我国住房市场的发展状况和政策建议(王国刚、殷剑峰；3月)

    2004年以来，商品住宅市场发展中的各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展，因此，正确认识我国住房市场发展状况、选择合适的政策，对于保障经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。
    一、住宅市场发展的基本状况
    在居民生活中，住宅具有三个主要特点：第一，住宅是居民生活的必需品，是保障居民就业、生活和消费的基础性条件，即所谓“安居乐业”；第二，住宅既是消费品又是投资品，因此，具有拉动消费需求和投资需求的双重功能；第三，对拥有产权的居民来说，住宅是家庭实物财产中价值量最高且使用期限最长的不动性实物财产，因此，居民对它特别在意。
    在经济社会中，住宅具有三个特点：第一，住宅是各产业中拉动经济社会发展的最强劲的产品。住宅需求不仅拉动着建筑业、建材业等产业的供给，也不仅拉动着市政建设（如道路、水电、煤气、商业设施、文化卫生等等）的供给，而且拉动着家庭装修、家庭用品和家庭汽车等方面的供给，是城镇化建设的基础内容。第二，住宅是社会生活秩序稳定的主要载体。家庭生活主要在住宅中展开，一旦有了住宅，人口的流动程度就将明显降低；同时，住宅又是居民生活质量提高的主要载体，“以人为本”必然要落实到居住条件的改善。第三，由住宅所形成的社区是保障社会安定的基层单位，社区管理是城镇管理的基础，社区文化是城镇文化的基础。
    我国住宅市场是一个未成熟的市场，供不应求的格局改变尚需相当长的时间。具体来看：
    第一，尚有大量住宅未进入市场过程。每年新建住宅主要由基本建设和更新改造项目中的住宅、城镇工矿区自建住宅和商品住宅三部分构成。2003年以来，每年新建住宅中，前两类所占比重超过50％，商品住宅所占比重不足50％，因此，住宅的市场化率不高。
    第二，住宅供给严重不足。2004年底，全国城镇人口总数为54283万人，占总人口比重41.76％；如果到2025年，城镇人口占总人口的比重达到55％，则城镇人口将达到77000万人左右。按照城镇每户家庭3人计算，城镇家庭户数大约为25670万户，如果在未来20年，每户家庭需要住宅100平方米，则需要有256.7亿平方米住宅。2003年底，城镇存量住宅不足90亿平方米，按此计算，需要新建住宅160亿平方米以上，即每年平均需要新建住宅8亿平方米以上。再加上由于城镇改造、危房改造等，每年大约有1亿平方米以上的住宅拆迁，由此，每年需要新建住宅9亿M²以上，但2003－2004年，我国每年新建住宅仅有5.5亿平方米左右，供给缺口高达近40％。
    2006年以后，随着户籍制度的改革，居住在城镇的人口数量将快速增加。城镇居住人口数量将明显高于上述数字。一个突出的现象是，如果加上农民工，目前城镇实际的居住人口已达7亿人左右，远高于按城镇户口计算的人口数。
    第三，住宅需求旺盛。2003－2004年，商品住宅销售额高达15000亿元左右，个人购房率达到95％以上，在此之外，城乡居民储蓄存款新增额还有32644.7亿元。到2005年8月，城乡居民储蓄存款余额已超过13万亿元。假定其中1/3是等待购房的资金，则数额高达4万多亿元，相当于2004年商品住宅销售额的5倍左右。如果这些资金选择按揭贷款方式购房，则按照首付20％购房款计算，购房资金总额可达20万亿元左右，是2004年商品住宅销售额的25倍以上。
    第四，商品住宅价格呈上升走势。在供不应求条件下，为市场规律所决定，商品住宅在总体上将继续呈上升走势；土地、建材等价格引致的开发成本上升，也将继续推进商品住宅上升；此外，随着市政建设发展和小区环境改善，级差地租Ⅱ将逐步显示，由此，还将推进商品住宅价格上升。
    2005年5月以后，相关部委联合出台了一些规范住宅市场发展的政策，对于暂时抑制商品住宅价格快速增长的势头，有一定作用。在此政策导向下，一些地方出现了购房需求暂时减少、部分商品住宅价格下落的动态，但这些政策难以逆转住宅供求的严重缺口，也就很难改变商品住宅价格的长期走势。
    第五，区域差别相当明显。从区域分布看，包括经济适用房在内的商品住宅已成为东部沿海地区的主要供给方式，但在中部、尤其是西部地区依然存在大量的基本建设住宅。2004年全部住宅供给中，商品住宅占比达到80％以上的仅有上海、天津、北京、江苏、宁夏和浙江等6个省区，占比在50％以上的地区有四川、安徽、广东、重庆等13个省市，占比在50％以下的地区有山西、海南、黑龙江等12个省份。与此对应，各地的商品住宅价格走势也差别很大。
    第六，制度建设和市场监管滞后。在商品住宅市场中发生的囤积、投机、欺诈等现象，一些开发商降低住宅质量、进行虚假宣传、侵害消费者的利益，既与商品住宅市场的供不应求状况相关，也与制度建设和市场监管滞后直接相关。80年代中期，囤积、投机、欺诈等现象比较普遍地发生在彩电、冰箱、肥皂、服装等消费品领域，这与当时这些商品严重供不应求相关，如今，已经没有人再囤积这些消费品了，原因是这些消费品处于供过于求状况。
    二、住宅市场发展中的金融风险
    在商品住宅价格上升过程中，一些人对相关的金融风险提出了种种似是而非的担忧，认为一旦房地产泡沫破灭，银行就将承受全部的风险。这些担忧是缺乏足够根据的。
    从金融总量关系看，我国迄今房地产贷款（包括开发商贷款、按揭贷款等）占贷款余额的比重不足15％，与此相比，全美国的商业银行贷款余额中，房地产贷款所占比重接近74％。换句话说，房地产贷款与工商企业贷款的比例，在我国大约为1：5.7左右，在美国为2.8：1左右。这种差别的主要成因有三：
    第一，与工商企业贷款相比，开发商贷款的不良率较低。2004年，我国开发商贷款的不良率为10.89％，仅此来看似乎较高。但同期的贷款不良率，农业为46.67％、批发零售业为39.57％、住所餐饮业为31.23％、制造业为20.72％、租赁和商务服务业为17.076％、文体娱乐业为14.56％、科学研究、技术服务和地质勘查业12.725％，与此相比，开发商的贷款不良率是比较低的。2005年9月，金融机构存差（即存款大于贷款的差额）资金已高达8.9万亿元，在此背景下，紧缩开发商贷款所富余的资金只能处于两种状态：一是投入到不良贷款率更高的产业部门，二是使存差资金进一步增多。其结果，对银行都是不利的。
    第二，按揭贷款是银行最优良的资产。按揭贷款的内在机制与工商企业贷款完全不同。它要求借款人按月偿还贷款本息（即月供），一旦不能继续支付月供，银行不仅不归还已付月供，而且将收回借款人所购买的商品住宅，这对于借款人来说，承受着巨大损失，因此，他们“砸锅卖铁”也要将按揭本息偿还，这保障了贷款的安全性。与此不同，工商企业贷款一旦不能按期清偿本息，银行没有太多可选择的办法，即便申请借款人破产，也未必能收回本息。两个突出的实例：其一，香港虽在1998年以后发生过负资产现象，但没有1家银行因此而破产倒闭，相反，绝大多数银行还将这些资产视为优良资产，不愿以资产证券化方式予以处置。其二，在我国，按揭贷款的提前偿还率相当高。近半年来，中档房以上的按揭贷款提前偿还率已高达50％左右。全国银行的按揭贷款不良率不足2％，成为各家银行争夺的重要贷款市场。
    就这方面情况而言，我国面临的主要问题不是按揭贷款太多，而是购房者选择按揭贷款的意愿下降。新增住房贷款与当年商品住宅销售额的比例，2000年在62％以上，到2004年已下降到不足46％。
    第三，在不良贷款处置中，房地产不良贷款的处置成本较低且回收率较高，而工商企业不良贷款的处置成本较高且回收率较低。
    商品住宅的贷款的确存在风险，但不论是金融活动还是贷款总存在风险。从理论上讲，没有风险的经济活动是不存在的，区别仅在于风险的大小和如何防范风险。在加强监管、运用资产证券化及其他机制的条件下，房地产贷款的风险是能够有效防范和化解的。
    三、发展商品住宅市场的若干政策建议
    商品住宅市场的发展在我国未来一段时间内占居举足轻重的地位。它不仅是推进城镇化建设的主要构成部分，是建设和谐社会的物质载体，是实现全面小康的重要标志，而且是扩大内需、保障经济可持续发展的主导性产业，因此，明确发展商品住宅市场的政策取向至关重要。
    第一，坚持住宅商品化的总取向。不动产市场是市场经济的重要组成部分。在我国，商品住宅供给量占商品房的比重达到80％以上，但占住宅供给量的比重却不足50％。1999年起步的公房改革，实际上是住宅商品化改革全面展开。但时至今日，尚有50％以上的住宅未进入商品化领域，成为严重影响商品住宅市场发展的重要因素。为此，在政策总取向上，应逐步降低住宅中的非商品化比例。
    非商品住宅建筑成本低（2003年仅450元/M²左右）、建筑质量差、配套设施很不完善，在未来20年内，相当多将推倒重建。这将给住宅开发建设以很大压力。
    第二，坚持正确舆论导向。2004年以来，媒体对商品住宅价格进行了广泛报道，对推进这一市场的规范化有着积极意义，但同时，也存在着许多不实的误导。例如，住宅是个性化极为突出的产品，依地点、房型结构、楼层、社区环境、市政配套等一系列条件的不同而不同，不能以均价计算，但一些媒体常常以均价为依据炒作房价走势。又如，房价－收入比，联合国人居中心的1998年数据中，亚洲地区为11.3倍，但一些人不用此数据，而是选择了1990年对发达国家调查的5－6倍，给不少人造成误导。再如，一些人不做深入调查，仅凭感觉，撰文中用一系列“如果”、“过分”等进行推论，得出耸人听闻的结论，而媒体乐于炒作此类“观点”，给读者以至政府部门以错觉。
    第三，完善商品住宅的供给结构。 商品住宅在供给结构上应由新建商品住宅（即一手房）、已有住宅入市交易（即二手房）和出租房三部分构成，因此，完善商品住宅供给结构应从这三方面着手，不能仅考虑一手房。具体来看：
    其一，应大力推进二手房的供给量，降低已有住房的空置率，使中低收入家庭或就业时间不长的工薪收入者能够买房居住。
    其二，应着力推进出租房的供给量。在发达国家中，长期通过租房生活的家庭占到35％左右；我国1999年公房改革之前，绝大多数城镇居民也是租房生活的。“居者有其屋”绝不等于“居者有私屋”。在这方面，不仅要简化手续、降低税收等来促进已有住房的出租率，而且应考虑将经济适用房由销售改为出租。内在机理是，低收入家庭未必长期居于低收入状态，而经济适用房与一般商品住宅的价格差可达60％－100％，购买一套80M²、1500元/M²的经济适用房，可能获得10万元以上的差价收益，这既扩大了经济适用房的需求，又不利于公平原则的推行，还违反了80年代以来价格改革的基本取向—“暗补改明补”。
    其三，应限制低容积率商品住宅的建设。我国是一个土地资源十分有限的国家，因此，应节约土地资源，限制别墅、低容积率高档房的建设。
    第四，理顺住宅金融体系，支持商品住宅市场发展。在理顺住宅金融体系方面，首先区分财政机制和金融机制。财政的作用体现在通过需求政策（如财政补贴低收入家庭租房）和供给政策（如建设廉租房）来满足低收入家庭的住房需求；金融的作用主要是通过利率、担保、融资便利等政策来支持广大的中等收入家庭的住房需求，通过债券、股票、资产证券化和信托机制等来解决开发商的资金来源，以增加商品住宅供给。财政的作用不能由金融来替代，金融的作用也不能由财政来替代。
    近期需要着力解决的问题主要有四：一是通过债券、股票和信托机制，改变开发商资金大量来源于银行贷款的状况，提高开发商的资本金比率，使其达到国务院和人民银行规定的比例。二是降低按揭贷款利率，支持中等收入家庭购房。按揭贷款是各类贷款中质量最优的，按照风险定价原则，它的利率本应比较低，因此，应改变由行政机制定价的习惯，放开按揭贷款利率，提高银行在这方面的自主权。三是通过担保、保险等机制，降低中低收入家庭购房（包括二手房）的首付款数额，提高他们的购房能力。四是加快按揭贷款证券化步伐，提高银行支持商品住宅市场的能力。