以外的各种用途，比如房屋修费、结婚、旅游、教育、买车等，都可以通过加按揭的方式完成。最为重要的是，通过转按揭加按让个人固定资产变成个人进行投资的现金流。比如，李先生2000年购买了一套面积为150平米的房产，购买价为100万元，原银行按揭贷款八成，即贷款80万元。如今，6年下来，李先生已归还本金20万，尚欠银行贷款本金60万。目前，该套房已升值到150万，通过加按揭方式，可给予市场价80％的按揭，可贷款120万，还清原贷款银行欠款60万后，李先生还可从银行贷出60万转变为其他用途现金流。
    巧用转按揭除了能盘活资金外，还能省下不少利息，如深发展的“双周供”、“存抵贷”，招商的“随借随还”等房贷新产品都是为此设计的。更为重要的是转按揭还可以把不同债务人之间、债务人与债权人之间的交易过程有机结合起来，缩短交易时间，便利借贷者之间交易等。
    转按揭包括两个方面，一是原借款人提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是新借款人申请住房贷款，以所购买的住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。如果交易的是还没有完工的期房，那么在转按揭业务流程中，还得增加房地产开发商为主约方，开发商同意期房转让并承诺对新贷款的承担阶段性保证担保责任。
    目前，个人及银行都希望转按揭产品的推出来满足盈利的要求。但是，这都是以资产的价格快速上涨为前提的。对银行来说，一方面为其大量的流动性寻找出路，另一方面也是短期内增加赢利的便利模式。住房按揭贷款是银行心目中的优质资产，只要市场不出现系统性风险，就不会发生问题。只要客户没有连续两次逾期记录，基本上会视之为优质客户。
    但是，我们也应该到，同名转按揭也是一个风险很高的产品。首先，在中国的信用体系不健全的情况下，同名转按揭可能出现一系列的操作性风险。最近不少案例表明，由于银行住房按揭贷款竞争激烈，各家银行都希望获得更大的住房按揭贷款的份额，于是纷纷放宽这种按揭贷款市场的准入条件，让一资质差、信用不好、财务实力的人都进入这个市场。
    比如，不少银行允许直接通过网上申请贷款，在网上选择银行列出的资金用途，资金就可以迅速打到账户上。银行根本就不审核借款人借款后到底做什么。有些银行还会明确向借款人表示，只要借款时不填写用于风险投资就可以。于是，这种方式的贷款有不少进入了股市。
    这种流程执行不严格与简化为外部欺诈创造了条件。由于贷款的还款人发生了转变，银行就会承担债权债务转换过程中的风险。可以说，目前美国次级抵押贷款的危机，可能就是银行信贷的操作风险所导致。只不过，在中国资产价格处于飚升时期，其操作风险还不会显示出来。
    而且这种转按揭的操作风险也潜藏着巨大的信用风险。因为，当转按揭的资金进入股市或其他投资市场时，风险就会随之加大。既然价格有涨跌，当住房的价格越上涨，那么银行所承担的风险就越大。而市场资产的价格（无论是股市还是住房市场）一旦发展到某种程度出现逆转时，那么不仅资产价格迅速下降，而且个人增加收益机会减少。在这种情况下，住房价格快速下落，必然会导致个人还债能力减弱或住房的负资产。当大部分人抛弃这种负资产时，一定会拒绝还贷，整个银行体系的信用风险就会全面发生。
    可以说，就目前中国的情况来看，信用体系的缺失是转按揭的重要障碍。如果能够有一个可信的信用管理平台，让银行简便地获得每一个贷款申请人的信用资料，那么不仅转按业务的办理效率会大大提高，而且可以使申请人打破各个银行的界限，随便挑选不同的银行进行贷款。反之，如果没有建立一个有效信用管理平台就盲目发展转按揭市场，那么银行所面临的风险也就会很高。
    总之，转按揭是目前国内银行推出一个新金融产品，这种金融产品利弊互现。问题是中国有没有这个产品健康发展的条件与环境，如果这个方面不足，那么这个产品的弊端就可能会无限放大，而有利的方面也会转化不利的东西。就目前中国的情况来看，无论是法律制度还是金融环境都存在许多缺陷，监管部门就有必要对这类产品密切关注，并制定适合中国的规则。