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一年爆刷340宗地王,这是“最后的疯狂”吗?

http://www.newdu.com 2017/1/3 中国网 谭浩俊 参加讨论

  据媒体报道,2016年,是我国土地市场“沸腾”的一年,地王诞生接连不断,热门城市地块溢价率之高令人咋舌。据CRIC年终报告显示,2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

  如果这是发生在房地产市场刚刚启动、土地价格还很低的情况下,或许还能理解。毕竟,土地价格偏低,可操作的空间就会相对较大,出现地王的概率也会增加。纵然如此,要一年出340个地王,平均每天就要一个地王,可能也是一件非常令人难以置信的事。可是,即将过去的一年,就是创造了这样一个奇迹,且不仅仅刷新了城市地王,更是刷新了全国单价、总价地王,地王的“含金量”之高,也令人惊叹。

  那么,为什么会在土地价格已经很高,一些地方已经明显出现泡沫的情况下,仍然会地王频生,价格纪录不断被打破呢?是不是房地产市场正在上演最后的疯狂、最后的绝唱呢?在接下来的时间里,房地产市场会朝着哪个方向发展、沿着哪条道路前进呢?显然,这是一个值得关注的问题。

  值得注意的是,尽管全年诞生的地王,已经创历史新高。但是,地王的“含金量”还远不止数量和价格所表现得那么简单。因为,这些地王,只是少数一、二线城市的成果,三、四线城市大多还躺在地板上,没有诞生地王的能力。如果象前些年那样,所有城市都进入到疯狂状态,地王的数量可能会更多,纪录也会更高。这也意味着,地王频现的背后,也是楼市格局发生重大变化的时刻,亦即一、二线城市越来越疯狂,三、四线城市越来越沉寂,楼市分化现象越来越严重。

  楼市出现分化,显然对调控是相当不利的。过去那种靠一项政策打天下的调控方式,已经无法适应今天楼市调控的现状,无法对楼市产生有效作用。搞不好,会出现按下葫芦飘起瓢,该解决的问题没有解决、该化解的风险没有化解,其他的矛盾和风险却出现了。如三、四线城市,需要的是稳市场、去库存,如果也去进行调控,风险就不可避免。三、四线城市所以会出现今天这样的问题,原因就在于,过去的调控政策过于单一,没有针对不同城市的不同情况,采取不同的调控手段,导致三、四线城市也象一、二线城市一样过度发展房地产市场,继而给今天留下了巨大的风险隐患。相反,如果能够因地制宜,依据不同城市的不同情况,出台不同的房地产市场调控政策,三、四线城市的库存问题就不会这么严重,一、二线城市也不会如此疯狂。疯狂+沉寂,已经成为今天楼市的基本格局。如何遏制疯狂、叫醒沉寂,将成为未来一段时间楼市调控的最基本目标。

  毫无疑问,今年出现的地王刷爆现象,是楼市的一个重要拐点,也可以说是这一阶段楼市的最后疯狂、最后绝唱。至少,短时间内这个纪录不可能打破,也没有打破的动力和条件。因为,一、二线城市的过于疯狂,必然会对三、四线城市的去库存产生不利影响。至少,会影响资本进入三、四线城市,影响资本进入实体经济。资本都纷纷涌向一、二线城市的楼市了,经济的失衡现象也会更加严重。推进供给侧结构性改革,显然不允许有这样的现象发生。

  虽然管理层在制定楼市调控政策时,提出了“一城一策”的原则,由各地依据实际自行制定楼市调控政策。但是,这不是市场对资源配置起决定性作用的目标,而是继续寄希望于行政手段管控。如果这样,楼市调控仍然会陷入到调一调、涨一涨的行政调控旧格局,三、四线城市继续受困于库存,风险愈演愈烈,一、二线城市则继续在调控中让价格飞扬,甚至出现更加疯狂的楼市格局。对楼市来说,更多的还是要依赖市场、依赖经济手段,而不是行政手段。行政手段只能辅助经济手段和市场手段,不然,依靠行政手段强制压下去的房价和市场,会以更加猛烈的力量反弹。这才是最为可怕的事,也是市场经济体制下最不愿看到的事。今天的楼市,就是因为掺杂了太多的行政手段、行政因素,才使得市场变得很扭曲,问题变得很严重、很复杂。

  楼市阶段性的最后疯狂已经结束,今年的地王频现,也会成为阶段必珠最后绝唱,但是,楼市的困难之路并没有走完,甚至可以说才刚刚开始。怎么去走、怎样走才能走得更稳更好,需要管理层好好研究。笔者的观点是,交给市场。无论是调控还是去库存,都要交给市场。政府不过度干预,就不会出大问题。

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