温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展研究

    摘 要：温泉旅游是世界上最古老的休闲度假方式之一。在“国民休闲计划”背景下，云南旅游业以“二次创业”为 契机，凭借其优质的温泉资源，促使温泉旅游得以迅猛发展。文章依据温泉旅游与城郊旅游地产的发展特征，探讨两者之间耦合发展演化机制的基础—动力—实现的进程，并以安宁温泉镇为例，通过分析两者发展的历史进程，着重探讨了其耦合发展关系，即安宁温泉旅游因其具有核心资源、旅游设施、交通区位等优势及温泉品牌吸引力而对旅游地产发展起到促进作用，并进一步分析旅游地产对安宁温泉旅游的积极带动作用。以此为基础，提出促进温泉旅游与城郊旅游地产耦合发展的对策。
    关键词：温泉旅游，城郊旅游地产，耦合发展，安宁温泉镇
    一、引言 
    耦合源于物理学的一个概念，后来被引申为两个或两个以上的实体相互依赖、彼此影响于对方的一个量度。随着研究的不断深入，耦合理论在经济、管理及旅游领域被广泛应用。在旅游领域的应用主要归纳为：一是定性分析研究。刘辛田和刘金元（2010）从核心竞争力角度探讨湘中富厚堂文化产业与旅游的耦合发展，从而形成富厚堂文化品牌，由此构建区域文化产业的核心竞争力^[1]；潘利（2010）在耦合理论的基础上，分析了河南省旅游业与现代服务业的相互关系，并提出其产品耦合开发策略^[2]。二是定量分析研究，在耦合理论的基础上构建耦合模型，并进行实体之间的耦合关系、耦合协调度分析。生延超、钟志平（2009）构建耦合模型，以对湖南省旅游产业与区域经济进行耦合协调研究^[3]；曹永森（2011）基于双向信息交流的耦合型公共事务重叠执行周期模型，分析发生信息更改的概率和公共事务调整量与执行周期的关系^[4]。
    自2005年以来，云南省进入旅游“二次创业”时期，随着云南旅游综合改革发展试验区建设的推进，以昆明为中心的滇中城市经济圈积极推进旅游业转型升级和结构优化，实现从观光旅游向休闲旅游的顺利过渡。目前滇中四州市（昆明、玉溪、楚雄、曲靖）的经济社会发展已经取得了显著成就，城市区域不断扩展，城市化水平不断提高，城市集聚效应逐步显现，是云南省发展基础最好、水平最高、前景最广阔的区域^[5]。滇中温泉旅游也以此为契机，一方面依凭其得天独厚的资源条件、经济基础和交通区位；另一方面也积极探寻旅游品牌化、集约型的发展道路，以实现滇中温泉旅游的高速度深层次发展。旅游地产随之也应运而生，在围绕昆明为中心的城郊旅游地带，各类以温泉为主题的旅游地产项目如火如荼地开发起来。
    二、温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展 
    （一）温泉旅游与城郊旅游地产的发展特征
    1.温泉旅游以发展健康养生、综合休闲旅游为主
    温泉旅游是依托良好的温泉水资源而发展起来的休闲度假旅游。良好的温泉资源、景区环境、温泉开发模式及休闲体验成为吸引游客的重要因素，因此保护好温泉资源、景区环境，不断提升温泉开发模式，增强游客的休闲养生体验对温泉旅游的发展尤为重要。以昆明为中心的城郊温泉旅游主要集中在安宁温泉镇、滇池国家级度假区、阳宗海和寻甸星河温泉，景区温泉资源丰富，形成了以温泉旅游为主导的各具特色休闲度假旅游地。如安宁温泉镇以历史性温泉为特色，景区内生态环境优美，森林资源极为丰富；滇池国家级度假区温泉水主要来源钻孔取水，毗邻滇池，景区内体育运动发展态势较好；阳宗海以春城高尔夫和柏联SPA温泉酒店为典范，以阳宗海旅游度假区和小白龙森林公园为标志，以乡村旅游为亮点；寻甸星河温泉拥有得天独厚的温泉，植被丰富、山地资源充裕，建设了以温泉综合娱乐为主的星河温泉旅游小镇。
    2.城郊旅游地产以发展近郊休闲置业为主
    城郊旅游地产是依托城郊旅游业发展而兴起的地产模式。随着昆明近郊旅游业的发展，旅游地产正摆脱城市化住宅模式，向近郊休闲置业迈进。阳宗海的春城海岸、寻甸的星河温泉小镇、安宁的温泉山谷、弥勒的湖泉湾1号、石林的万城阿诗玛旅游小镇以及正在崛起的富民、嵩明、宜良等板块，它们无不以各自的特色敲动着片区旅游地产的发展。如阳宗海以品牌旅游地产商（春城海岸、悦榕、华侨城）进驻，引入高端休闲娱乐配套设施，打造星级酒店、大型旅游综合体，带动投资热潮，吸引中高端休闲娱乐、短期度假为主的业主。
    （二）温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展演化机制
    温泉旅游与城郊旅游地产两大旅游产业持续互相促进，共同发展，并通过景区、生态环境、经济、文化等物质、信息间的相互交换、渗透，最终形成区域内系统的重新组织形成新的平衡，使得区域旅游业自组织进化，构成新的宏观有序的结构，最终达成温泉旅游与城郊旅游地产的相互耦合，形成一种新的共生体——城郊温泉旅游地产。在温泉旅游与城郊旅游地产两大体系耦合的过程中其演化机制进程为：
    1.耦合发展演化机制的基础
    温泉旅游景区有着得天独厚的温泉水资源，良好的生态环境，与周围景区的衔接、组合较为适宜，城郊良好的区位优势等，随着旅游业的发展，政府、企业对景区的经济、政策、配套设施的投入极大，使得景区的温泉旅游知名度逐步提高，吸引了越来越多的游客进入，而城郊旅游地产就是依托温泉旅游的知名度发展起来，其开发的进程远远低于温泉旅游发展的进程，温泉旅游与城郊旅游地产的耦合最初动力主要依赖于温泉旅游的强大影响力。
    2.耦合发展演化机制的动力
    随着2010年全国城市房产限购令的逐步推进，这种城市化催生的“挤出”效应，使得全新的近郊置业模式在地产开发中火爆起来，众多地产商的积极参与，使得昆明周边的城郊旅游地产发展迅速，同时地方政府也出台了一系列发展休闲度假旅游的招商优惠政策，使得一些国际知名的酒店、国内知名的旅游企业进入共同建设温泉旅游景区，如：不断提升景区知名度，改善生态环境，逐步完善相应配套设施，帮助景区提高经济效益、环境效益。甚至在温泉旅游景区的资源基础支撑、政府政策推动、市场经济需求拉动及地产商的利益驱动下，使得温泉旅游与城郊旅游地产的耦合在一系列动力的促进下，加快两者之间的耦合发展。
    3.耦合发展演化机制的实现
    面对同一旅游市场，温泉旅游与城郊旅游地产两者之间形成实质性的利益共同体，共同面对市场宣传、统一形象、统一提升景区知名度。系统耦合演化的最终结果就是管理过程的简化、形成管理的整体合力，最终达到管理效益的最大化。两者之间耦合发展演化机制的实现体现在经济效益互显、文化内涵互借、生态环境共护及基础设施共建，最终达成互促共进，共同发展，形成一体化新平衡的经济运行管理体制。
    三、温泉旅游与城郊旅游地产耦合发展实证 
    （一）安宁温泉旅游与城郊旅游地产发展的历史进程
    安宁温泉镇位于安宁市玉泉山麓，螳螂川畔，距昆明市区38km，是云南省著名的旅游休闲、疗养风景名胜区。温泉镇地处亚热带低纬度高海拔地区，气候为北亚热带高原季风温凉气候，四季如春；区域内的笔架山、龙山、凤山等山体自然植被优良；螳螂川蜿蜒其中，水资源丰富，风景优美；其温泉资源清澈碧透、可饮可浴、品质上佳；历史文化源远流长、享誉中外。由于城郊旅游地产开发的源动力主要是温泉旅游的影响力，因此纵观安宁温泉旅游及其城郊旅游地产发展的历史进程，主要还是围绕温泉旅游发展的进程。其发展大致可分为三个阶段：
    1.原始型发展期
    20世纪80年代以前，安宁温泉开发围绕“天下第一汤”的沐浴展开。据史志记载和民间传说，安宁温泉的开发利用可以追溯到东汉建武二十年，此后温泉逐渐开发。镇因温泉而得名，明代时已有关于“温泉里”（温泉镇）的明确记载；明代嘉靖年间杨慎题碧玉泉为“天下第一汤”；自清代康熙年间，温泉开始较大规模的修建，以迄于民国，温泉镇成为名人荟萃的旅游胜地，因此留下大量的文物古迹和石刻文化。解放以后到改革开放初期，安宁温泉旅游因其优质的温泉水资源、优美的自然风光和丰富的历史文化，成为云南著名的疗养胜地，也是重要的外事接待和公费医疗地，接待了大批中外国家领导人。
    2.扩张型发展期
    十一届三中全会以后，国家开始实施改革开放的政策，传统医疗保障制度也随之逐渐发生了变化，安宁温泉作为外事接待和政府企业工作人员疗养地的地位也开始动摇。上世纪80年代至2003年，伴随着云南旅游业的快速发展，安宁温泉凭借其温泉的知名度、良好的区位和优美的周围环境，在不同时期吸引29家地方各级单位围绕“天下第一汤”兴建了各种休闲疗养和培训设施，占据了温泉镇中心区的大部分地段，安宁温泉镇得以扩张型发展。同时，因旅游业的发展使得安宁温泉旅游所在地的行政地位也日显重要，完成了由“温泉村”到“温泉镇”的演化。
    这一时期安宁旅游接待人数和旅游收入呈现总体增长的趋势，在1999年以前表现得尤为突出；1999年以后，其旅游者数量和旅游收入都出现了一定波动（表1），主要是由于安宁温泉旅游经过长期的发展后逐渐暴露出了一些弊端。如旅游企业处于“小、散、弱”的状况，旅游产业经营规模和效率受限；没有深入挖掘“天下第一汤”的品牌价值，品牌理念模糊，旅游产品特色不鲜明、缺乏内涵等^[6]。

    3.跳跃型发展期
    2004年以后，安宁温泉镇逐渐意识到改变传统旅游发展模式的重要性，努力通过外力来推动提升温泉旅游的档次和消费水平，以逐步实现旅游休闲度假产业的升级。再加上国家旅游局“国民休闲”计划的提出及云南旅游业转型升级的需求，以及在2005年安宁温泉旅游小镇及2009年安宁温泉小镇管理委员会设立等一系列政策的支持下，安宁温泉镇迎来了创新发展的最佳时机。安宁温泉旅游地产在此时应运而生，一系列地产项目的落地，这批城郊温泉旅游地产迎合了人们对休闲度假旅游的置业需求，同时安宁温泉·金色螳川旅游区暨4A级景区的创建，使得安宁温泉发展进入跳跃型发展期。这一时期，安宁旅游接待人数及旅游收入一直保持稳定快速增长（表2）。

    在此期间，为促进云南旅游发展的全面转型升级，推动休闲度假旅游的发展，安宁温泉镇全面启动和实施大项目带动大发展战略，政府制定了一系列招商引资、共同发展的优惠政策，使得安宁温泉镇一系列旅游地产项目迅猛发展。从2005年开始，陆续出现了温泉心景、龙山别墅、温泉山谷、温泉半岛等地产项目。其开发的模式主要是温泉SPA酒店与住宅的结合，温泉、生态环境与住宅的结合，温泉与运动、会议、酒店、住宅为一体的旅游综合体，温泉度假产权式酒店。
    （二）安宁温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展关系
    安宁温泉旅游及其城郊旅游地产的耦合发展主要在安宁温泉旅游业跳跃型发展期出现，两者之间形成较好地良性互动，同时体现在营销联动、经济效益、社会效益和生态效益等四大功能互显，四者之间的循环发展。现结合其耦合发展演化机制，在四大功能的基础上，构建安宁温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展模型（图1）。

    1.安宁温泉旅游对城郊旅游地产的带动作用
    （1）核心资源优势。安宁温泉镇的核心资源为温泉资源。安宁温泉水无色无味，可饮可浴，是优质地热碳酸钙镁泉，其泉水自二叠系灰岩裂隙涌出，每昼夜涌流1000余吨，水温在42℃至45℃之间，泉水清澈碧透，水质柔和，品质极高，可以有效地缓解疲劳和治疗疾病，尤其能治疗慢性疾病，对美容、减肥、保健、风温性关节炎、心血管疾病等有显著作用，属于罕见的珍贵名泉^[7]。除此之外，安宁温泉镇还拥有多样化的人文资源。包括国家级重点文物保护单位曹溪寺，省级重点文物保护单位环云摩崖石刻群，市级重点文物保护单位“天下第一汤”、李根源故居，文人墨士的手迹等。安宁温泉镇一直以其高品质的温泉资源及悠久的历史而闻名。
    （2）旅游设施优势。安宁温泉镇已建成省干部疗养院、市干部疗养院、成都军区疗养院等休疗设施，近年来又不断引进国外先进休闲、养生理念，建成日式金方温泉等高星级、超星级商务酒店，极大地丰富了区域内部旅游服务设施的层次。交通、水电、污水处理等基础设施也随着小镇建设的不断展开而得到了改善，为旅游地产的开发奠定了基础。
    （3）交通区位优势。安宁温泉镇位于昆明城市近郊旅游带，距昆明城区仅38公里，自驾车车程在半小时以内，具有明显的交通区位优势，多条公路、铁路贯穿其中。安楚高速东连昆明，西接大理，可辐射滇西地区；又有安富、安温、龙山矿公路穿境而过。安宁温泉镇对外道路交通网络体系较为完善。其次，温泉镇处于区域性中心城市——昆明的环城游憩带，且面对广大的滇中城市经济圈，对城市居民周末和节假日进行休闲度假旅游具有很强的吸引力。同时温泉镇还处于滇西黄金旅游线路昆明——大理——丽江及昆明——青龙峡旅游专线，是一个重要的旅游节点，旅游地位的重要性毋庸置疑。
    （4）温泉品牌吸引力。安宁温泉镇作为具有深厚历史文化的温泉旅游地，其“天下第一汤”的品牌早已深人人心，在云南省内声名日盛。温泉镇也因温泉旅游的开发而获得一系列殊荣，如“全国100家生态示范镇”、“全国环境优美镇”、“2009年中国冬季温泉旅游目的地城市”等，温泉小镇入选云南省首批建设的60个旅游小镇等。目前，安宁温泉镇已建成“一个中心——温泉旅游度假中心区板块；两个形象品牌产品——以温泉为核心资源的温泉休闲度假旅游和以生态环境为载体的生态旅游；七个区域——‘天下第一汤’温泉文化休闲区、温泉度假休闲区、龙山佛教文化旅游区、凤山森林公园、温泉会议中心区、金色螳川乡村田园风光区、秋木园主题游乐区”的整体旅游格局。安宁温泉镇在重点发展温泉休闲旅游，整合周边自然、人文景观以发展特色项目的基础上，已发展成为昆明近郊旅游区具有较强竞争力的休闲度假旅游地。
    2.旅游地产发展对安宁温泉旅游的促进作用
    （1）优化景观资源。旅游地产项目建设通常具有自身的构景特色及建筑风格，如温泉心景建筑风格、内部装饰都洋溢着浓浓的东南亚风情。温泉旅游地产项目及其相关设施既可以作为一种景观资源，与其他景观协调发展，又能最大化地以其自身特色打开安宁温泉镇旅游产品开发的新思路，从整体上有效弥补原有旅游资源和产品所存在的不足，丰富旅游产品的层次，促使旅游产品多元化综合性发展，并通过对住宿、交通、购物等行业的积极带动，形成强大的产业协同合力，构成极强的产业融合竞争力。
    （2）改善生态环境。旅游地产项目配套建设的人工草地、观赏树、高尔夫草场等绿化设施能够有效改善安宁温泉镇的生态环境。同时，旅游地产项目还能更加合理地对安宁温泉镇的旅游资源和各种能源进行整合利用，有效地提高资源和能源的利用率，实现旅游业、地产业的共同有序发展，使得环境保护和资源利用相协调，极大地改善了当地的生态环境状况。
    （3）完善配套设施。一系列旅游地产项目的落地建设，为安宁温泉旅游发展带来了大量的资金投入，有利于当地开展更全面更深层次的诸如会议、餐饮、娱乐、健身、休闲等基础设施和配套设施的建设。现阶段，安宁温泉镇已经逐步成为具有集会议会展功能、运动游乐功能、康复疗养功能、休闲度假功能为一体的综合旅游地，既能满足了游客需求的多样性，又大大提高了安宁温泉镇的旅游盈利能力，推动了安宁温泉镇的全面发展。
    （4）整合创新文化。安宁温泉旅游地产项目的开发皆以温泉特色为主要切入点，将当地的“汤”文化、“绿”文化、“佛”文化及自然山水环境有效结合，又进一步融入现代休闲文化理念，形成以温泉为品牌、休闲为主体、地产和乡村旅游为载体的多元化旅游产品。当地各类文化的有机整合与合理创新，使得以“天下第一汤”为核心的温泉休闲文化价值功能得到最大化体现。
    四、温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展策略 
    （一）加强管理，实现温泉旅游地的可持续发展
    温泉旅游地因政府开发的旅游景区、企业所属景区及当地居民同时享有对资源的使用权，导致旅游区宏观规划和微观发展都呈现出无序状态；温泉点所有权、管理权和使用权常常混同，由此造成温泉开发和管理复杂混乱，效率低下。因此，要进一步改变传统管理体制，确定统一的管理部门，充分发挥温泉旅游地管理委员会的引导和统筹职能，保证该机构的监督权，而旅游企业对温泉具有使用经营权，实现对温泉资源的统一规划，合理控制开采量，保证资源利用的节约性，实现温泉旅游区的可持续发展。
    （二）整合旅游品牌，实施品牌战略整体营销
    结合温泉旅游地的旅游资源特色，对旅游资源、地产项目及文化进行统一的旅游品牌优化、整合，实施品牌战略，塑造出强势旅游品牌，也是强化旅游产品差异化的有效手段。地方政府和相关企业推进品牌战略的整体营销，实施创品牌和旅游形象策划的整体联动，加强温泉旅游地整合营销的力度，加大广告宣传，树好旅游形象，提升温泉旅游地的核心品牌竞争力，有效提升温泉旅游地的景区、企业的知名度，并获得良好的经济效益和社会效益。
    （三）地产开发依托于温泉地旅游品牌
    温泉旅游地的旅游品牌经过长期的积淀，已经在昆明周围形成“安宁天下第一汤”、阳宗海的柏联全球经典豪华SPA酒店、寻甸星河温泉“汤天下”温泉SPA等旅游品牌。这些品牌积累了一定游客忠诚度，拥有自己的旅游品牌形象。区域内旅游地产的开发紧紧围绕温泉地旅游品牌，往往起到事半功倍的作用。如：华侨城阳宗海生态旅游小镇就是在中高端休闲娱乐客户的基础上开发的；安宁温泉镇的四个地产项目也是在考虑当地较好的生态环境和“天下第一汤”的品牌形象，通过温泉旅游品牌的运用，整合资源形成一系列温泉为主题的多元化旅游综合体地产。
    （四）旅游地产多元化发展
    昆明周围温泉旅游地的地产发展已经具备一定基础，且开发种类包括度假别墅、产权式酒店、温泉SPA、温泉与高尔夫、温泉与网球相结合等等。为避免地产项目的同质化产品的出现，温泉地的旅游地产无论从开发理念、开发模式及开发技术上都应实现多元化发展，如：营造生态、低碳、慢生活的绿色理念，构建突显各自特色的旅游休闲度假综合体，在温泉入户的技术上，引入先进的科学技术和生态保护理念，发展温泉旅游循环经济，保障温泉水资源的合理开采量和使用量；并在地产项目的功能上做到与周边环境、旅游资源互补的基础上，功能完善、设施齐全，充分满足人们修养生息、调心养性的需要^[8]。
    [基金项目]云南省教育厅重点项目“基于区域旅游整合的滇中重点温泉开发利用研究”（08C0162）；云南财经大学青年基金项目“昆明重点温泉旅游资源区整合研究”
    [参考文献] 
    [1]刘辛田，刘金元.基于区域文化产业竞争力的富厚堂文化产业与旅游业耦合发展研究[J].湖南人文科技学院学报，2010，（3）：39－41.
    [2]潘利.河南省旅游业与现代服务业耦合发展探析[J].特区经济，2010，（11）：192－195.
    [3]生延超，钟志平.旅游产业与区域经济的耦合协调度研究——以湖南省为例[J].旅游学刊，2009，（8）：23－29.
    [4]曹永森.耦合型公共事务重叠执行周期研究——一个双向信息交流的分析视角[J].华东经济管理，2011，（12）：96－98.
    [5]云南省经济研究院.云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009－2010）[R].昆明：云南省发展和改革委员会，2009.
    [6]朱萤.昆明近郊旅游与旅游地产的耦合发展研究[D].云南：云南财经大学，2012.
    [7]云南省旅游协会温泉分会.云南温泉资源全国第一安宁温泉有潜力[N].春城晚报，2009－12－23.
    [8]张建坤，罗为东.基于自组织理论的房地产业演化动力研究[J].华东经济管理，2010，（1）：90－93.
    [作者简介]刘云（1976－），女，云南陆良人，副教授，工学博士，硕士生导师，研究方向：旅游管理，区域经济研究。