鲁一夫：商品房买卖为什么不能适用《消费者权益保护法》——与王毓莹商榷

    近日，社会上盼望和呼吁了多年的《消费者权益保护法》修改一事终于有了可能了。全国人大常委会正式把它列入到了议事程序，看来不久新修订的《消费者权益保护法》就会正式出台，中国的消费者权益保护工作又会有了更加适用的法律依据了。就在这个时候，笔者在“爱思想”网站上读到最高人民法院王毓莹的《论（消费者权益保护法）的适用范围》文章。这篇文章对现有的《消费者权益保护法》不适用、需要修订的地方提出了不少专业的宝贵的意见，可以说很有针对性，也很有理论上的说服力，如“知假买假”问题等，唯有对商品房的定性问题，笔者有不同意见，并且认为，王毓莹提出的商品房买卖不适用《消费者权益保护法》的意见，如果在修改后的《消费者权益保护法》中体现了出来，将会对房地产市场的调整，对房地产市场的健康发展，对住房消费者权益的保护起到十分有害的作用。
    王毓莹对商品房买卖不适用《消费者权益保护法》提出了两点理由：首先，从《消费者权益保护法》起草的背景来看，《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。该法保护的主要是生活消费，而从我国的现实情况看，房价高居不下，商品房的投资属性多于其消费属性。商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。　　其次，《产品质量法》 明文规定其适用范围不包括建筑物。商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。
    笔者认为，王毓莹提出的两点理由都是很不充分的。
    首先：商品房主要应该具有消费属性。人的消费主要包括衣、食、住、行四个方面，而且是最基本的方面，在四个方面的排列秩序随着社会经济发展水平和人的消费水平的变化会有变化，比如说，在经济发展比较落后的时代，食品消费是排在首位的，人们的经济活动和收入主要用于食品消费的满足，但随着社会经济发展水平的提高，人们的收入水平也提高了，人们的经济活动和收入主要就体现在行和住的方面了。中国近几十年的发展就充分地体现了这一点。上世纪八十年代，人们的基本生活需要满足以后，舒适性的消费就体现到日常的生活中来，家电的消费热潮兴起了。本世纪开始以来，作为行的汽车需求又爆发了出来，推动了汽车行业的发展。紧接着，住房的需求兴起了，可由于商品房价格的不合理的暴涨，远远超出人们的消费能力，这才把人们对商品房需求压抑了。是中国经济发展的不合理性，或者可以说是严重的扭曲，导致了商品房投资属性的增强，但这一点也不能说明商品房不是以消费属性为主的。笔者反而认为，只有让中国的房地产市场回归了它的主要的消费属性，才能使中国的房地产市场健康发展，才能使房地产业成为中国未来经济发展的最强劲的动力。如果不改变商品房的主要的投资属性，不仅中国的房地产市场不会健康发展，就是中国的经济发展也会问题越来越多，越来越重，没有发展的动力，陷入停滞的深渊。因为，这其中的道理很明白，商品房明明是主要用来消费的，却被作为投资品了，而消费品的主要特征是价廉物美，投资品的主要特征是保值增值。如果商品房以投资为主要属性，它就应该不停地涨，涨的越快越高越好。这有利于经济的健康发展和社会的和谐稳定吗？
    如果商品房主要不是消费品，那么，我们又如何取得住房需求的满足呢？靠政府提供？靠租赁？可政府所能提供的只能是对低收入家庭的保障性住房，它无法满足中等以上收入人群的住房需要。如果政府把所有人的住房需要满足都包了，我们不由地问：一是它包得起吗？这可是巨大的财政负担。即使它想包，老百姓也不能让它包。因为，如果它包了，老百姓的税负就更加不可承负了。二是，不同收入水平的人会对住房有不同的消费需求，有钱的要住大、住好，政府如果保证了他们，如何能体现社会公平？所以，我说政府把人们的住房需求都包下来是不可能的，也没有哪个政府是这样干的。租赁是住房消费满足的一个方面，可对有着“有恒产者有恒心”传统的中国人来说，只要有条件，他们还是想购买一套属于自己的住房，所以，租赁不会是中国人的主要的住房消费方式，而买房自住才应该是中国人的消费习惯。
    另外，王毓莹在文章中说：《产品质量法》明文规定其适用范围不包括建筑物。商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。我国商品房的质量管理体制确实在2000年以后发生了很大变化，以前，商品房的验收主要由政府部门来负责，这也就是说，商品房质量一旦出现问题，政府有关部门也要承担责任。2001年以后，这种商品房质量管理体制变了，政府部门把验收环节改变为备案处理，这样商品房质量一旦出现问题，政府就不需要承担直接责任了。政府的直接责任解脱了，可商品房质量的保障体制却也随之减弱了，缺乏第三方力量对商品房质量进行有效的监督，商品房质量主要靠开发商和建筑商的自律，以及他们之间还有监理方的相互监督了。他们三方有利益关系，这种监督肯定是不牢靠的，还应该有权威性的、独立性的第四方。政府不能承担这个责任，应该有社会的中介组织承担这种责任。可惜，这种商品房质量管理体制还没有建立起来。笔者曾经在深圳参加“南都大讲堂”活动时听过一位有名的财税学者讲过这样一件事。他说，他在上海曾经遇到过一位国内有名的房地产企业董事长，这位董事长问他有没有买房，这位学者说没买。这位董事长又说，中国的房子不能买，因为，它的质量只能保证30年。这位学者是在大庭广众下说的，我也质疑，有名的房地产公司的董事长怎么能说这种话？是他们之间的关系太好了，他才有对朋友才有的善意的劝导，还是中国商品房的质量确实太不靠谱了，所以他才不能不对这位学者朋友这样说了。不过，我倒觉得，为了保证商品房的质量，中国的商品房质量管理体制必须要严格地建立起来，把商品房也列入《消费者权益保护法》的适用范围，有利于中国商品房质量的保证。
    大家都明白，制定《消费者权益保护法》不仅有利于消费者权益的保护，还有利于中国产品和服务质量的提高，有利于中国经济健康持续的发展，所以，应该把真正属于消费领域的产品和服务都包括进《消费者权益保护法》的适用范围内，最好不能有遗漏，尤其对那些和消费者的生活密切相关的，对消费生活影响很大的产品和服务不能人为地剔除出去。要从一种商品的根本属性上，对经济发展影响较大的属性上去认识和定性一种商品，不能只根据一种商品的某一种属性，或一时间的主要属性去判定一种商品的属性。如果对一种商品的属性判定不当，缺乏客观的事实根据，这也就像法官判定一宗案件一样，会误判或错判。对一宗案件的误判或错判影响的范围是有限的，但对一种商品属性的误判或错判将会产生严重的社会性、发展性的后果，那就是不利于社会的和谐和发展，损害的就不是哪一个个别人的利益，而是所有消费者的利益。这样问题就很严重了，麻烦大了--------
    2013年4月28日