刘渊：中国楼市“白银时代”的应对之道

    中国楼市政策的不确定性，以及官方5月房价出现的两年来的首跌，让房地产行业内越来越多的人开始谈论中国楼市的"白银时代"。虽然不同的人对于"白银"两字的内涵理解各异，但有一点是相同的，即房地产行业高增长的黄金时代已经过去，理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。
    从1998年房改到2009年的11年间，是中国房地产市场高速增长、蓬勃发展的黄金期。商品住宅销售金额的平均年增长率超过30%。不论在哪个领域，持续11年保持30%以上的增长，都是非常罕见的。而2010年以后增幅大幅回落至年均16%左右，今年很可能还要远低于这个水平。销售市场增长放缓的原因很多，除了限购、限贷等调控政策外，人均居住水平的改善、供求关系转变以及政策取态调整等，都将使未来市场以稳定发展取代高增长。
    房地产市场规模庞大，且关系国计民生。随着其发展态势的显著改变，市场的参与各方应该尽早调整策略，以适应环境的变化。
    从宏观经济角度来看，房地产行业对上下游众多相关产业均有明显的拉动作用。相对于销售市场的放缓，房屋施工建设活动的放缓对实体经济的影响更大。这也是2009、2012年两次全国新开工数据触底时，政策面均出现明显松动的原因。
    随着今年住房销售放缓，库存水平上升，全国新开工量再次出现持续负增长。从长远来看，由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。未来商品住房的建设高增长难以持续。因此，中国政府的应对策略是大力推进"棚改"为主的新型城镇化，以平衡商品房投资的放缓。
    "棚改"是今年"两会"政府工作报告中提出的新型城镇化方案的一部分，该方案主要内容包括：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，简称"三个一亿人"。财政支持，加上可商业化运作，使得"棚改"的可行性比较高。
    自2008年中国全面启动"棚改"以来，全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重，基本稳定在15%到20%之间，而2014年，预计这一比例将达到32%的历史高位。不过着眼未来，棚改房、保障房等规模毕竟有限，无法弥补商品房建设放缓的影响。要减轻整个实体经济对房地产的依赖，中国仍需通过产业升级、创新来寻找新的增长点。
    从地方政府角度来看，房地产行业增长放缓，首当其冲的就是土地财政。很多二三线城市过去几年土地出售的可建面积，远远高于房屋销售面积，而且人口增长放缓，未来住房需求严重不足。在此背景下，土地财政显然难以为继。
    虽然地方政府可以通过开征房产税来获得长期稳定的收入，但从总金额和征收难度上，房产税均无法取代土地出让金在财政中的地位。以上海为例，每年土地出让金约1000多亿人民币，如果完全用房产税代替的话，大约需要按所有存量住宅市值的1%征收，这个税率是很多老百姓无法承受的。
    根据今年初国家审计署公布的各地政府性债务审计结果，2014年不但是地方政府偿债高峰期，而且很多地方政府性债务偿还，仍主要依赖于土地出让收入。在此情况下，允许地方政府发债将是一个可选的解决方案。这一方面可以缓解地方政府的债务压力，另一方面还可把原先隐藏于地方融资平台的隐性债务显性化，便于外部监督，也有利于地方财政的健康发展。
    从开发商角度来看，他们面临的问题就更加直接了。在房地产黄金年代，由于市场增长快，行业利润水平高，融资成本相对低，各大房企都尽量增加外部融资，通过高杠杆来扩大规模。那个时候，决定房企规模增长速度的最主要因素是能否看准拿地时机，在市场火爆时快速扩张。
    近年来，随着土地成本、融资成本的上升，利润水平的下降，房企转向"高周转模式"，即试图通过高周转来维持利润水平及规模增长。但在楼市"白银时代"中，简单的高杠杆、高增长的模式将遇到瓶颈。由于市场整体规模增长放缓，房企规模的增长只能来自于市场份额的提升，也就是说，房企间需要争夺客源来提升收入，这将促使企业转向深耕市场，提升产品设计和管理能力。"黄金时代"中所有楼盘--不分位置、户型、景观等--价格一起飞涨的局面将不复存在。以自用为主的购房者对产品细节更加挑剔，将使楼盘之间的销售优劣差异更加明显。
    看清了这一点，就不难理解为何行业领头羊--万科的管理层在媒体上看空后市的同时，其员工持股计划却在持续推进。因为，"看空"的是整体市场的增长，"看好"的则是其企业自身的发展。
    对于知名房企而言，实现规模增长还有一个途径，就是品牌、技术的输出。通过引入外部资金，减少自身占股比例，并依靠其项目管理经验和品牌效应获取更高的投资回报。万科提出的"小股操盘"模式就是典型代表。当然，这种模式的成功，需要企业具备超出市场平均水平的经营管理能力。
    此外，由于传统房地产开发经营市场增长空间减小，拓展主业以外的其他领域也将成为众多房企的选择。目前，已经有开发商和代理公司尝试转型，向提供居住需求的配套服务商方向发展，提供如物业管理、业主食堂、社区金融等服务。另一方面，持有经营性商用物业也是发展方向。房地产投资信托（REIT）等新型金融模式也将有更多发展机会。总之，以可持续经营的业务模式，取代原有的一次性卖房。
    对个人买房者来说，"白银时代"引发的变化同样明显。在房价飞涨的年代，市场上知名房企与小开发商的产品价值差异化并不明显。二手房市场上，大房企的楼盘也并不一定比普通楼盘更保值。房价普涨掩盖了产品间的差异，因此对买房者而言，比起区位、户型、景观、质量等等，买房时机才是最具决定性的因素。
    但随着供求关系的转变，未来购房者将有更多的选择机会。除了外在的显性因素，物业管理、建筑质量等影响物业长期价值的隐性因素将会得到更多重视。这种转变也将反过来促使开发商更注重产品的细节和管理，让中国楼市更加成熟。