银行“反价”解剖(易宪容；3月21日)

    国内各媒体近来又创造了个新名词，即银行“反价”。意思是指，随着各地银行取消了按揭贷款优惠利率，致使一些不能获得银行承诺的优惠利率贷款、新贷款利率全部上调。换句话说，银行“反价”就是银行没有兑现贷款人优惠利率的承诺。由于不少人对此不太了解，写了一些与经济金融常识相悖的评论，遂使住房按揭贷款利率市场调整无所适从。因此，笔者在此作点简单分析。
    自1998年住房货币化改革以来，住房按揭贷款利率政策一向是差别化的，但在2003年前，住房按揭贷款只是为了帮助居民改善住房条件而不允许用于投资或投机炒作。因此，居民住房的购买即使是自住，其住房按揭贷款利率只是在基准利率之上，并无优惠。而高档楼盘是不允许用银行按揭贷款购买的。2003年之后，为鼓励居民住房消费，没有把住房投资与消费作区分，因此在2007年359号文件之前，一般住房按揭贷款利率为9折优惠。住房投机炒作开始盛行。359号文件之后，区分住房投资与消费，首套按揭贷款利率可有8.5折优惠，投资性住房购买的按揭贷款利率在基准利率1.1倍以上。但该政策很快就因2008年下半年美国金融危机爆发而中断，并把住房按揭贷款利率下调到7折优惠，在131号文件中，“改善性住房”也可享受优惠利率。
    可见，过度的住房按揭贷款利率是为应对全球性金融危机的临时住房信贷政策，如果在2009年中国经济走出金融危机的困境时就取消，房地产泡沫不会吹得这么大。
    在这样的前提条件下，再来讨论银行“反价”。这实际上是个住房按揭贷款合同的执行问题。看目前媒体的某些报道，银行“反价”（假定如有贷款人所说此问题存在），是因为当前住房按揭贷款合同的利率都是固定利率，因此，一旦贷款人能获得85折的住房按揭贷款，那么其30年内都能享受这种优惠条件。因此，有记者算过，按目前五年以上贷款基准利率6.6％计，八五折为5.61％，贷款80万按照20年本息固定额度还款，有优惠时月供5553元，取消利率优惠后月供6012元，每月要多还近460元，20年下来多还利息逾11万。
    其实，当前国内住房按揭贷款合同很少采取固定利率，几乎都采取浮动利率，且浮动利率一年一议，每年根据央行基准利率及政策变化来决定浮动利率水平，十多年来我国住房信贷政策每年都在变动。所以，住房按揭贷优惠利率是随信贷政策变化的。假定贷款人今年获得住房按揭贷款利率，随着央行基准利率上调及信贷政策的变化，这笔贷款利率明年也会上调。因此，上述所举例的贷款人，无论是否获得优惠贷款利率，其利益也仅是相关4600元（目前是3月了，以10个月计算），如果未获优惠利率也仅损失4600元，而非11万多元。
    还有，是否银行“反价”还得看具体情况，在多数情况下可能性不大。广州银监局把其分为三种情况。第一种是已签订房贷正式合同并办完贷款相关手续的客户。既然贷款合同签订好了，贷款也就发放了，贷款利率也就确定了。在这种情况下，银行是不可能反悔、不执行而重签新合同。因此，在这种情况下，银行基本上不存在“反价”问题。第二种是客户已与银行签订房贷意向书但尚未完成贷款手续流程的客户。由于银行信贷有其固定的流程，而流程的完成也需要时间，在信贷政策变动不定的情况下，房贷意见书并非贷款合同，因此流程中出现的不确定性，并非仅是商业银行的问题。因此，当流程中出现不确定性，只能通过双方重新谈判合同条款来解决，而不是银行的“反价”。第三种是客户与银行有贷款意向但尚未签订贷款意向书，根据最新的房贷利率政策而执行新的贷款利率是理所当然的。
    由上述分析就可知，当前的银行“反价”，其实所面对的问题并非媒体所渲染的那样严重，有些问题只要具体归类与分析，双方就能找到较为妥善的解决办法。
    总之，面临当前国内巨大的房地产泡沫，取消住房按揭贷款优惠利率是必然，而在取消住房优惠利率的过程中，难免会面对一些住房贷款合同纠纷。不过，面对这些纠纷，只要本着契约精神，相信就能找到好的解决办法，而不应过分渲染、指责银行的“反价”。