城中村改造与中国土地制度改革：珠三角的突破与局限

    中国未来土地制度改革的一个核心突破口就在城乡结合部的城中村与城郊村地段。城中村、城郊村改造首先要处理好被更新地段土地权利配置问题：以土地国有化为前提，原土地权利人村集体和村民上缴一部分公益事业用地和基础设施融资用地后，对剩余部分土地使用权确权并进行开发，实现公有私用，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至开发商多方的利益均衡。中国未来的城中村、城郊村改造实践要处理好所有权人过多导致的钉子户问题和多重政府管制导致的规划建设审批成本过高问题，并全面借鉴国际经验和本土实践，突破既有改造模式的局限，全面有效地处理好小产权房问题，实现中国土地制度改革的突破与新型城镇化转型。
    关键词：土地制度改革，城中村/城郊村改造，小产权房，城市更新