[文萃]地铁如何影响周边房价

    [原文标题]公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：以地铁为例
    [关键词]地铁 住房市场 溢出效应 虹吸效应 城市病
    [作者]范子英 张航 陈杰
    [作者简介]范子英，上海财经大学公共经济与管理学院教授、经济学博士；张航，上海财经大学公共经济与管理学院博士研究生；陈杰，上海财经大学公共经济与管理学院教授、经济学博士。
    [期刊责任编辑]王燕梅
    公共交通是解决“城市病”和职住分离的有效手段，而地铁又是其中最主要的公共交通方式。与其他的公共交通相比，地铁呈现出运客量大、通行距离长、准点率高等优点。中国的第一条地铁是1971年1月开通的北京地铁1号线，地铁在近年来随着城市化进程飞速发展，截至2015年末，中国大陆地区共有26座城市开通了城市轨道交通，共计116条线路，总里程数达3618公里，日均客流量达3819万人。由于地铁在城市发展中的重要作用，中国很多城市都在积极推进地铁建设，据统计，目前规划和在建地铁的城市多达44个，几乎涵盖了所有的省会城市和一些发达的地级市。
    文献综述
    地铁的出现对城市空间结构和经济活动产生了巨大的影响。地铁对城市所带来的影响包括城市空间的再开发(Cheape,1976)、居住地点的去中心化(Zheng and Kahn,2013;刘涛和曹广忠，2015;Gonzalez-Navarro and Turner,2016）、优化产业布局(Bollinger and Ihlanfeldt,1997）、商业的集中化(Barnes,2005;Cervero et al.,2004)和各类公共服务设施坐落格局的重新规划(Zheng and Kahn,2013)，等等。由于地铁改变了城市的空间结构，对与城市空间结构紧密相连的住房市场就会产生直接影响。
    但关于地铁或轨道交通的出现给其周边的住房市场所带来的可能改变，现有文献却得出了不一致的结论。一方面，国内外都有大量实证研究认为地铁或轨道交通的开通或规划会带来沿线住房增值。如Almosaind et al.(1993)发现波特兰的轨道交通给500米范围内的住房带来了10.6%的溢价，McDonald and Osuji(1995)检验了芝加哥轻轨规划公布前后的地价，发现在距站点1.5英里内的涨幅达17% ,Benjamin and Sirmans(1996)针对华盛顿的研究显示到地铁站的距离每增加0.1英里公寓的租金就会降低2.5%。此外，Agostini and Palmucci(2008)针对智利圣地亚哥的研究，Bae et al.(2003)针对韩国汉城的研究，郝前进和陈杰(2007),Chen and Hao(2010)、高晓晖和刘芳(2011)针对上海的研究，谷一祯和郑思齐(2010）、冯长春等(2011)针对北京的研究都得出了轨道交通会对周边房价产生积极影响的结论。但另一方面，国外也有不少研究文献认为地铁对周边房价影响甚微。如Gatzlaff and Smith(1993)发现迈阿密地铁系统带给周边住宅的溢价非常微弱，Cervero and Landis(1993)比较了华盛顿和亚特兰大的商业地产后也得出了类似结论。而BnWes and Ihlanfeldt(2001)针对亚特兰大的研究和Du and Mulley(2006)针对英国的研究均显示，紧邻地铁站(1/4英里范围内)的住房价格反而更低。
    关于地铁如何影响周边房价，涉及公共服务资本化、城市土地增值的利益分配和城市空间变迁等诸多重要经济学问题，理论意义和实践意义都十分重要。
    研究方案及计量结果
    在具体研究方案上，本文以上海市2012年1月至2015年8月的大样本一手房交易数据为研究样本，用渐进DID的方法检验了样本期内各条地铁线规划的公布对周边住房市场的影响，不仅包括房价，也包括对面积的影响。
    计量结果显示，在地铁站1公里的范围内，一手房售价上涨了26.5%,同时套均面积平均缩小了3.2平方米，这种地铁带来的溢出效应在站点周边最强，随着距离的增加而逐渐减弱，表现为每远离站点100米，房价下降2.7%、套均面积上升0.35平方米的空间分布趋势。
    本文的解释是，地铁周边房价的上涨是由地铁的便利性带来，而面积的下降则是涨价的附带效应:由于越靠近地铁的房子越贵，所以那些对出行便利性需求更高的群体就会更希望在靠近地铁处买小面积住房，以牺牲部分居住舒适性为条件来换取更好的便利性，也就是说，面积的空间分布趋势是由不同偏好人群在居住空间上的分离带来的。本文通过对整套房价格的检验证实了上述机制，并发现总价在地铁规划后依然出现上涨，但幅度小于单价。
    溢出效应与虹吸效应
    本文还发现，溢出效应随距离减弱的趋势并没有在效应变为0处截止，而是在更远距离的住房市场上出现了负向的溢出。具体而言，距地铁站点3公里外的住房价格下降了35.6%，面积增大了3.4平方米。这种负向溢出类似区域经济学中大城市吸收周边地区投资的虹吸效应。
    从本文的理论模型看，在区域购房总需求弹性较小的情况下，地铁虹吸效应的出现是由于购房需求从边缘地区收缩至站点周边，造成了边缘地区住房供大于求进而价格走低，又因为被吸走的购房需求主要是小面积住房，所以在降价的同时也伴随着面积的上涨。
    值得说明的是，出现虹吸效应的这部分住房在许多文献中被作为双重差分法中的对照组，用以除去住房市场的整体趋势，而双重差分法对对照组的要求是完全不受到冲击的影响，无论是直接影响还是经由实验组而受到的间接影响(违反了个体处理效应稳定性假设)。所以本文显示，虹吸效应的存在证明用边缘区域作对照组的双重差分法并不一定能对地铁的房价溢出效应问题得出严谨的回答。
    两大推论
    推论1:随着地铁开通带来的便利性，住房的单价会显著上升，而面积会相应下降。
    推论2:地铁将对周边住房市场产生虹吸效应，即会出现沿线区域房价上涨和外围区域房价下跌并存的现象。
    部分图表解
    
    
    
    
    
    
    
    政策含义
    边界扩张和人口聚集是大城市发展的必然趋势，然而在建设用地指标接近上限的情况下，如何在地理空间上合理规划住房用地和公共交通线路成为城市规划的一大问题。
    从本文的实证结果看，地铁引起沿线住房市场的价格上涨和面积缩小均表明公共交通便利性给居民带来的效应是巨大的，地铁远距离处的虹吸效应更是证明了人们对地铁房趋之若鹜。本文的研究具有多方面的重要政策含义:
    一是在房地产市场调控与维稳中，应该更密切关注地铁对沿线的房价溢出效应，既要防范地铁规划公布所带来的地铁周边房价上涨冲击，也要密切关注地铁规划公布后通过虹吸效应对较远处住房的可能价格抑制作用，做好未雨绸缪。
    二是在未来的城市规划中，应更加注意公共交通选址与住房用地审批在空间上的对应，争取在地铁沿线周边增加住宅用地供应或住房存量更新，从住房供给层面平衡公共交通的出现引起的住房市场在空间上的结构性扭曲，从而最大程度发挥公共交通便利性福利的同时，不带来房地产市场的过度波动。
    三是注重出行便利的多为年轻的上班族，而看重居住舒适性的则以老人居多，这两类人所需要的公共服务和面向的消费环境存在系统性的差异，本文的发现使合理化公共服务分布、提高财政支出效率成为可能，也为市场消费布局的调整提供了依据。
    四是地铁建设投资的成本大部分来自于本市财政，根源上是由全市居民普遍承担的，由于增量房和存量房市场存在价格联动，所以地铁在增加了部分居民房产价值的同时，让另一部分居民的资产缩水，由此引起的不公平现象说明需要对公共交通建设的筹资方式进行全面考虑。