按揭贷款“优质性”在于房地产周期性(易宪容；3月20日)

    这段时间，先是国内股市大幅震荡，随即引起国际股市震荡不已。国际市场股市的震荡开始有人说是中国股市的蝴蝶效应，认为中国股市蝴蝶翅膀一动，国际股市立即会反应。对此，我则不以为然，即刻也撰文指出，就目前的情况而言，中国股市根本就没有这种对国际股市的影响力。国际股市随中国股市起舞，是一种偶发因素，是国际股市必然在发生大震荡之时机。特别是美国股市，房地产抵押贷款市场的问题早就是一触即发的事情。
    因为，在春节前曾参加过一个国际联线的可视电话会议，已经了解美国房地产市场按揭贷款面临着巨大的潜在风险。我们知道，尽管美国房地产市场从2006年初已开始下跌，但是房地产抵押贷款市场的问题最近才真正被暴露出来，其问题是次级按揭贷款证券化那部分。据报道，将于2007年3月5日公布年度业绩的汇丰控股，日前罕有地发出盈利预警，称去年集团美国按揭贷款业务撇账，将较市场普遍预期的88亿美元高20％，即高达106亿美元，多出的18亿美元，主要与当地的房地产第二按揭业务有关。在此，我们并不必考虑汇丰已就现已确认的风险做出足够拨备，也不管汇丰将如何来改变现有的按揭业务策略，我们更关注的是汇丰银行作为全球盈利能力排名第一、风险控制最好的银行都会面对住房按揭住房的高风险，那么其他银行、其他地方这种情况就会更为普遍了。而且低估住房按揭的投资风险并非是美国汇丰个别事件，应该是一个十分普遍的全球问题。即房地产市场按揭贷款的风险，在市场繁荣时，什么问题也没有，但当市场出现逆转时，所有的潜在风险都会显示出现。如美国房地产市场出现的逆转，其住房按揭贷款风险就完全显示了出来。而房地产市场出现的周期性变化所导致的系统性风险，这是任何银行都无法避免的事情。
    同时，今年３月初，除汇丰控股之外，New Century Financial以及Countrywide Financial纷纷宣布由于客户拖欠贷款的情况日益恶化，公司盈利将遭受重大冲击。美国联邦存款保险公司发表的报告显示，去年第4季度房屋贷款拖欠还款的案例大幅增加了15.6％，新增金额达30亿美元，远高于第3季度5.2％的增长率。此外，现时美国银行的风险意识大大降低，坏账拨备占整体贷款比率，是1990年以来最低的。在这样的情况下，若坏帐问题恶化，美国银行的盈利会大幅下挫，自然不利股市。而且，实际情况还不止这些，如果美国住房市场继续走低，那么不仅对美国股市会产生很大的影响，更为重要的是会影响美国银行的金融的安全。
    应该说，就目前美国住房按揭贷款体系来看，它应该是目前世界上最为健全与完善的房地产金融体系，这种体系在分散与控制住房按揭贷款的风险上也是最规范的。有人曾认为，美国的住房按揭贷款市场，是现代住房金融市场的典范。它既让市场机制充分发挥作用，又是政府高度干预和调控的市场。一个多世纪来，也正是这种金融体系促进美国房地产市场繁荣。而这几年，持续的利率下降是支持2000年以来的房地产持续繁荣的重要因素。从2000年下半年开始，美联储的货币政策开始发生了根本转变，从加息周期转变为减息周期。2001年1月，联邦基金利率下调50个基本点。此后，美联储更是连续13次降低利率，到2003年6月联邦基金利率降低到1％，联邦基金利率达到了46年以来的最低水平。美联储低利率的政策使得美国有一个十分宽松的金融环境，也成了推动美国房地产市场繁荣的动力。
    因为，在一个低利率的时代，按揭贷款证券化产品能使投资者获得比投资政府债券高得多的回报率，有越来越多的投资者愿意将资金投入其中。根据华尔街日报的报道，资金的涌入，不仅来自美国投资者，而且有越来越多的欧洲和亚洲投资者，从而使得房地产市场更加兴旺。随着投资者不断购进按揭贷款证券化的产品，银行也就大量地放贷，让房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。
    但是，随美国联邦基金利率上升（2006年8月联邦基金利率上升到5.25％），美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。据美国一些房屋建造商表示，他们的订单已经开始减少，这种状况持续到了2006年。根据美国商务部的数据显示，美国2006年第三季度的新房开工持续下降，9月新建房价格与2005年同期相比，也下降了9.7％。这是1970年以来的最大降幅。而房价下降已经引起了市场的普遍担忧。
    比如说，由于美国的经济前景不明朗，同时美国也进入国会中期选举的敏感阶段，在2006年10月的议息会议期间，美联储做出继续维持现行利率水平的决定。在此之前，美联储已经连续17次将利率提高相同幅度，美国联邦基金基准利率已经达到5.25％的近两年的最高点。连续多次的升息，提高了房屋借贷的成本，从而对房地产市场开始起到了降温的作用。还有，目前，随着美国汽油价格飙升，也带动了物价的上涨。物价的上涨使得公众会压缩像房屋这样的大宗物品的开支，这也是造成房价下跌的一个原因。虽然美联储的升息的宏观调控旨在控制通货膨胀的压力，可公众仍会感觉收入降低，会进一步减缩开支。
    随美国房价下跌，住房按揭违约风险逐渐地增加。根据美国Fitch Ratings对住房按揭贷款证券化产品的调查研究，显示过期的次优级贷款在2006年第三季度同1998年相比，出现了16倍的增长。根据《福布斯》截至2006年12月公布的情况，美国次优级借款者支付的利息通常要比信用良好的借款者高出2％到3％。截至2006年底，次优级借款人占所有按揭贷款总额的四分之一。根据这一调查结果，美国的Center for Responsible Lending机构预计，在这样的情况下，被称为次优级借款者的家庭，不是已经失去了他们的房屋，就是在未来几年内失去他们的房屋。
    早几年，美国房地产的繁荣，很多银行向投资者推销有问题的按揭贷款证券，这些高风险的按揭贷款被打包加入按揭贷款证券化产品中，据2006年底的估计，按揭贷款证券化产品占整个证券市场未偿付债务的23％。而现在据美国银行监管部门的人士表示，很多银行现在还在继续向消费者提供他们无法负担的贷款，这些银行把问题的贷款出售给投资者，以避免这些贷款放在自己的资产组合中。
    这是现在美国住房按揭贷款市场上的一个危险的趋势。据美国Ranieri先生表示，华尔街的经纪公司以欺骗性、不透明性的方式对按揭贷款进行重新打包，让国内投资者和购买这些产品的外国投资者无法理解其中的风险。有些经纪公司甚至不通过MBS市场，而是将高风险按揭贷款捆绑在一起，作为债务按揭贷款债券(CDO)在企业债券市场上出售。
    然而需要注意的是，随着近年来美国CDO的年度发行量高速增长，其风险也在剧增。
    统计数据显示，CDO发行余额由最初1995年的12亿美元，增长到2006年的2895亿美元，十年间陡增了240多倍。目前，CDO已成为美国资产证券化市场中的主流产品之一。而CDO快速增长，就在于上世纪90年代末，美国的个人住房拥有率较低，所以美国政府和房地产界联手提高美国住房拥有率。在这个过程中，因为考虑到要规避相应风险，促成了CDO产生。自从住房贷款被证券化成为CDO后，由于借贷机构的风险被转移到投资者身上，贷款信用门槛被降低，导致风险逐渐加重，并从传统的整体经济风险，转移到CDO的投资者身上。
    而CDO风险最显著的表现是美国住房贷款首付率逐年下降。据了解，美国标准的房贷首付额度是20％，但是近几年已降到了零，甚至出现了负首付。据美国房地产专家罗斯纳尔介绍，目前在美国贷款人的信用评估和房屋估价，也由以前的专业人员评估转变为电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证，这可能进一步加大CDO的风险。当这种高风险的按揭贷款证券化产品大量上市后，一旦出现贷款人不及时还款，其风险就容易在投资者身上逐渐暴露出来，从而可能让投资者面临巨额的意外损失。
    可见，在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷的金融机构都会借助于这种房地产市场的繁荣进行信贷规模大扩张。而且在这种住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场。而对于住房购买的消费者来说，由于融资的市场准入标准降低，由于他们能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此这些人不仅有强烈地进入房地产市场动机，而且他们在进入房地产市场时更多考虑的是资金的可获得性而不是融资成本。这就使得在融资成本较低的情况下，市场的逆向选择一定会使得这些高风险的住房融资者大行其道，而让风险谨慎者退出市场。
    还有，当美国的金融机构把这些高风险的资产以证券化的方式进入市场时，由于评级市场的不透明和评级机构的利益冲突而使得这些严重的高风险资产以证券化方式进入投资市场。这样，表面上是房地产的风险分散了，但实际上它可能传导到证券市场，让投资者购买本来达不到投资等级的资产。特别是，由于美国证券市场的开放性，这种风险严重低估的证券化资产可能从美国金融体系传导或转嫁到国际资本市场。也就是说，美国的住房信贷风险有很大的可能向国际市场出口。因为，无论是CDO还是MBSs的购买者既包括美国国内的养老基金、对冲基金和保险公司，也包括海外投资者。在近年来国际经济高歌猛进中，无论是美国还是世界各地，金融机构对风险的警惕性在降低。近几年全球房地产市场的繁荣，房地产价格年年上升，不少金融机构对房地产市场风险的警觉似乎已经麻痹。
    对中国来说，国内房地产市场为什么能够在短期内迅速的发展，就在于国内银行推出住房按揭贷款产品。可以说，在银行住房按揭贷款的推动下，中国的房地产市场出现了前所未有的繁荣。而且住房按揭贷款不仅对国内房地产市场繁荣起到至关重要的作用，它也是近几年来国内银行改革大力推进，国内银行赢利水平迅速提高最好的工具。可以说，住房按揭贷款成了国内房地产市场、成了国内银行业及房地产投资最为理想的工具。
    但是，由于国内房地产市场根本就没有出现过周期性的变化，再加上国内住房按揭贷款在市场流行时间并不长。因此，对于国内各家银行来说，它们都把个人住房按揭贷款看作是银行优质的资产，因此，对住房按揭贷款之竞争一直是国内各银行最为激烈的市场。在国内不少银行，为了争夺一笔笔住房按揭贷款，往往会不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场。为了争夺住房按揭贷款，基本上让住房按揭贷款成为国内房地产炒作最便利的工具。比如，在一些地方银行，就曾对一个人贷款7800万，购房120套。
    我们可以看到，在早几年的国内住房按揭市场，只要个人希望做住房按揭，没有多少人会被银行拒绝的。也正因为银行把个人住房按揭贷款看作是“优质资产”，这不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大，也使得中国的按揭贷款证券化产品无法在中国流行。因为，没有一家银行会愿意把自己“优质资产”拿出来让利给其他的投资者。同时，正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”，最近国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应诱导，从而使得国内不少人通过假住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场。这不仅有害于国内证券市场发展，也给国内房地产市场与银行金融体系制造许多潜在的风险。
    因为，我们从美国最近发生的事情就可以看到，在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷的金融机构都会借助于这种房地产市场的繁荣进行信贷规模大扩张。而且在这种住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房按揭贷款者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的人进入个人住房信贷市场。而对于住房按揭贷款者来说，由于融资的市场准入标准降低，由于他们能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此这些人不仅有强烈地进入房地产市场动机，而且他们在进入房地产市场时更多考虑的是资金的可获得性而不是融资成本。这就使得在融资成本较低的情况下，市场的逆向选择一定会使得这些高风险的住房投资者在住房按揭市场大行其道，而让那些风险谨慎者住房按揭者退出市场。
    比如根据《华盛顿邮报》2006年12月的报道，最近一次的发行按揭证券化产品并没有向投资者披露房主他们不仅难以支付的高额可调息按揭付款，而且购房者按揭贷款是零首付。也就是说，目前进入美国房地产市场的购买者不仅还款能力差，而且不少金融机构为促使这些购买者进入市场而以种种方式降低市场准入，从而使得大量无偿还能力购买者进入市场。特别是由于这些高风险的按揭者在他们的住房上没有资产，其违约的可能性进一步增加。
    在中国，这些事情是不是早已发生了，在目前房地产市场繁荣时还不容易披露出来。但是，当国内房地产市场出现逆转时，其情况就不同了。特别是，在中国目前法律制度不健全、信用基础不好的情况下，如果国内房地产市场出现逆转，那么个人住房按揭贷款潜在的风险都会暴露出来。
    而且，从一般的常识来看，房地产市场的价格是不可能永远只上涨而不跌的，房地产市场的繁荣也不可能永远持续下去的，只不过，这个市场的繁荣在什么时候终止，是什么时候出现逆转没有谁能够完全预测到，特别是中国房地产市场仍然是一个政策市的情况下更是如此。如果国内房地产市场出现逆转，那么住房按揭贷款的“优质性”也就十分令人存疑。对此，国内的银行业准备好了吗？
    总之，从美国发生的情况来看，房地产市场是一个高风险的市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该产品风险并希望以证券化方式让这些产品进入证券市场时，它不仅把房地产市场的风险传导到国内证券市场，也可能传导到国际市场。对于中国的房地产市场来说，住房按揭所面临的风险可能比我们所想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场繁荣时大家都视而不见。还有，既然美国的住房按揭证券化产品是一种高风险的投资产品，那么无论中国机构投资者还是国家投资，要进入这个市场就必须对这个市场的产品有一个充分认识与了解，决不能想当然地进入这个市场或美国住房按揭证券化产品市场，否则，当美国房地产市场出现系统性风险时，是根本无法规避的。