我国房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾均已发生重大变化

        一季度房地产市场运行的总体特点
    按照“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，各地继续坚持分类指导、因城施策，市场运行呈现一些新的特征。
    一是热点城市房价涨幅低于全国房价涨幅。3月份15个热点城市中9个城市新建商品住宅销售价格同比下降、7个城市环比下降，二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大。
    二是房地产开发投资增速高于新开工和施工面积增速。一季度开发投资同比增长10.4%，增速比去年全年上升3.4个百分点，是2015年以来最高水平。1—3月份房屋新开工面积和施工面积分别同比增长9.7%和1.5%。
    三是销售增速放缓，土地购置面积下降。1—3月份，商品房销售面积同比增长3.6%，比去年全年回落4.1个百分点。土地购置面积同比增长0.5%，比去年全年回落15.3个百分点。
    四是房地产开发企业资金来源增速明显放缓。1—3月份开发企业到位资金同比增长3.1%，比去年全年回落5.1个百分点。
    其中，个人按揭贷款同比下降6.8%。
    趋势判断
    1—3月份开发投资增速达到10.4%的历史新高点，主要原因有两方面：一是去年购置的大量高价土地，今年集中进入开发阶段。二是一季度地价涨幅超过20%，超过房价涨幅。
    但从新开工面积、施工面积、销售面积和房地产开发企业到位资金等前瞻性指标的变动情况看，一季度的增速难以维持，未来几个月增速将逐步回落。
    由于房地产库存明显下降，绝大部分城市的库存已从供过于求转为供求平衡，一些城市已呈现短期供不应求，在利率水平总体仍处于历史低位的情况下，全年新建商品房价格上涨压力较大。
    政策建议
    由于我国房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾均已发生重大变化，进一步完善房地产相关政策不仅要针对库存下降、贷款利率仍处于历史低位、热点城市高价房将相继入市的短期形势，更要重视根据房地产市场发展阶段的变化适时调整发展目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，研究出台房地产市场长效机制，努力实现房地产市场持续健康发展。
    一是继续抓好热点城市和有过热苗头的城市房地产市场调控工作，保持住房金融条件基本稳定，增加房价上涨压力大的城市住宅用地有效供应，支持改善性需求、保障基本需求、抑制投机性需求。二是加快培育和发展住房租赁市场，要以人口净流入多的大中城市为重点积极发展租赁市场特别是长期租赁市场，鼓励和引导集体经济组织、非房地产企业等主体利用自有合法用地建设租赁住房，发展一批专业化、机构化租赁企业。三是加快建立产权房、共有产权房和租赁住房有序流通机制，增强社会各类存量房源流动性，形成高效灵活的住房供给体系，更好满足居民多层次住房需求。
        （作者系国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员）