当前湖北省房地产金融风险防范及对策

摘要：在中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的宏观调控下，湖北省房地产市场降价趋势明显，房地产金融风险得到有效控制。本文对湖北省房地产市场的风险进行了分析，并认为今后一段时期湖北省房地产市场将进一步维持稳定发展的趋势。
    关键词：湖北省，房地产，金融风险，控制对策

一、宏观调控下湖北省房地产金融风险分析
    (一)湖北省房地产企业债务风险压力分析
    
    房地产企业债务风险压力分析关系到企业债务能否到期偿付，是金融机构房地产信贷能否到期收回的关键因素。房地产企业偿债能力的强与弱，关系到金融机构房地产金融风险的大与小，进而影响中央政府、地方政府对房地产信贷规模和质量的监控力度。
    1.样本选择。湖北省房地产企业可以分为本省房地产企业和外省房地产企业，以及上市公司和非上市公司等。结合房地产企业的规模、主营业务以及全国房地产开发行业中的湖北份额，特选择10个具有上市资格的房地产开发企业作为调查样本。湖北省较知名的本地房地产开发企业有福星惠誉房地产有限公司、武汉南国置业股份有限公司、中珠控股股份有限公司、华远地产股份有限公司、中茵股份有限公司；在湖北成立分公司的外省房地产企业有万科企业股份有限公司、名流置业集团股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、金地(集团)股份有限公司、恒大地产集团等。
    2.偿债能力指标选择。由于房地产开发企业的存货价值量大，变现能力相对较差，速动比率相对流动比率更能反映企业短期债务的偿还能力。因此，短期偿债能力选择速动比率指标。
    房地产开发企业的资产负债率与产权比率、负债与有形净资产比率在长期偿债能力的反应方面具有一致性，因此，衡量房地产开发企业长期偿债能力选择资产负债率指标。
    从2009年到2011年，湖北省房地产开发企业连续三年的债务风险压力就由上述两大指标的动态变化构成。(见表1)
    

    上表说明，湖北省房地产开发企业短期偿债能力低下，风险预期逐步加大。从2009年开始，10个湖北省样本房企的速动比率就一直处于下滑状态，有7个跌破了1.0的行业安全底线。其中，低于0.5高危区的有5个，0.5-0.8中危区的有1个，0.8-1.0低危区的有1个。再看长期偿债能力也同样低下，变动趋势与速动比率相对一致。调查房地产开发企业样本群平均资产负债率为68.52%，接近70%的危险线，而在调查样本群中就有5个企业超过危险线以上，处于50%-70%之间的有4个，仅有1个在50%的安全线以下。应当指出，上述样本企业均为规模和业绩较好的上市公司，融资渠道较宽，如果考虑到一些非上市企业的资质，在面临2012年房地产行业融资环境进一步恶化的形势下，湖北省将有80%的房地产开发企业面临资金链断裂的风险。
    (二)湖北省金融业房地产信贷风险压力
    为了掌握房地产市场波动对银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月要求商业银行对房贷压力进行测试，至2011年年底，已经开展房地产信贷压力测试三次。测试结果显示商业银行存在较高的房地产信贷压力。
    根据《2011全国房价排行榜》显示，武汉市房价居第24位，湖北省其它城市均未上榜。因此，湖北房地产信贷风险仅以武汉市为典型。以下就以武汉市的商品住宅成交均价占人均可支配收入百分比和人均住房贷款占人均可支配收入百分比来揭示湖北省房地产金融风险。(见表2、表3)
    

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比率应低于30%。从房价收入比来看武汉住房价格，武汉房价在2004年时处于较合理的水平，至2011年房价收入比上升至10.3，房价存在一定程度的虚高。如果将合理的房价收入比定为6，则武汉房价合理价格为4416.37。如果房价调整至合理价格，则下跌幅度应达58%。因此，银监会2010年将情景设置为房价下调60%作为房地产信贷压力测试指标并不是苛刻，而是比较合理的选择。从住房消费占居民收入的比率来看，2004年至今，房贷占收入比逐年上升，2011年上升至峰值58%，加上物价近三年快速上涨，个人住房消费贷款额度存在相当高的风险。
    二、防范湖北省房地产金融风险的对策建议
    (一)预测未来湖北省房地产行业发展趋势
    1.未来房地产市场发展的政策环境将继续从紧。2012年以来湖北省房价延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金流从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断延伸，部分二、三线城市房价上涨压力仍然较大。为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2012年以来中央政府坚决对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。2012年以后，如果全国经济增速下滑但在房价还没有出现实质性回归的情况下，中央严厉的房地产调控政策还将继续。预计2012年以后，湖北省房地产开发投资增速将明显放缓，市场供给结构将有大的改变，房价将逐步回归与同期GDP增速和人均可支配收入增速相适应的合理区间。
    2.未来湖北省房地产市场供给结构将发生变化。据测算，2012年，湖北省要完成36.4万套保障房住房建设任务。这将使湖北省房地产市场供给结构发生明显的变化。为了实现这一目标，在“十二五”时期，湖北省将加快推进保障性住房建设，预计将落实100万套城镇保障性安居工程，使城镇保障性住房覆盖面达到20%以上。可以预期，2012年以后湖北省保障性住房供给的加大将进一步优化湖北省房地产市场的供给结构。
    3.未来湖北省房地产市场价格涨幅将逐渐趋稳。从货币政策调控来看，尽管预计2012年整体货币政策面会比2011年显得宽松，但是货币资金大幅度流向房地产行业的可能性仍然较小。房地产开发企业资金链渐趋紧张，将更多地依赖于降价促销以回笼资金，依赖于购房者首次置业的贷款将继续得到支持。但是，愈是在房价整体下行的阶段，购房者持币观望的情绪愈浓厚，房地产开发商回笼资金愈是困难。所以湖北省房地产市场供需双方对房地产市场的预期真正回归理性，其集中确认的行为将发生在2012年下半年以后。当前房价下降的市场预期已经初步形成。随着湖北省保障性住房建设力度的加大，将增加房地产市场的有效供给，对市场平均房价的稳定将产生良性的影响。
    (二)今后湖北省房地产市场的稳健发展政策
    
    1.建立并完善有区别的限购政策。在湖北省GDP增速超过京、沪，城镇化、工业化跨入全国第一方阵时期，房地产市场需求则是刚性的。顺应需求规律的“价跌量增”应当是湖北省现阶段楼市调控的“根本之策”。因为中央“严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的政策，调控的目的是抑制投机投资性需求而不是刚性需求。所以湖北省要建立并完善有区别的限购政策是在力保经济增长的过程中实现本省房地产市场的“价跌量增”。为此，一是区域性区别限购，二是人群结构性区别限购，三是套型结构性区别限购。只有进一步完善有区别的限购政策，方能在抑制投机投资性需求的同时扩大普通自住性住房范围，降低首次购房等刚性需求家庭的成本，才能起到合理引导住房消费的作用，达到本省房地产市场“价跌量增”的效果。
    2.提高湖北省居民住房保障水平。“十二五”期间，湖北省应从本地城镇化发展的实际出发，突出重点，分类指导，科学构建多层次的住房保障和供应体系，既要控制房价虚高，又要大力增加住房供给量。湖北省在人口较多的城市，要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房及限价商品住房房源，加大租赁住房补贴力度，着力解决城市中等偏下收入家庭和低收入家庭及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑广大群众的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展；在低收入家庭较多的城市，要进一步加快廉租住房建设步伐，提高困难群众住房保障程度；在工矿区、林区和垦区，则要建设好棚户区改造安置住房，妥善解决职工群众基本住房问题。
    3.试点差别化房产税收政策，抑制投机投资性购房需求。购房要完税主要针对投机投资性购房行为，在国外发达国家已是惯例，在国内还只是试点。湖北省在大量承接东部产业转移阶段可以加入试点，实现有差别的税收政策，同时要防止开发商的税收转嫁。一是对个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房实行差别化税收政策。二是加强土地增值税的征收管理工作，加强对房地产开发企业土地增值税的清算管理，对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三是积极借鉴全国房产税试点的经验，稳步推进差别化的个人住房征收房产税改革试点。这样就能有效抑制投机投资性购房、建房行为，合理满足自住性购房行为，健康推进城镇化趋势。
    4.稳固差别化房地产信贷政策，完善其区域性和层次性。差别化住房信贷政策的内容，主要有三个方面：一是针对投机、投资者，实行限购限贷，为住房“去投资化”、“去赚钱效应”；二是针对没有购房能力的低收入住房困难家庭，政府为其提供保障性住房，对保障性住房的建造提供资金支持；三是针对通过自身努力实现合理的自住性购房的家庭，在住房信贷政策上应尽可能予以鼓励和支持。因此，湖北省要实现房地产市场“价跌量增”，要进一步稳固差别化房贷政策的制度化建设。
    一是区域性制度建设。在制度设计理念上，避免强调政策的统一性，忽视体现区域经济发展的不平衡和差异性，应结合需求类型和不同区域差异体现出调控的区域性。湖北省银行部门要建立能顺应“中部崛起战略”和能适用一、二线和三、四线城市的房地产市场预警预报系统，以降低时滞和地区差别带来的影响。
    二是层次性制度建设。在住房金融产品设计上，要发挥浮动利率的杠杆作用，对于开发商层次，鼓励开发商围绕住房发展目标进行产品结构调整，引导更多的社会资金进入保障性住房建设领域；而对于购房者层次，即使是对同一层面的借款人，也要形成适应不同年龄、不同收入水平、不同职业(行业)、不同产品功能等群体贷款人需要的住房按揭产品系列。
    参考文献
    [1]李建飞.中国房地产融资风险防范——理论与时政[M].北京：中国金融出版社，2006.
    [2]国务院办公厅.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知[A].国办发〔2011〕1号.
    [3]罗威.商业银行房地产贷款信用风险压力测试研究——基于向量误差修正模型的实证检验[J].金融理论与实践，2011，(10).
    [4]巴曙松，朱元倩.压力测试在银行风险管理中的应用[J].经济学家，2010，(2).
    [5]搜房网.武汉多地频现土地流拍房价下调不可避免[N].楚天都市报，2011-11-15.
    [6]李绍荣，陈人可，周建波.房地产市场的市场特征及货币调控政策的理论分析[J].金融研究，2011，(6).
    [7]易宪容.差别化个人按揭贷款政策理论基础及经验分析[J].金融与经济，2010，(9).
    [8]刘煜辉.德国思路考验房地产调控模式选择[N].21世纪经济报道，2010-08-11.
    （作者单位： 武汉东湖学院）