黄小鹏：探索适合中国国情的住房体制

    有人会说,香港住房问题也很严重,为什么仍然被全球称为保障住房典范?这是否言过其实?其实,这一问题的提出及延伸出来的思考,对回答我们能否学香港,能否学得到香港,有着极重要的含义。世界上就算是采取市场导向的国家,也曾或多或少的搞过一些住房保障,但成绩却很不理想。比如美国,也曾搞过一点点公共住房,但最终低效、混乱,成为鸡肋。可以说,世界上可以把保障住房覆盖率搞到50%而不崩溃,还能有序运作的,只有香港和新加坡了,其他任何一个国家和地区都做不到。有些国家搞到5~10%,财务和管理方面的问题就开始发作,使得无法持续。正是从这个意义上看,香港才称得上典范。因为如果从居住质量、从老百姓对居住问题的满意度来看,香港显然要比很多国家差得多。
    接下来的一个问题是,为什么全球只有香港和新加坡能做到呢?答案是多方面的,但有一个重要因素无法忽视,那就是香港和新加坡都是城邦式经济体。相对封闭的人口环境,加上良好的法治和公共治理基础,使得其在资本主义的汪洋大海中,靠住房问题的再分配,实现了某些人眼中的社会主义愿景。
    正是由于内地和香港以及新加坡在地理上、经济上、政治上存在巨大的环境差异,我们才说,香港模式无法复制。任何一个非城邦经济体国家,要移植香港模式结果都会一塌糊涂,不惟中国内地如此。
    尽管在保障方面香港做得不错,但是香港的住房问题仍然比较严重。原因大致有两点,一是市场化住房这一块,房价很高,老百姓负担重,加上地产商成为重大利益集团,干扰政府决策,引起人们极大不满。二是即便住在公屋里的市民,住房市场就未必真的与己无关,只要有条件,他们仍然希望向上流动,拥有自己住房。因而可以说,香港住房市场的波动起伏牵动着每一个香港人的神经,买房卖房的新闻永远占住着媒体重要版面,吸引着最多人的眼球。这里面,与中国人的奋斗精神有关,也与中国人延续了几千年的房产意识有关。简言之,只要是中国人,房子绝不是居住那么简单,而是承载着安全感、身份认同等文化心理。
    既然香港住房保障无法移植,那么,从内地实际情况出发,什么样的住房体制才比较合适呢?从理论上看,一个住房体制或模式由三大要素构成:一是市场住房、保障住房的占比,二是保障住房的运作和管理,三是市场住房的运作和管理。在设计中国的住房体制时,笔者认为以下几个原则具有关键性:
    首先,保障房不能搞高覆盖,解决住房问题应以市场为主。
    100%保障房,我们不是没有搞过,计划经济时代那种按政治地位来分配住房的模式,相信没有人愿意回去;香港那样的覆盖率,已被证明没有人能学得来;100%市场化,零保障显然也不行。保障比例多少才合适?这与我们住房政策追求的目标直接相关。
    住房保障是为了财富再分配?为了解决大多数人买房问题?还是为了解决居住问题?为了避免穷人露宿街头和人口流动引起的居住需求与支付能力在时间上的不匹配?原来的经适房,就是财富再分配的渠道,它已经证明是不公平、无效率的。如果定位于帮助绝大多数人置业,市场绝对会做得比政府好,因为人的需求、偏好和经济能力千差万别,只有市场机制才能实现这种极复杂的供需匹配。更重要的是,如果定位于前两种目标,就必须搞高覆盖,而高覆盖又会产生严重的不公平和低效率。
    如果追求香港那样的人人有一个居所,那可以说,我们压力并不大,尽管眼下普通中国人买一套商品房比登天还要难,但绝大多数中国人的居住情况实际要比香港好。事实是,每一个中国人所追求的绝不是有一个住所,不流落街头,中国人拥有自已住房的动机比任何一个民族都要强烈(中国住房自有率全球第一),如果不是因为人人要有房,可以说,这些年引发无数讨论的住房问题基本上不存在。
    笔者认为,有必要重新反思中国住房保障的功能和定位,而定位于救济性质是比较可行的。这个救济对象有两大类,一是本地低收入、无法实现人道水准居住的人群;二是城市来带来的流动性人群,这部分人有可能有长期发展潜力,但一开始可能无法通过市场解决居住问题。这样,保障比例也许是5~15%,其他人群均通过市场来解决住房问题。
    其次,住房保障的形式应以小面积、低租金的廉租房为主,绝不搞经适房或其变形形式。
    在保障部分的操作上,倒是该好好向香港学习。茅于轼曾建议不修厕所,这未免极端,但廉租房绝不应该大面积。廉租房应该地段较好、小面积、低租金,深圳出现过的公租房弃租,就是因为不满足这几个条件。
    在资格方面,应该以收入和资产为唯一标准,平等地向户籍居民和在本地工作的非户籍居民开放。因为廉租房定位于救济,占比不大政府负担较小,加上油水不大不会招致中高收入人群的觊觎和染指,因而,管理上可以持续,而对公平的伤害又最小。
    最后,重新定位住房市场,将住房的居住属性上升为基本国策。
    有人会质疑:绝大多数人回到市场,岂不是使问题回到原点?
    其实,在人口频繁流动、城市化迅速推进的过程中,既要满足各种各样复杂的住房需求,又要实现基本公平,除了市场,上帝也办不到,这是我们否定高覆盖、强分配效应的保障房体制的根本出发点。但如果住房市场还是无序大幅波动,那么市场不但不能创造公平,还会成为一个掠夺的场所。
    抽象地看,房价持续上涨的原因只能有两个:一是人口结构变化、城市化、供给不足这些基本面因素,二是住房金融化,出现了有利于投资和投机的货币信贷环境。尽管用基本面因素来解释房价上涨的大有人在,但没有任何数据支持近七八年来的房价失控性上涨是因为基本面因素的推动,事实上,货币面因素才是根本原因,这些年住房泡沫的形成,根本原因就在于房子大量卖给了不需要的人。
    在一个投机被禁止、投资受限制的环境下,住房将回归到居住属性,那么,决定其价格波动的就只有基本面的供给和需求了,房价也就会根据基本面,在绝大多数人能够负担的合理范围内波动。因此,由市场来解决大部分人拥有自己住房这个梦想,绝对不能建立在投机充斥的市场上。应该通过立法,将住房定位于居住功能上升为基本国策,甚至可以将这一条写进宪法,以让国民永绝房地产投机,永绝高房价之苦。
    目前限购实施一段时间收到效果说明,如果只有“刚需”,房价绝对会逐步走向合理。当然,限购是一种过于粗暴的政策,更合理的做法是通过税收来引导。应该限定每一个中国人只能免税拥有一定面积的住房,超过这一面积后,实行累进性税收,税率开始应该平缓上升,以允许有一定的投资面积,从而有利于形成一个私人租赁市场。超过这个面积后税率应该大幅上升,起到事实上的禁止目的。同时,交易环节的税收应该取消,以便利人们买卖,满足人们复杂而具体的需求。
    有人会说,香港住房问题也很严重,为什么仍然被全球称为保障住房典范?这是否言过其实?其实,这一问题的提出及延伸出来的思考,对回答我们能否学香港,能否学得到香港,有着极重要的含义。世界上就算是采取市场导向的国家,也曾或多或少的搞过一些住房保障,但成绩却很不理想。比如美国,也曾搞过一点点公共住房,但最终低效、混乱,成为鸡肋。可以说,世界上可以把保障住房覆盖率搞到50%而不崩溃,还能有序运作的,只有香港和新加坡了,其他任何一个国家和地区都做不到。有些国家搞到5~10%,财务和管理方面的问题就开始发作,使得无法持续。正是从这个意义上看,香港才称得上典范。因为如果从居住质量、从老百姓对居住问题的满意度来看,香港显然要比很多国家差得多。
    接下来的一个问题是,为什么全球只有香港和新加坡能做到呢?答案是多方面的,但有一个重要因素无法忽视,那就是香港和新加坡都是城邦式经济体。相对封闭的人口环境,加上良好的法治和公共治理基础,使得其在资本主义的汪洋大海中,靠住房问题的再分配,实现了某些人眼中的社会主义愿景。
    正是由于内地和香港以及新加坡在地理上、经济上、政治上存在巨大的环境差异,我们才说,香港模式无法复制。任何一个非城邦经济体国家,要移植香港模式结果都会一塌糊涂,不惟中国内地如此。
    尽管在保障方面香港做得不错,但是香港的住房问题仍然比较严重。原因大致有两点,一是市场化住房这一块,房价很高,老百姓负担重,加上地产商成为重大利益集团,干扰政府决策,引起人们极大不满。二是即便住在公屋里的市民,住房市场就未必真的与己无关,只要有条件,他们仍然希望向上流动,拥有自己住房。因而可以说,香港住房市场的波动起伏牵动着每一个香港人的神经,买房卖房的新闻永远占住着媒体重要版面,吸引着最多人的眼球。这里面,与中国人的奋斗精神有关,也与中国人延续了几千年的房产意识有关。简言之,只要是中国人,房子绝不是居住那么简单,而是承载着安全感、身份认同等文化心理。
    既然香港住房保障无法移植,那么,从内地实际情况出发,什么样的住房体制才比较合适呢?从理论上看,一个住房体制或模式由三大要素构成:一是市场住房、保障住房的占比,二是保障住房的运作和管理,三是市场住房的运作和管理。在设计中国的住房体制时,笔者认为以下几个原则具有关键性:
    首先,保障房不能搞高覆盖,解决住房问题应以市场为主。
    100%保障房,我们不是没有搞过,计划经济时代那种按政治地位来分配住房的模式,相信没有人愿意回去;香港那样的覆盖率,已被证明没有人能学得来;100%市场化,零保障显然也不行。保障比例多少才合适?这与我们住房政策追求的目标直接相关。
    住房保障是为了财富再分配?为了解决大多数人买房问题?还是为了解决居住问题?为了避免穷人露宿街头和人口流动引起的居住需求与支付能力在时间上的不匹配?原来的经适房,就是财富再分配的渠道,它已经证明是不公平、无效率的。如果定位于帮助绝大多数人置业,市场绝对会做得比政府好,因为人的需求、偏好和经济能力千差万别,只有市场机制才能实现这种极复杂的供需匹配。更重要的是,如果定位于前两种目标,就必须搞高覆盖,而高覆盖又会产生严重的不公平和低效率。
    如果追求香港那样的人人有一个居所,那可以说,我们压力并不大,尽管眼下普通中国人买一套商品房比登天还要难,但绝大多数中国人的居住情况实际要比香港好。事实是,每一个中国人所追求的绝不是有一个住所,不流落街头,中国人拥有自已住房的动机比任何一个民族都要强烈(中国住房自有率全球第一),如果不是因为人人要有房,可以说,这些年引发无数讨论的住房问题基本上不存在。
    笔者认为,有必要重新反思中国住房保障的功能和定位,而定位于救济性质是比较可行的。这个救济对象有两大类,一是本地低收入、无法实现人道水准居住的人群;二是城市来带来的流动性人群,这部分人有可能有长期发展潜力,但一开始可能无法通过市场解决居住问题。这样,保障比例也许是5~15%,其他人群均通过市场来解决住房问题。
    其次,住房保障的形式应以小面积、低租金的廉租房为主,绝不搞经适房或其变形形式。
    在保障部分的操作上,倒是该好好向香港学习。茅于轼曾建议不修厕所,这未免极端,但廉租房绝不应该大面积。廉租房应该地段较好、小面积、低租金,深圳出现过的公租房弃租,就是因为不满足这几个条件。
    在资格方面,应该以收入和资产为唯一标准,平等地向户籍居民和在本地工作的非户籍居民开放。因为廉租房定位于救济,占比不大政府负担较小,加上油水不大不会招致中高收入人群的觊觎和染指,因而,管理上可以持续,而对公平的伤害又最小。
    最后,重新定位住房市场,将住房的居住属性上升为基本国策。
    有人会质疑:绝大多数人回到市场,岂不是使问题回到原点?
    其实,在人口频繁流动、城市化迅速推进的过程中,既要满足各种各样复杂的住房需求,又要实现基本公平,除了市场,上帝也办不到,这是我们否定高覆盖、强分配效应的保障房体制的根本出发点。但如果住房市场还是无序大幅波动,那么市场不但不能创造公平,还会成为一个掠夺的场所。
    抽象地看,房价持续上涨的原因只能有两个:一是人口结构变化、城市化、供给不足这些基本面因素,二是住房金融化,出现了有利于投资和投机的货币信贷环境。尽管用基本面因素来解释房价上涨的大有人在,但没有任何数据支持近七八年来的房价失控性上涨是因为基本面因素的推动,事实上,货币面因素才是根本原因,这些年住房泡沫的形成,根本原因就在于房子大量卖给了不需要的人。
    在一个投机被禁止、投资受限制的环境下,住房将回归到居住属性,那么,决定其价格波动的就只有基本面的供给和需求了,房价也就会根据基本面,在绝大多数人能够负担的合理范围内波动。因此,由市场来解决大部分人拥有自己住房这个梦想,绝对不能建立在投机充斥的市场上。应该通过立法,将住房定位于居住功能上升为基本国策,甚至可以将这一条写进宪法,以让国民永绝房地产投机,永绝高房价之苦。
    目前限购实施一段时间收到效果说明,如果只有“刚需”,房价绝对会逐步走向合理。当然,限购是一种过于粗暴的政策,更合理的做法是通过税收来引导。应该限定每一个中国人只能免税拥有一定面积的住房,超过这一面积后,实行累进性税收,税率开始应该平缓上升,以允许有一定的投资面积,从而有利于形成一个私人租赁市场。超过这个面积后税率应该大幅上升,起到事实上的禁止目的。同时,交易环节的税收应该取消,以便利人们买卖,满足人们复杂而具体的需求。