民国前中期土地贸易之特征

作者简介：李三谋，男，43岁，中国农业博物馆研究所副研。曾发表《明清财经史新探》等著作及农史研究论文多篇。
    土地是种植业的载体，是最基本最重要的农业生产资料，它作为一种特殊的商品进入市场，已有2000年的历史了。到了近代，特别是自辛亥革命以后，国内的土地贸易产生了不同的影响、作用和意义。它的交换活动日益显示出中国封建性农业经济因素的萎缩和资本主义农业状态的逐渐形成。从民国元年（1912）到抗日战争前夕的20多年里，土地交易形式多样，不断复杂化，并且染上了较为浓厚的半殖民地之色彩。
    一
    由于时代的变迁，从前的国有土地、公有土地走向私有化，土地买卖的范围和规模大幅度地扩展。在清朝时，我国境内有种类繁多的官田，诸如皇庄、王庄、官庄和驻防庄田等旗地以及屯田、牧地、籍田、营田等，同时还有学田、赈田、族田、寺观田等许多地方公有土地。各地的官、公田数量甚为庞大，占到了全国总耕地面积的40%左右（注：钱俊瑞：《中国现阶段的土地问题》，见《中山文化教育馆季刊》1934年8月第3期。）。这些非私人占有的土地一般是不准或禁止买卖的，此种官田、公田性质不容改变或侵犯。虽然年长日久，曾出现过一些暗中转租、偷卖或盗卖旗地、屯田等行为，但这种现象，在清朝前中期并没有达到公开化和普遍性的程度。晚清鸦片战争之后，西方资本主义侵入，中国的政治和经济一步步地发生了变化，其中，旧的传统的封建国有土地制度受到了西方文化的冲击，使其产生动摇，并渐趋消亡。
    我们知道，清朝政府和历代封建政权一样，是建立在自然经济基础上的，它出于政治的需要而坚持重本抑本、重农抑商的传统政策。在清朝统治者看来，乡村人口多为社会间的安定分子，因其拥有土地而其本性趋向保守，即认为“人聚于乡而治，聚于城而乱”（注：顾炎武：《日知录》卷12，政事项，人聚。）。为了便于统治国民，清廷总是力图把最多的人拴在土地上，使其各守本分地生产和生活。在土地私有制占主导地位的末代封建社会，主政者要以国家的名义直接掌握一部分土地——官田，以调节农业经济，防止因土地兼并，地产过分集中，使较多的农民由此失业，而四处流亡并涌入城市（当然其中含有占地图财之因素，如皇庄、王庄之设置）。后来到晚清时期，随着外国资本的渗透、洋务运动的兴起以及社会性质的改变，清政府的基本政策或统治策略也因之而有所变化。19世纪后半叶，朝廷逐渐放弃了对满洲旗地的控制，听其自由买卖。光绪二十八年（1902），清政府又在财政困难的压力下，正式取消了蒙古旗地买卖的禁令，曾组织垦移局，招民交钱（价买），自由垦种（注：（匈）马札亚尔，陈代青、彭祖秋译：《中国农村经济研究》，上海神州国光社，1930年，第218页。）。如此举动，除了欲解决财政问题外，在很大程度上，也是迫于社会危机和政治危机，而去适应官僚买办资产阶级和一些地方豪绅的土地要求——对其妥协，以之换取对方的支持，从而达到共同对付资产阶级革命派的目的。
    辛亥革命的成功，宣告了中国封建王朝的最后覆灭，代之而立的是资产阶级政权——中华民国。尽管中华民国政权后来逐渐被一些旧官僚和买办资产阶级所窃取，但孙中山民主、共和的思想深入人心，旧政体终究不能复辟，国家的政治形式还是向着资本主义的方向发展。民国政府面对资本主义列强的经济侵略和本国资产阶级力量的壮大，其自身在不断地买办化和“资本化”。当局在有意无意地放弃对自然经济的保护，适应资本主义经济和半殖民地经济的发展，从而进一步开放土地市场，大卖国有土地。首先是取消前朝“皇命领地”，由政府设立官产局，全面出卖皇庄、王庄、陵地等，如在京城附近的河北省和辽宁省等地方，由当地官府定价格，令原庄田或旗地上的耕户按亩出钱，“留置为业”，纳税升科（注：陈伯庄：《平汉沿线农村经济调查》，上海交通大学研究所1936年刊印，附件1，第6-7页。）。并继续推行晚清以来的放荒政策，允许人们在东三省等边地出银购置官荒田（主要是旗地），进行移垦。民间投资官荒田者（包括一些官员），争先恐后，越来越多，致荒地价格持续增长，在短短的几年中，便涨到清末的10倍以上（注：《东三省垦务概况》，见《农商公报》1915年9月第14期。）。各省的其它类型的国有、公有土地如屯田、寺观田、学田、祭田、赈田等，也援例而大肆出卖——不断进入贸易市场，官田、公田相继转向私有化。史称：“在辽宁、吉林、黑龙江、热河、察哈尔、绥远移民很有希望的诸省，大部分官田也极迅速地变为私产。自1905至1929年，二十四年之间，黑龙江的百分之九十五的土地，皆归私人所有，大部（分）转入大地主之手”（注：陈翰笙：《现代中国的土地问题》，转见冯和法：《中国农村经济论》，上海黎明书局，1934年，第220页。）。这种官产私有化，主要是通过贸易或交换之手段而实现的。华北是如此，华中、华南也是如此。湖北、湖南、江苏、广东、广西各处，皆因民国政府土地政策的放松和改变，致官田公地的自由买卖异常盛行起来。特别是在四川，各类土地，“过去三分之一以上，集中于庙、寺、祠、会、公家、土司之手，此为前资本主义（封建性）的土地所有关系之表现。此种土地在所有权上为受封建关系的制约，不易自由出卖；而其代理人即系封建势力。换言之，即此种土地所有关系，是封建性的，不是自由买卖之商品性的。……但至民国以后，公共田地被官卖、私卖、提卖殆尽，使三分之一的土地完全加入自由买卖之商品化过程”（注：吕平登：《四川农村经济》，上海商务印书馆，1936年，第131页。）。有些地方如江苏南部各县的族有田产也于民国二十一年（1932）前后处于私相买卖的方式中。从前各地施行的对官田、公田的管理制度，诸如登记、清查、办理经营手续等等，一切的一切，都随着官田、公地性质的转变而自然消失。
    官田公田的私有化过程并没有随着中华民国的建立而一次性地完成，而是通过市场的买卖方式，在各省不平衡地陆陆续续地进行着，直到抗日战争前夕，才算基本上结束。官田公田进入市场是社会更替所致，是一种历史的必然现象。因为那时与土地私有制相对应（并列）存在的土地国有公有制带有封建或半封建的色彩，被称之为先资本主义情调，它与民国的共和体制不合，难以共存。即中国的封建王朝或封建政权最终覆灭后，旧的官有公有土地制度就失去了存在的必要和意义。新的国家政权不是象从前那样要直接控制适量的土地（国有），去调节土地私有制，尽可能地保证人民有均等的耕作机会（安排劳动力耕种官田，纳租较轻，耕者如同田主一样享有实惠），让其较为牢固地在农田上生产和生活。而恰恰是欲扩大土地私有化，加速土地兼并，让较多的人失去农业生产资料，迫使他们离开土地，走向工厂、码头和矿业生产部门，从而产生大量的雇佣劳动之队伍。民国政府就是这样欲有偿地放弃自然经济所必需的必要的调节器——国有公有土地，去适应资本主义经济和半殖民地经济发展的需要的。
    由于大量的国有和公有土地参与市场交换，使国内土地贸易的范围和规模增大了，地产集中的现象更为严重了。从1912年到1930年的十几年中，长江流域和松花江流域新出现了一批拥有数千亩以至上万亩的地产所有者，这与那时官田公田的私有化有着很大的关系。
    二
    土地买卖中的封建宗法关系先后被取消；回赎制度走向崩溃；分割田产价值、一田两售的习惯也逐渐没落下去。
    (1)在封建社会特别是明清时期，土地买卖常常受到传统的限制。当一般的私有土地出售时，必须尊重族人和地邻购买的优先权，不能按价值规律自由出售。只有在族人和地邻（紧邻的土地所有者）放弃优先权或不买时，才可卖给别人。四海之内莫不如此。在河北高阳、山西解县、河南确山、江苏盐城、无锡、安徽来安、山西定襄、山东临淄、江西赣县、湖南长沙、湖北武汉等地表现得尤为突出。特别是在无锡一带，“甚至在家庭土地已经成交以后，族人还有权要求出售人取消这一买卖，把土地卖给他自己”（注：太平洋学会：《农业中国》（英文），上海别法洋行，1938年，第22～23页。）。山西和四川的一些地方，各个家族的田产一般不易外流，族人对田产权利的转移控制得更厉害，即使是绝嗣田土，亦不归公，更不轻易出卖，要由家族成员继承或分割（注：吕平登：《四川农村经济》，上海商务印书馆，1936年，第131页。）。这种建立在封建思想、家族主义和宗法意义上的土地所有关系，在较大程度上限制了近代土地贸易的自由进行，妨碍了农业经济流通和社会经济之自然发展，对地产所有权之处分也产生较多的不良影响和作用。特别是不利于资本主义制度下商品经济的发展。即从前封建政权曾利用这种习惯，搞土地贸易活动的小范围割据，阻滞其全国范围的统一的大贸易市场的形成，牵制农业资本家和工商阶层经济实力的扩张。因此自1912年资产阶级共和政体建立以后，上述传统的购地优先权，便失去了法律的支持和维护。北洋政府大理院首先在1913年对吉林地方的本族、本旗、本屯之购地优先权予以否定。第二年，大理院在判案时又再次重申：亲房拦产（地产）之习惯，必须以法律禁止，“不动产所有人，于法令限制内，得自由处分其权利；而不动产之买卖，既属处分行为之一则，其应卖何人，系属所有人之自由。第三人欲向买受不动产之买主，无故声述异议，实为法所不容许”（注：北洋政府大理院编辑处：《大理院判例要旨汇览》，1926年刊印，第1卷，民法，第90页。）。由于新政府立场的不同、态度的变化与其法律的更易，使土地买卖中的封建性的宗法关系被普遍打破，传统的地产贸易之束缚逐渐被消除。自1913年以后，湘、赣、皖地方，凡民间出卖田地等不动产者，其卖契内虽然也依旧注明地邻及亲房人等俱不受等语，单从表面上看，似乎还照样承认旧的购田优先权，但实际上只不过是从过去流传下来的一种书写格式，昔日的买地优先权，仅成了一种虚无的具文而已，根本不被人们理会，一般的土地买*完全是以出价的高低而定，土地贸易的市场性得到明显的增强。到1927年前后（大革命时期），我国土地买卖中的宗法关系束缚基本上被摧毁了，特别是江南地方，含有维护封建土地所有权意义的社会关系完全崩溃了（注：转见章有义：《中国近代农业史资料》第2辑，三联书店，1957年，第76页。）。在四川省表现得尤为彻底。当地文献记道：“……至民国以后，……家族田地被经济影响，买卖加速，宗法制限已见打破，加之旧地主地土一律转移在新兴地主手中，此种新兴地主不受宗法关系之制限，又使三分之二的土地（四川田土中官公地占三分之一，私有地占三分之二）加入纯粹自由的商品化过程”（注：吕平登：《四川农村经济》，上海商务印书馆，1936年，第131页。）。此乃为近代土地买卖活动中弃旧图新的特殊现象之一。
    (2)至于回赎制度，是一种很典型的有限土地买卖形式，也可以说是一种活卖制度。它盛行于明清时期，并延续到民国前期。无论是在南方的福建、江西、湖南、江苏、安徽，还是北方的山西、山东、河南、河北，在土地买卖中都较为普遍地流行着一种“死头活尾”之法，凡卖的田产准许回赎或加价，有数年之后或数十年之后，卖方又与买方打成官司，形成补价与抗补价之讼，官府往往倾向于卖者。福建漳州、江苏松江一带，常常有所谓地产“尽价”或“卖后讨价”之说，有一块土地售后加价3～4次者，或5～6次者。北方的北平、保定地方甚至有卖后讨加之价超过原售价格者，还有卖后百年之久再由后代要求追赎者（注：郭卫：《大理院解释例全文》，上海会文堂，1931年3月第3版，第171页。）。对此，手握货币者惧于词讼和事后丧财，往往不敢轻易买之。如此则严重地限制了土地买卖的正常进行，妨碍了自由交换商品的市场经济之发展，对国内资本主义经济的全面形成产生极为不利的影响。所以，从辛亥革命后，这种旧习惯逐渐走向消亡。1915年北洋政府大理院在判例上字第1077号规定，凡已立有卖绝之契约者，不准回赎（“绝卖”一语最早在清乾隆时就得到法律承认），并于当年（1915）清理不动产典当办法第一条规定：“民间所有典卖契不明之不动产，远在三十年以前，并未注明回赎字样，亦无另有佐证可以证明赎回者，即以绝产论，不准回赎。”第八条规定：“嗣后民间置买产业（房地产）……务须注明回赎年限，设定典当（典卖）期限以不过十年为限，……十年限满，应准业主即时收赎，业主届限不赎，听凭典主（按绝卖）过户投税”（注：吴经熊：《中华民国六法理由、判解汇编》增订本，第二册，上海会文堂新记书局，1947年，第67～71页。）。这样在很大程度上削减了土地的售后回赎权利，即既缩短了过去遗留下来的卖田案之回赎年限，以便尽快清理和解决前朝和民国初期的不动产贸易案，同时又把以后的土地售后回赎期定成较短的10年。如此则一方面打击了田产权转移方面的封建性传统习惯；另一方面，又减少了土地贸易方面的民事纠葛。在限制回赎权利的同时，追价、加价之旧例也逐渐被丢弃或否定，只保留了回赎时期的新旧差价之补贴。
    各省地方，又依照中央限制和削减回赎惯例的精神，各自制定和采用一些单行法规，打击“死头活尾”的遗风。如河南、福建各地是参考国家法规决疑，而以地方章程行事。吉林省是用有生命的颇具现实意义的习惯办法，将土地售后回赎期确定为20年，过期作为“绝产”，不准回赎和追讨补价。山西地方政府一反前朝的立场，抑制卖主，支持买主。变相地取消从前的回赎机会，进一步扩大和发展了中央的限制回赎俗例之精神。史料记述：“该地的习惯，土地就是已买卖，而地主随时都可以用原价赎回的。……活契（不注明卖绝与否）的土地，不但数年后，就是数十年后，原地主都可以用原价赎回的。不料这几年间(1922～1928)地价大为腾贵，新地主不想舍去，又加契约的意义不明显，于是就更为麻烦了。山西省长，由保护地主权利的立场，1927年发布布告，规定在土地契约上，凡未声明原地主有赎回权利者，概皆认为死契”（注：（日）长野郎，强我译：《中国土地制度的研究》，上海神州国光社，1930年，第216～217页。）。这一来，就给了三晋地方流传已久的回赎权利以致命的打击，因为当地民间买卖土地，从未有过注明可赎回的习惯。此布告一击，等于是禁止了以前卖田者的回赎行动。民国以来产生的新地主越来越走向资本主义化，他们大都受到当局的支持，失去土地的旧地主和自耕农逐渐成了新地主的对立面，一般皆得不到政府的保护。
    在官府的作用下，民间土地贸易中，买田者（包括统治集团成员），更不愿意保留于己不利的回赎之俗例，处处要挟、拒抵，以至于发展到民间对回赎之习惯逐渐失去了兴趣，回赎之例越来越走到被时代遗弃的境地。
    (3)分割田产价值、一田两售之例，乃是明清封建社会土地贸易的一种特别现象。它是指南方一些地区在实行永佃制基础上之一田二主或一田三主制范畴内的土地买卖形式，实际上是土地所有权与使用权分离后，各自进入市场，分别单独参与交换活动之举。即人们用钱可买取土地所有权（产权），也可用钱向佃户买取使用权（佃权）（注：拙著《明清财经史新探》，山西经济出版社，1990年5月，第96页。），两不相干（当然也可以同时花两份钱买得田产和佃产两项）。进入民国以后，这种永佃制范畴内的一田两售习惯，逐渐显示出对国内不断形成的资本主义经济和半殖民地经济的不适应，它成了国内外农业资本家（包括银行家）和资产阶级的房地产贸易集团发展的障碍，一些买田办农场、水电工程和矿业、建筑业者，往往因土地所有权和使用的不统一而为难。民国政府为了迎合帝国主义列强和国内买办资产阶级的利益需要，而一步步地限制和打击永佃制，力图使土地贸易中的所有权和使用权归属一致。1921年大理院宣称：“……永佃权人虽不欠租，然地主实欲自种，或因其它必要情形，亦许收地，唯佃户因收地所受之损失，非给以相当之补偿不可”（注：郭卫：《大理院解释例全文》，上海会文堂，1931年3月，第950页。）。1929年最高法院在判案时规定：对于永佃权，若有短租现象，足以成立撤佃之理由。并于《民法》845条规定：永佃权人不可将田皮转租给他人。随之，各省的地方审判厅遵奉中央限制永佃权——一田两售制之精神，禁止永佃农民参预田产交易或出卖田皮——使用权（注：江苏无锡《国民导报》十九年（1930）十二月三十日。）。在浙江等地，佃业仲裁委员会动辄否定新产生的永佃权或佃户单独出卖田皮之权利，极力维持所有权与使用权的结合。由于官方的立场关系，民间地主纷纷起来在永佃田上增加租额或加收押租（注：《上海新闻报》十九年（1930）三月六日、四月五日。），破坏永佃权存在之基础（永佃权以固定租额为前提），变相地否定永佃制——使永佃权失去存在的意义。即在此种种打击下，民间耕作者逐渐地失去了争取和保留长久佃种权和出钱购买使用权的必要性。从而使得一田两售的惯例日趋消亡。到抗日战争前夕，曾经施行永佃制的大部分地区，土地贸易基本上形成了买主与地主两者的关系，一卖全卖，一买全买，只购田产权而缺使用权的现象已大体上消失了。尤其是在华南一带，“……在普通出卖田地契约上，均特别注明‘粮质归一’数字，以示所买卖者非仅田权之一部分”（注：黄*刚：《广东的一种永佃制——粪质田制》，见《新中华杂志》1934年1月2卷2期第82页。）。此乃为封建主义之田产权分割形式在近代新型土地贸易中的败落标志。这使民国前中期的土地贸易进一步走向自由化，并使之呈现出双向发展：不断买办化和资本主义化。从前佃农通过斗争取得的可以单独买卖的土地使用权（永佃权），曾保护过耕者的利益，刺激和鼓励过农村生产力的发展，此时，随着一田两售制（永佃制）之陷入绝境，而佃农的生产和生活由半主动转入全被动。广大佃农群众的权益被作为三座大山——帝国主义、封建主义、官僚资本主义的路障而遭清除。可见半殖民地的具有资本主义内容的经济活动是很残酷的，它的进程是以人民悲惨的遭遇为代价的。
    三
    帝国主义在我国购田占地是民国前中期土地贸易活动的一个重要的特殊现象。
    外国侵略者开始于中国购置土地、单独使用的时间较早，远在1860年，中国政府迫于英、法殖民主义的威慑，答应了对方关于“传教士在各省租买田地，建造自便”的要求，并被写进丧权辱国的《北京条约》里。各国教会利用这一护身符，陆续在沿海沿江各处零星地收买民田进行居住和经营。到本世纪初已初具规模，其时内蒙茂明安一带，已有一些河渠和农田被法国和比利时教会买走。他们还利用庚子赔款低价（每亩抵银1两）收取河套地方土地20多万亩。在教会购田的影响下，一些外国企业家也开始于清末在武汉、苏州等处置买田产（注：《时报》光绪三十三年七月二十四日。）。俄国商人还在黑龙江的满洲里、哈尔滨地方收买民田200多万亩（注：许兴凯：《日本帝国主义与东三省》，上海昆仑书店，1930年，第234页。），他们无视中国主权，肆无忌惮地占用我国农田。
    帝国主义普遍而疯狂地在中国购置地产，发展殖民主义势力，是在民国前中期全面展开的。北洋军阀统治时期，中国的内政外交完全控制于帝国主义列强之手，各国侵略都在中国政界、军界选定了代理人，各自操纵了海内各派军阀势力，到国民党新军阀统治时期也是如此。中方政权的买办性，造成了国内土地主权的进一步丧失。清末民初，德国侵略者于山东青岛、海西半岛取得了购地特权，并买得土地1.4万多亩（注：袁荣叟等：《胶澳志》（民国）卷9。）。随之，美国、英国的商贸组织分别在吉林、河南、山东各处大量购买土地，开办生活区和营业区。同时，教会势力再次兴起，于全国范围内广泛地置买民田，获取赢利。其购地之举，在江苏南通、湖北黄岗、山西忻州等地较为盛行，任其扩展租界地和举办侵略性的农业活动。尤其是四川地方，1930年前后，因其“……土地价廉，教会在四川大量收买土地，……如成都之华西外南学校区，（耶稣教会）占地二千余亩。至天主教会，在四川塞僻地方，潜滋暗长，收买农田最烈，川西有三十五万亩之多，并且收租谷不缴捐税。如彭县白鹿场之天主堂，买农地一万亩以上，其上下两学校占田一千亩以上”（注：吕平登：《四川农村经济》，上海商务印书馆，1936年，第90页。）。一时间，偌大的四川农村成了洋地主和土地主共同的天下，境内土地的占有关系形成了中外结合、各自分割其主权的势态。
    在各帝国主义国家通过市场以资本的力量夺取中国土地主权的过程中，最积极、最凶狠的要数日本帝国主义了。第一次世界大战期间，日本驻奉天（沈阳）领事馆在热河地方和辽宁新民县以及绥远地方大量收买土地。1920年前后，日本满铁会社以及日商加藤定吉、三露秀一等先后在郑家屯领事馆辖区内的通辽县地方，买得大面积的土地数处，都是“数十万乃至百余万的大面积，适于农业及造林……”（注：中国社会科学院经济研究所藏日文档案，编482号，1285。）。1921年，日本的东亚劝业株式会社在沈阳成立，拥有资本5000万日元。此乃为日本商界在东北投资地产的最有实力者，它在不到10年的时间内，于黑龙江、辽宁、吉林3省收买土地200万亩（12.46万町步）。另外，日本的佐佐江农场、华锋公司、东省实业会社、蒙古产业公司、早间农场等一般的企业和个人，于1929年以前共收买了226万亩农田（注：许兴凯：《日本帝国主义与东三省》，上海昆仑书店，1930年，第43～46页。）。由于以上种种的蚕食，那时我国东北三省的土地主权损失颇大，已成为一种严重的民族危机和社会危机，故时人曾称东北三省为变相的沦陷区。
    日本侵略者对中国土地主权的蚕食范围甚广，野心很大，四处伸手，无孔不入。不仅在边疆大量地疯狂收买和控制地产，而且也注意对内地土地的收买和占有。民国八年、九年（1919～1920年）时，河南北部的安阳地方闹旱灾，土地价格贱到最便宜的程度，日本帝国主义资本控制的大韩公司乘机去往收买地产，很快获得7000多亩土地（注：时四：《安阳的租佃及雇佣》，见《天津溢世报》1936年10月31日。），继之，与此相关的白壁公司也在附近州县购置了不少的农田。
    各帝国主义列强在中国掌握和获取土地主权的方式是多种多样的：有直接用货币买取者；有勾结封建买办势力暗中买占者，如英美烟草公司于1914～1915年在河南、山东的地产购置；也有借军队之威力强迫收买者，如1921年日人在山东青岛地方开辟国武农场等举动。还有通过债务手段收买地产——以田抵债者，如1917至1925年日人在东北延吉、珲春、敦化、铁岭、东宁等处对民田的括取（注：《农商公报》1924年9月第122期，近闻，第2页；1925年4月第129期，近闻，第4页。），可以说，他们是为了达到目的不择手段。在以上各种涉外土地贸易活动中，包含着许多不正常的超市场、超经济的侵略因素，表现出一种不合理、不平等的民族关系。侵略者动辄将土地买卖牵扯到重息贷款的金融活动中去，搞起了高利贷剥削与市场交换相结合的形式。土地贸易被限制在民族剥削和民族压迫的范畴内，使价值规律往往不能发生作用。实际上，土地主权的转移成了国际强权的侵夺。
    “土地主权流失于外”是在外国资本主义军事侵略的商品侵略中国的基础上进行的，它是列强的资本势力在我国增长和发展到一定程度或一定阶段的产物。它是各帝国主义在中国进行经济扩张——加大资本渗透的一个重要形式，是列强殖民政策的一种重要体现，是侵略者企图以物质手段占领中国、进一步控制中国经济命脉的一项基础性工程。例如民国初年，“日本所设之拓殖株式会社，资本有六千万（日元）之多，本专以在我国及南洋群岛拓地殖民为事。兹闻该社奉日政府之命，议定在胶济铁路沿线无限制收买产业，并在青岛沿海无限制收买盐田。已收买之田产，即招日本农民前往治理，分年缴拓殖会社之田介……”（注：《银行周报》1920年10月第4卷39号，杂纂，第84页。）。很明显，日本帝国主义对我国土地主权的积极追求，乃是其大东亚战略的一个计划性内容，是打算在我国逐步实现殖民统治的一项预备性措施。
    在中国的主权和领土受到重大损失的半殖民地的近代，海内土地被列强的外力推进了国际市场，频频交换，致国运骤衰。本来中国人口多、耕地少，农业生产资料供应紧张，不敷使用，再加上这种国际化的土地兼并，使相当困难的农村经济雪上加霜，处境更为恶劣了，使官方的买办性更浓了（不仅为中国人负责，也要承认和维护外国人的土地使用权及一定意义上的所有权）。相反，侵略者借用在中国的土地产权，发展租界面积，扩大势力范畴，并为其资本输出、资源掠夺创造了有利条件。他们利用在中国取得的土地使用权办厂、开矿、经营农业（并出租地皮），分明是一种资本侵略的扩大和民族剥削的行为。如此现象，属于一种极不平等的国际经济关系。
    四
    本世纪三十年代（民国中期），在中国的土地贸易市场上，出现了历史上罕见的极为广泛的地价下跌之状态，在较大程度上对国内农业经济产生了不良的影响。过去我国的土地价格虽然也是常有跌落现象，但大都是局部性的或地域性的，并且反弹回复较快。因为从前影响或决定土地价格的因素相对要少些，诸如人地比例、丰歉状况、社会秩序安定与否、货币的需求程度等。可是进入民国以后，情况变得复杂起来，军阀割据、块块专政、纷争地盘，局面纷乱。加之帝国主义的商务冲击，农留市场活动失常失调，使土地贸易由盛转衰，地价屡屡下跌。
    从1929年开始，资本主义世界经济危机（商品相对过剩）爆发，并很快影响到了中国。即由于帝国主义国家在经济恐慌期间推行出口倾销政策，而失去关税自主权利的中国，自然是被涌入了大量的海外农副产品，使国内的粮食、油料等价格下跌，以至波及到土地贸易市场（连带关系）。有关人士在1933年时曾述及：“去年沿江各省丰收，方欣农商均可复苏，讵世界生产过剩，米、麦、面粉，运入我国，争先恐后，跌价倾销，靡所底止，致粮价暴落，农商交困”（注：王砺经：《中国民食问题》，见《中国经济》1933年10月第1卷，7期。）。湘、鄂、皖、豫、赣5省的情况尤为严重。并且由于国外丝、棉、油等物的涌入，使国内所有的农业产品都日趋价贱。耕作者开始失去了经营土地的信心，使市场的土地供给数量增多，需求量则相对减少。
    又由于国民党政府和各地方军阀政府无节制地提高田赋，并按土地摊派了各种苛捐杂税，导致田产所有者负担加重，田价下降，农村经济濒临崩溃。民国初年，全国征榷田赋每亩平均不过8角钱左右，到1930年前后增加为1.4元。其中山西、河南为3元，辽宁为3.7元，四川刘湘（军阀）西区达到5元（注：李作周：《中国底田赋与农民》，见《新创造》1932年7月，第2卷，第1～2期。）。除了正税之外，还有名目繁多的杂税，如办自治要钱，修路要钱，维新衙门，复兴农村要钱，皆以土地附加税的形式取之于民。据1933年的资料统计，全国的田赋附加共有673种，其中山西30种，河北48种，江苏则多达147种（注：邹枋：《中国田赋附加的种类》，见《东方杂志》1934年7月，第31卷14号。）。田赋附加，顾名思义是不可超过正税，但实际上各省的附加税大都超过了正税。据1934年《农村复兴委员会会报》12号上的统计数字可知：江苏省的附加超过了正税25倍之多，在湖北省竟超过80余倍。并且还预征田赋，从民国九年（1920）至民国十六年（1927）各省都提前预征3年或5年的田赋。其中福建兴化预征7年（1926年一次征收到1933年），四川梓桐预征31年，郫县预征12年（注：章有义：《中国近代农业史资料》第二辑，三联书店1957年，第577页。）。这等于农民一年要负担12年的田税。在以上诸多不利因素的打击下，土地贸易市场发生了不正常的变化。正如经济学家陈翰笙在1934年讲的：“最近农产品价格之低落、商业的极度不安、赋税的繁重、高利贷的压迫，一切的一切，足使资本不能流通，土地价格跌落。因此，不仅中农……出卖他的土地，即许多富农与地主，亦无不希望卖去土地，以取得现金，而减轻负担”（注：转见冯和法：《中国农村经济论》，上海黎明书局，1934年，第240页。）。同时，这一阶段的军阀战争、水旱灾害、日军破坏等等，又进而扩大和加重了地价的下落程度。当时的《农情报告》述称：全国23个省的土地价格呈一致下跌之状。就国内的统计数字看，从1931年到1935年，各省的水田价格指数平均下跌了19%；平原旱地价格下跌17%；山坡旱地下跌18%（注：《农情报告》1939年4月第7卷4期，47页。）。其中福建福州、浙江永康、江苏盐城、陕西府谷、河北赵县与南和、察哈尔之阳原等各地，土地价格与1929年相比，跌落了30～80%之多（注：转见冯和法：《中国农村经济论》，上海黎明书局，1934年，第240页。）。1934年，在四川荣昌、隆昌、内江一带，过去每石租粮的农田，从100元降到了40元，竞难有人承买。安徽芜湖，从前每亩150元的上等土地售价降为60元；1928年河北定县普通水地每亩市价120元，5年之后却成为50元。山东农田价格跌落更加严重，为世人瞩目：“鲁东向称富庶之区，地价每亩百元者，刻已落至四五十元；鲁西鲁南贫瘠之区，向之每亩五十元者，刻落至二十元，或十余元，尚无人过问。农民破产之普遍，痛苦之深刻，实为近古以来所未有”（注：李天倪：《提高粮米价格救济农村破产案》，见《农村复兴委员会会报》1934年4月第11号24页。）。市场是经济的窗口，是经济状况最生动、形象的反映，是最灵活的经济信息波。土地价格大范围的长时间的下降，是长期受市场排挤或冷落的表现，是农业经济久衰不振，趋于破产的迹象。具体地说，以上田产价格的普遍跌落，并不表示中国农业生产资料土地的多余或过剩，实乃为土地之使用价值减低之故。即田价趋贱，不是人地比例发生改变，农田耕不胜耕的结果（按正常情况是：随着人口的增多，土地不敷使用，而价渐涨而不是落），而是农业经济环境恶化，种植业的生机被扼，粮、棉等生产萎缩，农村经济极为破败的标志。
    中国农田价格的下降、土地市场的疲软，在很大程度上乃是身不由己的中国政府被迫承受帝国主义转嫁经济危机之破坏力的反映，同时也是媚外惩内的民国官府凶残暴虐、摧残农业，危害国本的结果。从另外一个意义上讲，土地跌价，也是广大农民不断被迫放弃生产资料，渐次脱离生业的体现。
    综合起来讲，民国前中期的土地贸易既有积极的一面，也有其消极的一面。就前者而言，旧的封建的土地贸易习惯和制度逐渐被废止，新的符合时代潮流的市场新秩序随之建立起来。从哲理上讲，这对中国农业经济和社会经济的发展是较为有利的，是一种很明显的进步现象。就后者（消极性）而言，半殖民地的中国土地市场，常常受到帝国主义列强的经济冲击，难以独立而健康地向前发展。加之民国政府的买办行为之作用，中国农业经济一直没有长劲，所谓新产生的土地买卖新秩序在客观上的优越性也得不到充分发挥。在如此形势下，争取民族独立、解放并进行社会改革的新民主主义革命就显得非常必要和重要了。