赵俊臣：小产权房清理应确立正确方针

    2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作。据悉，目前已有北京、上海作为两个试点城市已获批准先行试点。有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。
    所谓小产权房，指的是由农民、农村集体或乡镇政府没有经过当地政府的批准，在集体所有的土地之上建造并出售给非本集体成员的商品房。这种商品房由于没有经过当地政府批准，没有有关部门发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不予备案，仅有双方签署的买卖合同。因而在有的地方与场合被称为“违规建筑”、“违法房屋”，
    其实，早在2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。
    上述信息告诉我们两点：一是有关部门清理小产权房态度坚决，一以贯之；二是小产房的存在并不如有关部门看的那么简单，清理的难度非常之大。
    我以为，清理小产权房是必要的，应该的，这是因为，小产权房是与改革开放同时产生的，已经存在了数十年，不给登记发证，不予承认，这对各方面都不好，是到了解决的时候了。要一举解决小产权房，绝不能实施有关部门从严从重的方针，而要贯彻“允许存在，规范发展，从宽清理，从轻处罚”的方针，才能稳妥处理这一棘手的难题，而不会搞得鸡飞狗跳，社会动荡。
    我之所以提出“允许存在，规范发展，从宽清理，从轻处罚”的方针，主要考虑的原因，一是小产房从它诞生之日起，就发挥着拉动内需的积极作用；二是在政府和企业都没有提供价格低廉的商品房、出租房的情况下，小产权房为城市低收入人群、进城农民工、刚毕业参加工作的高校毕业生，提供了满意的供给，已成为农民工、高校毕业生和城市贫民的主要居住场所，功莫大焉；三是小产权房丰厚的利润已成为缩小城乡居民收入差距的主渠道之一，体现了农民、农村集体以及乡镇政府积极参与城市化、现代化的形式之一；四是小产权房是农民及其农村集体组织进入市场、利用土地和房屋获取增值利益的“天赋权利”！不承认农民及其农村集体组织的这种“天赋权利”，是没有道理的；取消农民及其农村集体组织的这种“天赋权利”，更是没有道理的。
    小产权房在发展过程中，和大产房一样，也存在着一些缺点和问题。对于这些缺点与问题，要正视，要解决，不必大惊小怪，更不能作为取缔它的借口。实事求是的看，小产权房的问题并没有大产权房的问题严重。要坚持实事求是，有什么问题就解决什么问题。
    为贯彻上述“允许存在，规范发展，从宽清理，从轻处罚”方针，在具体作法上要注意以下几点：
    （一）对符合条件及大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证。
    对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房给予确认发证，这一条大家都不会有意见。问题是，按照国土资源部的有关规定，符合条件的小产权房极少或者基本没有，因此这个建议可以认为是没有更多的实际意义。
    现实中大量存在的将是大体符合条件的小产权房。这些大体符合条件的小产权房，对于城市发展规划并无大的违背，特别是位于城市郊区乃至更远一些的乡村，城区规划并未涉及，或者有规划但是并未具体描述，应该认为是符合城市规划，给予确认发证。
    关于建筑质量，关乎居住者的性命，人命关天，当然应该符合要求。不过对于容积率等，考虑到具体情况，则不必过高要求。
    （二）将已签约的小产权房买卖合同变更为长期租赁合同。
    考虑到已经购买小产权房的绝大部分都是城市低收入人群、农民工和刚参加工作不久的高校毕业生，他们收入不多，靠节衣缩食好不容易攒下一些钱购买了小产权房，才在城市安下个家。如果狠着心把它清理了，他（她）何处安家？损失由谁补？政府肯定补不起。因此，对大体符合条件的小产权房确认发放经济适用房证，并把买卖合同变更为长期租赁合同，将是一个方方面面都可接受的解决方案。
    （三）对不合格的小产权房处罚时应从轻。
    对于合格和基本的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。
    有学者建议，对在小产权房建设过程中存在违法行为的相关人员必须严格追究法律责任。我认为，考虑到小产权房的出现和发展有其历史必然性性，与政府监管不到位也有直接关系，处理有关责任人时应取慎重态度，不可犯“左”的错误，否则打击面太大，不利于社会稳定。
    （四）购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。
    小产权房清理中，对于合格和基本合格者办证时，购房人应当补缴土地出让金的差价。补缴土地出让金的标准应当由有关部门进行评估后确定，该标准不应过高。过高会大大增加购房人的经济负担，给经济条件差的购房人雪上加霜。
    考虑到购买小产权房的都是我们社会中的低收入者，有必要采取灵活多样的方式补缴土地出让金，不要威逼缴纳。如能一次性交清的，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待其交清之后为其办证。对于确实经济困难不能交纳的，可以由政府评估之后将该房屋界定为经济适用房，给其发证，允许其居住，但是限制其转让；也可以根据房屋评估价值与土地出让金的比例实行政府与其共有该房屋，给其办证，确认其享有房屋所有权之比例，允许其居住；如果将来其转让房屋，可以转让其享有的房屋份额，也可以与政府共同出售房屋，按共有比例分配房款。
    出让金的大部分归村集体所有，由村民民主支配；政府按比例获得出让金中的小部分作为规划管理费用。
    （五）对不符合条件的小产权房的拆除问题应区别对待
    对不符合城市发展规划，建筑质量不合格的小产权房的拆除，要区分三种情况：一是对于离城区较近，开发商可以进驻开发的区段，可以随开发商开发一起进行，由开发商给予住户合理的市场价补偿；二是对于城市规划近期尚未列入的区段，可由有关部门与住户签订有关协议，规定待区段开发时拆除；三是对于远离城区的乡村，可由住户和农村集体、乡镇政府协商拆除，有关方共同分担损失。
    （六）制定与实施小产权房交易办法
    小产权房既然属于产权明确的房屋，在市场经济环境下交易是必然的，是禁止不了的。因此，）制定与实施小产权房交易办法，显得尤为必要。当然，小产权房毕竟和大产权房有不同，交易办法也应有所区别。
    云南省社会科学院 研究员
    昆明市环城西路577号，邮编650034