刘渊：谁在替中国购房者"垫首付"？

    今年楼市销售不景气，已是不争的事实。在信贷紧张和购房者观望情绪的影响下，3、4月楼市最终未能再现"小阳春"。据中原地产统计，以54个主要城市来看，今年前四个月，新房市场总成交量比去年同期下跌了25%。
    由于销售疲弱，市场里的各种促销开始出现。2月底，杭州、常州等城市的部分楼盘率先开打降价牌；其后，宁波、沈阳、无锡、大连等多个城市也陆续出现项目降价打折或低价入市。这些降价项目的共同特点是，都位于库存压力大的城市，项目定价过高或前期上涨过快，因此开发商被迫降价。虽然大部分楼盘降价后卖得还不错，说明市场仍有潜在需求；但由于这些城市的存量压力在短期内实难化解，未来可能还会有更多项目加入降价队伍。
    一个值得注意的现象是，在这轮促销大潮中，除了降价，"垫首付"也开始在很多城市的房产市场浮出水面。
    其实，这并不是今年才流行的全新营销手段，早在2008年的市场低谷期就出现过。当时，开发商为了刺激销售，允许购房者将原本应该一次性付清的首付款分期来支付，期限通常在三个月到两年间不等，且通常不需要买房人支付利息。在这种模式下，开发商其实是替购房者先垫付了部分首付款（按当时的规定，首付款最低要占到购房全款的两成）。虽然这样一来，开发商的短期支出增加了；但只要首付一到位，房子就算售掉了，然后他们就可以立即拿到购房者从银行贷到的、相当于房价80%的按揭贷款了。所以在淡季里，这也是个可以接受的法子。虽然严格来说，这个做法有违规的嫌疑，但由于没有政策法规明文禁止，加上市场低迷，因此在当时，即使开发商公开宣传，也并没有被政府主管部门制止。
    后来又更进了一步，发展出所谓的"零首付"概念，就是首付款全部由开发商垫付，购房者就可买到房子。当然了，开发商垫的钱还是要购房者在一定时间内还清的，而且需要支付一定的利息；不过，"垫首付"部分产生的利息通常都会低于同期的银行贷款利息，甚至有的开发商是完全贴息给买家的。所以，这种销售方式本质上也是一种变相的让利促销。由于2008年的市场低谷并没有持续很长时间，因此"垫首付"现象也很快消失，最终没给市场带来太大影响。
    而今年3月以来，长沙、深圳、济南等城市又出现了新一轮"垫首付"现象。值得关注的是，除了和2008年类似的开发商贴息外，这次还出现了一些新变化。
    其一，"垫首付"的出资对象扩大了，不仅仅局限于开发商，一些房地产销售代理公司乃至第三方金融服务公司，也都参与了进来；
    其二，大多数第三方机构提供的垫资，如世联行和易居等知名房地产代理公司推出的针对购房者的贷款服务，利率高于银行同期贷款利率；
    其三，在深圳，甚至还出现了与开发商无关、完全由房产中介和贷款公司操作的"零首付"模式，而且一、二手房都适用。也就是，形成了一个不可监控的地下借贷市场，其盈利主要来自垫资部分的利息，以及贷款服务手续费和中介费。
    虽然年初以来，由于资金成本提高，以及对房地产风险意识增强，房贷就一直紧张，各家银行纷纷取消折扣、收紧了口子，但这并不是导致上述"垫首付"出现的直接原因。因为在一笔购房款中，信贷收紧所能影响的只是后续按揭部分，而首付部分向来是先由购房者自己出资的。这样看来，目前这些"新型垫首付"业务，已不再是简单的让利促销，而是在帮助一些购买能力不足、拿出首付款有困难的购房者在买房了。
    当然，购房者的承受力吃紧，同政府规定的首付比例一路走高是直接相关的。中国央行、银监会等监管机构对房贷首付款一向严格控制。2008年时，首付款比例最低为20%；2010年9月底，为配合国务院在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）中提出的宏观调控思路，央行、银监会发文，把购买首套房的首付比例提高到了30%，二套房首付比例提高到50%、且执行1.1倍的基准利率；到了2011年3月，银监会再次发文，将二套房的首付比例提高到60%；一直到2013年底，北京、上海、杭州、厦门等城市又将二套房的首付比例提高到了70%。
    首付比例一直是中国监管当局调控房地产市场的重要手段之一。由于买房可以利用银行贷款作为杠杆，因此在市场过热的时候提高首付，就可以降低杠杆作用，抑制需求；反之，降低首付则可以刺激市场。同时，首付比例也是控制市场风险的重要工具。例如在20%首付的情况下，如果房价下跌超过20%，购房者将变成负资产，市场整体风险大增。因此过去数次提高二套房贷的首付比例，就是为了防范风险。而现在的"垫首付"则给了购房者更多辗转腾挪的余地，也就部分抵消了监管部门调控市场的力度。
    此外，银行系统出于对风险的控制，对房贷的真实性也一向很重视，不仅禁止用消费贷款替代房贷来购房，也多次重申"严厉打击'虚假按揭'等套取和诈骗银行贷款的行为"。而上文提及的深圳中介操作的"零首付"，正是让购房人在没有首付款的情况下就获得了银行房贷，对银行而言风险大增，有虚假按揭的嫌疑。
    最近一两年，国内金融市场快速发展，尤其是小额信贷、网上P2P贷款等模式的兴起，为"新型垫首付"提供了市场基础--不仅是具备放贷资格的机构增加了，而且出于盈利的需求，这些机构的审核也比传统银行更加宽松、手续更简便。这类投资有多大规模进入楼市，目前还没有证据，但在房贷实际需求巨大且银行贷款收紧的背景下，可能性是很大的。
    而从购房者的角度来看，之所以有购房者愿意通过上述各类中介代理或贷款公司筹款、接受比银行利率更高的"垫首付"，显示出他们对后市依然看涨，至少不认为房价短期内会下跌。否则他们不会愿意去承担额外的利息成本。这一点，正是眼下和2008年市场低谷期最大的不同。于是，在目前的商业模式中，开发商、购房者、代理公司或第三方金融机构，看起来都得到了自己想要的。然而，皆大欢喜的背后是否隐含着风险呢？
    大家对美国2008年的次贷危机应当还记忆犹新。次贷危机的起源，就在于当信贷环境宽松、房价上涨时，以低首付吸引低收入、低信用，本来就不具备购房能力的客户贷款购房。同时，这些住房抵押贷款又被证券化上市交易，放大了风险。而当房价下跌、信贷收紧后，这些次贷客户无力偿还贷款，随之引发金融危机。
    相比之下，中国住宅市场对银行贷款的依赖度要小得多，据中原集团研究中心估算，国内住宅销售金额中，超过六成资金来自购房者的现金。而次贷危机前的美国则正相反，大约七成的资金来自银行贷款。由于国内贷款比例较低，一旦房价下跌，即便买房人停止还贷，其影响也较小；另外，国内房贷被金融产品化的程度偏低，风险也是小于美国的。
    但是，纵然以让利促销为目的的传统"垫首付"会随市场回暖而消失；以赢利为目的的"新型垫首付"，却可能随着金融市场的急剧变革而持续增长。如果在银行发放的房贷之外，各种其它形式的贷款持续流入住房市场，无疑将增加市场的潜在风险，并提高政府调控的难度。因此，银监会应当参照正规银行对现行房贷首付条件的要求，尽早明确和规范这类第三方贷款的服务范围，避免长期处于灰色地带而积累风险。
    刘渊是中原集团研究中心总监。