房地产企业内部控制研究

摘要：在介绍国内房地产企业内部控制的现状的基础上，讨论了我国房地产企业内部控制的作用，并且针对存在的问题提出了相应构建和完善内部控制的具体途径，以期从根本上确保房地产企业持续、稳定、健康发展。
    关键词：房地产企业，内部控制，现状，措施
    内部控制，是指一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。内部控制制度是现代企事业单位在对经济活动进行管理时所采用的一种管理手段，是企事业单位有效的管理体系中不可缺少的一个组成部分。我国的房地产企业经过了二十多年的发展，已经成为国民经济的重要增长点，为我国经济的快速发展作出了重大贡献。在欧洲债务危机及国内宏观调控的双重影响下，我国的房地产企业正面临着前所未有的挑战。在严峻的考验面前，很多房地产企业暴露出了内部控制方面的薄弱环节，而内部控制制度完善与否、执行如何，将直接关系到企业的兴衰成败。
    一、我国房地产企业内部控制现状
    
    1.我国部分房地产企业缺乏对内部控制的正确认识
    由于内部控制不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的周期才能看出，导致企业领导对房地产企业内部控制的重要性存在认识上的偏差，没有把内部控制制度的重要性提高到一个应有的认识高度。许多房地产企业过于短视，追逐眼前利益，把精力主要放在房地产商品的开发和销售上，而忽视整体内部控制的巨大作用。有的房地产企业片面地理解内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等，未能理解房地产企业内部控制系统的全面含义。
    2.房地产行业内部控制体系不健全，缺乏执行力
    我国房地产企业建立的内部控制系统存在着内部控制制度不健全或得不到有效执行的问题，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。主要体现在有些企业只具有某些基本的内部控制操作，还没有形成一个完整的内部控制系统，如财务控制的评价制度尚未建立，经济合同的管理制度不健全。有的企业虽然建立了自我防范与约束机制，但却不能得到有效执行。设计科学合理的内部控制制度如果得不到有效执行，内部控制制度也形同虚设。
    3.内部控制人才缺乏
    随着我国房地产调控的不断深入，房地产企业的发展面临新的挑战，管理要求也越来越严格。而房地产企业往往缺乏专门的人才来负责实施内部控制，内部控制涉及到财务、管理等多方面学科知识，需要内部控制人才具有较高的专业技能。目前在房地产企业从事内部控制的人员技能参差不齐，直接影响到了内部控制的效果。
    4.企业的监督机制不健全
    目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。再好的内部控制制度的执行如果缺乏监督，内部控制的有效性也会难以得到保证。
    5.内部控制信息化的作用尚未被充分认识
    当今世界，借助于信息技术的发展，企业都在大力进行信息化建设。在信息化的环境下，信息成为了基础资源，这一方面使企业内部控制系统构建可以借助于网络平台，使信息传递加速，提高管理效率；另一方面，网络是一个开放的环境，在这个环境中一切信息在理论上都是可以被访问到的，因此可能发生窃取商业机密、泄露机密信息等违法犯罪行为，所有这些都会给内部控制带来新的影响。
    因此，必须充分认识信息化条件下内部审计的作用，强化内部审计职能，同时，要重视企业文化建设，特别是内部控制文化建设，在人力资源政策上要更加重视人员素质要求，以适应信息化条件下的内部环境。
    二、房地产企业内部控制的作用
    
    房地产企业必须建立和完善其内部控制机制，从而提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，增强整个企业的内部控制力，以达到协调各方利益、完成经营目标的目的。
    1.内部控制能够有效抵御风险
    房地产经营受众多因素影响，不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升，更放大了房地产经营的不确定性。而提高房地产企业对市场经济的适应能力、竞争能力，避免各种风险的关键是增强自我控制、随机制宜的能力。这就要求房地产企业管理者端正管理思想，健全内部控制制度。对于房地产企业来说，无论是长期行为还是短期行为，要想在合规合法基础上做到井然有序、经济有效、合情合理，就必须要有与之相适应的内控制度。这样才能增强企业活力，充分挖掘企业内部的发展潜力，保证企业又好又快发展。
    2.内部控制能够促进房地产企业健康持续发展
    为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要。建立房地产企业内部控制是随着房地产企业对内加强管理和对外满足社会需要而逐渐产生并发展起来的自我检查、自我调整和自我制约的系统，是房地产企业健康发展的必然要求。内控制度可以合理保证企业有效进行组织工作管理，提供可靠的财务报告和其他信息，保护企业财产的安全完整，保证有关政策、法律法规的贯彻执行，实现房地产企业的整体目标。
    3.内部控制能够保证会计资料的真实、完整
    从房地产企业所有者方面讲，加强内部控制是解决我国当前企业会计信息失真的有效方法。现代企业制度明确划分股东会、董事会、监事会和经理层的责任和权力，从而形成各自的利益关系，实行企业的所有权与经营权相分离，使得所有者对企业的经营情况知之甚少。通过在经济业务过程中采取程序控制、手续控制和凭证编号、复核、核对等措施，使经济业务和会计处理得以相互联系、相互制约，做到内部相互监督，就能在很大程度上防范错误和舞弊，保证会计记录的正确和完整。为此，所有者必然要求经营者建立健全内部控制，以保证合法权益不受侵害，以了解准确可靠的会计信息。
    三、构建与完善内部控制的途径
    1.提高对房地产企业内部控制的重视程度，强化内部控制意识
    构建和完善内部控制制度的首要也是最根本的措施就是改变人们传统的漠视内部控制的态度，要引起房地产企业全体职工特别是管理层的重视。可以通过定期培训、研讨会的形式，使职工们树立完善内控、防范风险的意识，使职工们切身感受到内部控制制度事关企业的兴衰、关系到自己的切身利益。
    2.加大内部审计力度，为内部控制提供约束机制
    内部审计是指对组织中各类业务和控制进行独立评价，以确定是否遵循公认的方针和程序，是否符合规定和标准，是否有效和经济的使用了资源，是否实现组织目标。内部审计是企业内部控制的重要组成部分，是内部控制制度得以有效执行的重要保证。内部审计作为企业内部一项独立的经济监督活动，直接参与企业内部管理，对内部控制制度执行的有效性进行客观、公正的评价。相对于外部审计而言，内部审计通过对内部控制制度和管理效能进行审计，发现管理方面存在的问题，找出管理中的薄弱环节，促进被审计单位改进管理，提高管理水平，帮助企业更好地实现组织目标。
    3.加强人力资源建设，实现内部控制全员化
    中国对内部控制、特别是房地产企业内部控制的研究和教育时间较短，人才储备本身有限，经过实践磨炼的实用性人才就更缺乏。当务之急就是应该转变用人观念，完善用人章程，提高用人的科学性与客观性。加强企业中高层管理人员的素质教育，重视人才培养储备，加大培训力度。并结合绩效考核制度，鼓励内部控制的学习和运用，以激发员工的积极性和创造性，才能满足日益增长的内部控制人才需求和业务发展需要。
    4.提高信息化管理水平，增进内部信息共享与交流
    建立交流沟通机制，实现信息交流和共享是房地产企业内部管理高效运行的基础。关于内控体系建设，对外来说，房地产企业应尽快与外部监管机构，特别是管委会、房产局、规划局、质监局、工商局等政府和监管部门建立长期联系和沟通机制，持续跟踪、学习、研究相关部门出台的文件，确保及时跟进，进行适时沟通和交流，共同促进工作开展。对内部来说，房地产企业应利用现代信息技术手段将各个部门所具有的投标、财务管理等软件平台链接到一起，集成一个统一的整体，实现企业内部信息资源共享，这样既能及时了解施工现场的情况，又能实现企业各职能部门之间进行相互信息查询、统计、分析和监督管理，而且便于及时调整和纠正错误或偏差，保证内部控制的实施产生良好的效果。
    5.完善资金管理，建立科学的预算制度
    房地产行业是高投入和高风险的行业，必须完善资金管理，建立预算制度，利用资金有效控制实现对房地产企业的风险控制，实现资金集中统一监控与管理，缩短预售时间，提高资金效率，降低资金风险。资金管理是对企业资金来源及资金使用进行计划、控制、监督、考核等工作。合理地进行资金管理，能够加强对企业系统内资金使用的监督和管理，规范资金使用及资金业务操作流程，加速资金周转，提高资金利润率，控制资金风险，保证资金安全，为企业生产经营和建设提供必要的资金保障。而预算是房地产企业根据自身发展计划和任务编制的年度收支计划，是保证内部控制结构运行质量的监督手段。通过实施全面预算，能够有效地控制房地产企业经营活动。有条件的房地产企业应设立预算委员会，组织领导企业的全面预算工作，确保预算的执行。
    总之，加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。要认真总结和探索新方法、新思路，从根本上确保企业持续、稳定、健康发展。
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