朱敏：房价下跌有助于刺激消费增加

    目前社会上有种观点认为，房价下跌会拖累中国的消费增长，其主要依据就是美国次贷危机导致消费大幅放慢，那么，情况果然如此吗？我们认为，由于中国的国情和美国存在很大差别，当中国房价下跌时，收入效应显著大于财富效应，城镇化进程也不会停止，不仅不会使消费减少反而会刺激消费增加，这与美国房价下跌的后果是不一样的。
    一、美国房价下跌的确对消费产生了巨大的负面影响
    ２００１年，美国政府在“９·１１”恐怖事件及科技股泡沫破灭的双重打击下，为了防止经济衰退采取了大幅度降低利率等一系列的刺激经济的手段，在低利率的刺激下，房地产价格迅速上涨，房地产价格的上涨刺激了个人消费的兴起。２００７年美国的个人消费攀升至实际国内生产总值（ＧＤＰ）的７２％，家庭债务创纪录地达到了个人可支配收入的１３３％。２０００年至２００４年，借贷消费增长占消费增长的６５％，居民消费增长中６０％与住房再融资有关。结果是居民储蓄率从１９９５年的１４％下降到２００４年的１．６％。在２００２—２００７年的５年中，美国的净国民储蓄平均仅为国民收入的１．４％，美国不得不从海外进口储蓄盈余，以维持经济增长。毫无疑问，美国出现高消费、低储蓄的根源在于房价的不断上涨，如果房价不再上涨的话，经济的循环就会打破。因此，房价下跌对美国消费及经济增长的影响是巨大甚至是致命的。
    二、中国国情决定了房价下跌不会像美国那样拖累消费增长
    ２００１年之后中国的房地产价格也出现了快速上涨，但同样是房价的上涨，中国的房价狂飙完全是孤立的，不仅没有刺激消费增加反而导致了消费的减少，仅仅是一种财富的转移和被掠夺，这是因为中、美两国的国情存在很大不同：
    首先，中、美两国的土地制度有根本区别。美国土地是属于私人的，土地价格上涨带来的收益由私人所有，而中国实行土地公有制，中国土地价格上涨的最大受益者是政府和无偿拥有土地资源的国有企业。因此，当土地价格上涨后，中国政府储蓄和企业储蓄比例上升而居民储蓄比例下降，从而导致了总储蓄过剩而消费不足。
    其次，住房融资市场发育程度差别较大。美国有发达的住房金融市场，可以很方便地将住房增值部分转化为居民的流动资产。２００１年之后，美国政府将市场利率大幅度下降并推出了适合居民投资的房地产金融产品。因为有发达的住房金融二级市场支持，金融机构在保持流动性的情况下得到高收益，因此有足够的动力推出一系列的产品创新，只要房价不断上涨，投资者就可以很方便地将房价上涨所带来的增值收益转化为消费支出。中国房地产金融市场尽管发展迅速，也有些城市和银行推出了加（转）按揭业务，但该业务在政策上还有很多限制，很难普遍推广，因此，中国的房价上涨还难以推动消费增长。
    再次，新增住房占比差距很大。美国的住房市场已经饱和，新增的住房占存量的比例很小，在房价上涨过程中，９９％的居民是受益者，因此，房价上涨不会挤压居民消费。而中国的情况则相反，新增加的住房十分迅速，一手房销售额占社会零售总额的比重在１７％左右，房价上涨对中国城市居民的消费有明显的挤压作用。高房价对抑制个人消费需求增长的负面影响相当突出。
    最后，中国与美国居民的消费行为和观念有较大差距。崇尚储蓄一直是中国人的习惯，而美国人则习惯于“今朝有酒今朝醉”。美国人将住房价格上涨所带来的收益拿去消费，而中国人则倾向于将该收益拿去再投资。
    三、中国房价下跌对消费的收入效应显著大于财富效应
    房价下降对消费的影响一般通过财富效应、收入效应和购买住房的派生性消费体现出来。这三种效应在现实中都存在着作用，具体要看何种效应更大。从我国的现实来看，收入效应应该显著大于财富效应，同时住房派生性消费也可能因住房刚性需求得到释放（受益于保障房供给）而有支持。我们的模型测算及实证研究结果均表明，房价对消费的影响或者显著为负，或者不显著，说明房价下跌不仅对我国消费不会有显著的负面影响，反而有利于消费的均衡和可持续增长。
    首先，财富效应对消费的负面影响有限。我国有超过一半的家庭居住在农村，城市房价下跌对他们的财富影响不大，对他们的消费行为不会有直接影响。而对于仅拥有一套住房用于自住的城镇家庭，他们因房价下降而导致的财富损失较小，因而财富效应小。对于财富效应较大的拥有两套以上房产的家庭来说，其数量大约只占我国城镇居民的１０％，真正影响的人群并不大。
    其次，收入效应较大，足以抵消财富效应。我国存在大量的住房刚性需求，包括移民到城镇的新增住房需要以及城镇原有家庭改善居住环境的住房需求。对于这部分家庭来说，房价下跌产生的正面的收入效应是很大的。房价下降，可以使居民为了购房而进行的储蓄下降，从而增加消费。收入效应所作用的这部分家庭不仅数量大，而且收入相对较低，因而边际消费倾向高。
    最后，住房派生性消费扩大。房价下降以及保障房供给的增加，有助于我国住房的刚性需求得到满足，从而增加派生性消费。虽然房价下降短期内可能会导致商品房市场交易量下降，但是从长期看则有利于我国住房刚性需求的满足，从而增加住房派生性消费。
    四、内陆省份的城镇化将有效支撑中长期住房消费
    房地产消费主要受城镇化进程推动，目前中国城镇化率相对其他国家仍然较低，而许多内陆省份的城镇化率还在４０％以下，因此未来城镇化推动房地产消费的潜力仍然较大。２００９年我国城市化率为４７％，２０３０年将达到６５％，进入中等发达国家的水平。城市化率的提高，对住房的需求也会相应增长，这一需求至少在未来的二十年内不会消失。二、三线城市房价相对来说泡沫较小，当前房地产调控政策如果能够有效贯彻，房价过快上涨的趋势得到改变，对于这些地区房地产长远可持续发展有利；沿海地区劳动力成本上升已经导致很多劳动密集型的产业转移到内陆省份，而这一过程的完成还至少需要数年，促进内陆城市城镇化的发展；政策层面继续推进城镇化（尤其是在中小城市），“十二五”规划明确提出未来５年城镇化率上升４％。近年来基建投资向内陆省份倾斜，同时也促进了这些省份的城镇化，如中国高速铁路网络的建设将大大提升内陆城市的吸引力，而高速公路的建设也使得中小城市与大城市的连接更为紧密，增强了中小城市对农民工的吸引力。
    来源:中国经济报告
    作者单位:国家信息中心经济预测部