刘涛：产权保险为房产交易护航(5月17日)

    近期的中国房地产市场风起云涌，据近日发布的《2006年房地产蓝皮书》预测，全国房价还将长期保持上涨势头。住房问题已成为和医疗、教育并列的三大社会热点问题。
    随着房地产的日益升温，房产的频繁交易不可避免地也带来了很多产权纠纷：担心皮包房产公司的欺诈，担心买到的房子另有产权人、居住权人，以及尚有未缴付的账单等等，成了老百姓购房时头疼的事情。哪里有风险，哪里就需要与之相对应的风险管理手段。面对种种纷繁复杂的产权交易风险，“产权保险”这一多少还有些新鲜的名词渐渐浮出水面。
    简而言之，产权保险，是在保险人与被保险人之间建立的、具有担保性质的赔偿合同关系。具体来说，就是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺，如果产权存在产权报告中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并给被保险人造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。实际上，产权保险担保的是产权报告的准确性。
    区别于其他保险产品，产权保险具有以下几个方面的显著特点：
    第一， 与一般保险将未来发生的不确定事件作为赔付事由不同，产权保险所保证的，是过去发生事件的真实性，比如不动产上是否有抵押权等。第二，一般保险，比如车险，投保人需要每年支付保费，而产权保险，投保人只需一次性支付保费即可。第三，一般保险，比如财产险，存在一定的保险期限，产权保险的存续期无限定——只要投保人在不动产上的权利一直存续，产权保险就将伴随该权利永久存续。
    第二， 同其他很多险种一样，诞生于美国的产权保险，能否成功化解我国面临的种种相关风险，还需考虑到我国现阶段的具体国情。当前，我国在产权交易法规方面尚存在一些不完善和亟待改进的地方：首先，产权登记混乱。我国尚未颁行专门的不动产登记法，缺乏完善、合理的产权登记制度，不合理、不规范甚至相互矛盾的情况很多，从而造成登记的混乱，给当事人进行登记造成了极大的不便，容易造成房、地分别抵押的情况和房产重复抵押的现象。
    其次，产权登记缺乏公示。我国产权登记的公示性没有充分体现，一些地区的房地产产权登记资料没有实现公开查询，过分强调保密性，房地产登记应用的风险警示效力、保障房地产安全的作用没有真正发挥出来。
    第三，产权交易缺少有约束力的契据。我国《物权法》尚未出台，缺乏有约束力的契据对产权的安全性和完整性提供有力的保护。在商品房买卖合同中，只约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但是并没有约定出卖人有义务将所有产权负担通知买受人。
    考虑到我国现阶段的情况，在引进产权保险化解相关风险时，应尤其注意将产权保险与我国实际相结合，以下几点或许有所裨益：
    1.加大宣传力度，增强风险意识。
    2.着重强调事前调查。产权保险公司在收到投保申请书之后，首先要进行事前的产权调查，弄清存在的产权瑕疵和纠纷，判断产权风险，再决定是否可以承保。产权调查涉及的内容广泛而复杂，甚至可能需要查验几十年内的产权情况。由于目前保险人尚缺乏相关的经验与技术，在判明产权风险方面存在一定困难，出于我国的房地产产权登记制度还不健全的原因，保险人难以获得完整、正确的产权信息。针对这种情况，保险公司应注意借鉴国外的技术并随着业务的开展积累相关经验，还应建立自己的产权档案库，并与政府的产权登记、税收、司法等机关建立信息共享机制，提高产权搜索的效率和产权的准确性。
    3.严把费用厘定关。一般险种的保险费主要根据风险事故发生的概率来确定，而产权保险费则多以产权查验费用为主。保险费制定过高，影响投保人的投保意向；保险费制定过低，又会使保险人入不敷出或造成产权查验不全面。此外，由于各国房地产价格及产权管理方面存在相当的差距，可供参考确定费用的经验又非常有限，保险公司一方面应通过提高产权查验效率来降低保险成本；另一方面应从我国的实际情况出发，逐步制定并完善产权保费厘定办法。
    希望产权保险这个“舶来品”能够早日化解百姓购房的后顾之忧。