朱海斌：中国楼市崩盘可能性不大

    中国楼市最近负面消息不断：浙江奉化兴润置业房地产公司倒闭、杭州部分楼盘降价、房企海外融资成本由于人民币最近贬值而升高。中国统计局公布的数据显示，今年首二月住房销售面积较去年同期下降37%，是2006年9月以来最差的单月数据。住房销售额同比下降5%，是2012年8月以来首次负增长。此外，新开工住房面积同比下降近30%。
    伴随着这些负面消息，唱空中国楼市的声音又尘嚣而起。那么，中国楼市在未来三五年内真的面临崩盘的危险吗？答案是否定的。无须否认的是，中国房地产行业暴利的时代已经过去。房价在未来几年可能步入调整期，区域之间的分化会进一步加剧。
    做出这一判断的主要依据在于，楼市整体供需情况在过去几年出现了重大的转变，即由以往的供小于求变为供略大于求的局面，在部分地区供给过剩现象明显。2013年底，全国住房在建面积达到48.6亿平方米，相当于全年住房销售面积的4.2倍。根据世邦魏理仕的分析，在部分三四线城市，消化目前住房供应的时间需要7-10年。这意味者过去房价全面上涨的局面很难再现。
    但是，未来三五年内楼市崩盘的可能性很小。从基本面而言，支持房价稳定的因素仍然很强。
    首先，城镇化的过程在未来几年仍将持续。无论从官方的城镇化比率（2013年为54%），或者是户籍人口所占比例（目前为37%左右），中国的城镇化进程离最终目标都还有相当大的距离。根据国际经验显示，在城镇化比率达到65-70%之前，城镇化的速度几乎是线性的。因此，未来几年中国新增城镇化人口仍将以每年两千万左右的规模递增。而最近李总理提出的三个一亿人（一亿农业转移人口在城镇落户、一亿人脱离棚户区、一亿人在中西部就近城镇化）的目标，是对这种趋势的一种政策肯定，也有助于消化中西部部分城市住房供应过剩的问题。
    其次，尽管中国经济增速出现下行，但是保守估计，未来几年居民名义收入仍然会以每年8-10%左右的速度增长。同时政府正致力于缩小居民之间的收入差距。这一方面会提高居民改善型的住房需求，更重要的是，较高的收入增长意味着解决房价过高的问题不一定需要房价大幅下跌，而更可能通过收入的增长进行修复。
    再次，居民高储蓄率、但同时投资渠道匮乏的局面在未来几年不会有明显的改变。同时，货币供应量增速仍高于GDP增速。作为货币的一个大的蓄水池，楼市仍然会是一个受益部门。
    除了以上这些基本面因素，政策因素仍然是影响中国楼市走势的一个重要变量。作为房价上涨和土地升值的主要受益者，地方政府在楼市中的作用和行为方式并无大的改变。虽然当前的楼市调控政策在短期内预计不会有大的变化，但是如果楼市出现局部性甚至全局性的下行压力，政府很可能会允许地方政府根据各自情况作出相应的政策调整。这有助于释放刚性需求和投资性需求，防范楼市出现崩盘的局面。
    从短期看，房地产供给方的压力在三四线城市更加明显，而一二线城市大多仍处于供小于求的局面。但是，从房价的角度看，房价无疑在一二线城市更贵，而在三四线相对更合理一些。根据我们的估算，2013年底，36个城市房价收入比（一套90平米的住房价格相当于一户家庭平均年收入的倍数）平均为8.8，而其中名列前茅的全部是一线城市（北京21.6，上海19.7，深圳16.8）。这反映的一个矛盾现象是：房价泡沫最明显的城市在短期内出现下调的可能性越小，而短期面临压力的城市在价格方面调整的空间不会很大。
    需要强调的是，尽管楼市崩盘的可能性很小，但是楼市对于宏观经济的影响可能更需要引起关注。根据我们的预测，2014年房价上升会明显放缓，而且区域之间分化加剧。这意味着房地产投资增速可能出现明显下滑，而地方政府的土地出让金收入也会从2013年的历史最高位下降。
    对于宏观经济而言，房地产投资在整个固定资产投资中占四分之一，而房地产对整个经济增长的直接贡献率为八分之一左右，加上与房地产相关的行业，整体贡献率可能达到五分之一。如果房地产投资出现大幅下滑，对经济增长会造成较大的下行压力。
    土地出让金的下降不仅直接给地方政府带来财政压力，也给稳增长措施的执行带来难题。以2013年的稳增长措施为例，中国政府更关注对基础设施、保障房、民生等领域的支持，但是这很大程度上由地方政府来执行，而地方的财力很大一部分来自于土地收入。
    从正面的角度看，当前面临的困难可能会促进改革的进一步深化。首先，政府可能会放弃将房地产行业作为一个特殊行业去对待，真正做到"该市场的归市场"。其次，政府可能会致力通过改革寻找新的经济增长点，如简政放权、开放服务业、鼓励消费、产业创新升级。最后，政府可能会加快开放民间资本投资，鼓励民间资本进入基础设施、保障房、民生等领域。而这不可避免地会涉及政府职能的转变、国企改革（如混合所有制模式的探索）和资源性产品价格改革等各个领域。