李文明等：我国“以房养老”模式实践及前景(2月25日)

    按照联合国的标准，我国于1999年就进入了老龄化社会，与其他国家不同我国老龄化的显著特征是超前于现代化。2006年我国人均国内生产总值只有2039美元，仍属于中等偏低收入国家行列，老龄化的经济压力非常大。与此同时，很多老年人拥有自己的住房，并且随着有房族年龄的增长和社会人口寿命的延长，未来拥有住房的老人将不断增加。最近几年，房地产价值不断上涨，老年人的住房价值昂贵，但很多老年人的收入却捉襟见肘。这样使不少老人陷入到“房子富翁，现金穷人”的尴尬境地，“以房养老”模式就是针对这些老人的制度安排。
    “以房养老”模式实践最早的形态是欧美国家流行的住房反向抵押贷款，发展成熟、也最具代表性的是美国。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。
    其实 “以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富。它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。
    根据实践经验，可以把“以房养老”模式按照以下3个标准分类：1.按是否提供养老服务可分为养老服务型和纯金融型。养老服务型是指为老年人提供生活起居和医疗等服务的模式；纯金融型是指仅为老年人提供养老费用的模式。在我国，由机构提供的“租房养老”模式就属于养老服务型。而住房反向抵押贷款则属于纯金融型。2.按产权是否转移可分为交易型和中介型。欧美发达国家一般都是交易型的，即产权最终归服务提供方。中介型是一种具有中国特色的“以房养老”模式，“中介”的意思是产权最终作为老年人的遗产拍卖用于还贷，剩余部分归遗产继承人。3.按服务提供机构的性质可分为政府型和商业型。我国已有的实践大都是政府型模式，但可以肯定的是，商业保险公司将在商业住房反向抵押贷款方面发挥重要作用。
    目前我国“以房养老”模式已经开始进入实践阶段，出现“机构养老”、“居家养老”和寿险公司的“以房养老”模式。
    “机构养老”模式的特点是使用房子租赁收入作为养老机构为老年人提供服务的费用。2006年3月南京汤山民营性质的“温泉留园”项目在国内首次推出了“以房换养”模式。办理“以房养老”的条件为：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿、无女、无亲戚的孤寡老人，只要自愿将其房产抵押，经公证后便可入住老年公寓，双方签订产权协议。在有生之年老年人拥有房屋产权，而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月840元的收费标准，剩余资金由老人支配。另外，若老人生小病，老年公寓报销费用；若有大病且医疗费超过10万元，老人可以把房子卖掉；否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房产才归老年公寓所有。
    2007年11月18日北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同成立北京首家“养老房屋银行”，它是在不变更房屋所有权的前提下，对老人的房屋招租实现其资产价值，利用租金收入支付养老费用。根据协议，60岁以上拥有有产权住房的老人可以申请入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由专业的机构对房屋进行评估、招租，租房收入用于支付老年人的入住费用。养老服务中心是非营利性机构，中大恒基则是商业机构，因此北京的这种模式是政府型与商业型的混合型，其优点是可以同时利用服务中心的养老服务优势和中大恒基的房地产运作优势。
    “居家养老”模式的特点是老年人以自己的住房作为抵押向金融机构借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。上海市住房公积金管理中心对这种模式进行了有益的探索。具体做法是：65岁以上的老年人，将自己的房产卖给公积金中心，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。
    寿险公司在经营“以房养老”模式方面具有比较优势。因为住房反向抵押贷款产品中包含利率风险、客户长寿风险、流动性风险、房产价格波动风险等。保险公司在管理利率风险、客户长寿风险方面具有明显的精算优势，同时，寿险公司的资产配比以长期资产为主，其流动性风险低于其他金融机构，另外，寿险公司在经营养老金业务方面具有丰富的经验，所以保险业将在反向抵押贷款业务领域大有作为。
    中国人寿保险公司江苏分公司是最早尝试“以房养老”模式的保险公司。2007年5月南京市社会福利服务协会与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了《南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案》。其中包含了“以房养老”的模式。方案规定：在社会福利服务机构养老的60岁以上老人，将产权房出售后，可用房款购买“终身养老保险”，再由保险公司每月提供生活费直至终身。
    以上分析的“以房养老”模式将老年人的资产通过市场配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。随着老龄化社会的到来和家庭结构的变化，大城市“空巢”家庭增多，未来会有更多的老人需要这一养老方式。不过，值得注意的是，目前在我国开展“以房养老”实践还面临诸多困难。
    首先，我国很多大城市的房地产价格近年来快速上涨，这种高涨的价格能否持续、稳定，令人担忧，房地产的价格风险已经很高。而这些大城市又是开展“以房养老”最合适的地区，因为大城市房地产市场活跃，方便房屋的销售、出租及估值等，房地产市场的高风险降低了机构提供“以房养老”服务的愿望。
    其次，从技术层面来讲，“以房养老”需要对房产进行估值、租赁经营等，在房地产价格“虚高”的情况下，完成这些工作存在一定难度。
    第三，在夫妻两人共同拥有房产并需要养老的情况下，考虑两个人生存状况的联合生存模型所需统计数据还不足，一时之间难以建立起相应的联合生存模型。
    第四，我国还没有开征遗产税。是否有遗产税对开展“以房养老”具有非常重要的影响。因为，如果有遗产税，子女在继承包括房产在内的遗产时，可能需要缴纳高额的遗产税（美国最高边际税率为55%），因此，从经济角度考虑，子女将支持老人选择以房养老的方式。而没有遗产税实际上是鼓励子女继承遗产，这将十分不利“以房养老”的开展。
    随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，未来“以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担必将发挥重要作用。