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会员注册家庭小型化影响到人们的购房和租房选择。1）尽管家庭数量增加，但并未形成有效的住房需求。因为没有生活负担、不用考虑子女教育问题，单身家庭中72.3%的人会选择租房。2）大多数人30岁之后才考虑买房，老龄人口的住房拥有率最高。30岁以下的家庭住房拥有率不到10%。3）德国居民收入差距较大，中低收入家庭需申请住房补贴，住房拥有率较低。
3.3 人口随就业流动，城市分散均衡
人口随着就业走，房价随着人口走。德国人口流动呈现两个趋势。
第一，东部向西部流动。德国人口发展区域化明显，西部城市人口增长，东部城市人口萎缩；大城市人口低速增长，中小城市人口萎缩；服务业城市人口增长，老工业城市人口萎缩。受全球化影响，一些传统的工厂转移到成本更低的国家，使得传统的老工业城市如鲁尔区面临去工业化的过程，人口流出压力较大；一些移民群体也习惯性地向大城市集中。
第二，小城镇向大城镇流动。德国城镇化已到很高的水平了，但是不同于美国中产阶级和上层阶级人口向郊区流动的特点，德国人口流动更多的表现是由中小城镇向大城市流动、由城郊区向中心城区流动。这主要是与大城市更好的就业、工资收入相关。2000以后，德国总人口基本保持不变，但是德国大城市人口占比快速提高，由2000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累计增长24%。
人口流动的主要原因是大城市经济结构更稳健，就业机会更多，能够吸引人口流入。虽然德国城市发展相对较为均衡，但是经济危机使得中小城市的企业面临更多问题，抵抗风险的能力较差；在就业压力面前，年轻人也倾向于去大城市；投资移民也拉动了大城市的吸引力。
德国的城镇化已经基本结束，而且它在工业化和城镇化的基础上完成全国人口城市的布局。其城市体系是多核心且均衡的发展，具有分散化、特色化、均衡化的特点。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业发展的缘故，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70％的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。
以贸易服务业、制造业为主的经济结构的就业大多数集中于城区或近城区，这样将导致人口更加居住城镇化、就业城镇化。由于德国城镇体系相对分散，即使其工业水平、经济实力、人口密度强于法国，房价仍比其便宜。居民对住房的需求也不会出现巨大的区域差异，不同区域房价差异并不大。
3.4 货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳
经济增长是推动社会需求升级的核心因素，也是城市建设和居民住房规模扩张的核心动力。1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动，其后实际人均GDP稳步向上，但实际住房价格却持续向下。一方面，住房价格不仅受收入决定，还和人口规模、人口流动、人口结构、城镇化相关；另一方面，住房不仅仅是一个纯粹的市场问题，还是一个社会问题，政府有责任和义务去提供住房保障，特别是德国这样的“社会市场经济”体制。
德国经济的平稳发展为住房市场的平稳发展提供了一个坚实的环境。德国经济比较稳定，60年来从未出现连续两年负增长，除了2008年全球金融危机的-5%，之前衰退从未超过-1%。20世纪70年代随着德国经济的成熟，人口发展、住房投资、基础设施建设都进入一个平稳期。居民消费结构也趋于稳定，住房及相关支出一直是德国家庭的最大消费项目。