孙立平：家庭结构与房价飞涨

    中国的房价，特别是大城市的房价，尤其是北京上海这些特大城市房价的飞涨，是整个社会最瞩目的话题之一。在以往的文章中，我们曾对这当中的因素进行过分析，如投机者的炒作，官商联手的推动，价格垄断的作用，城市化的助力，以及失衡社会导致的资源集中等。但除此之外，一个重要的因素是不能忽视的，这就是家庭结构。
    在分析中国大城市房价的时候，有一个值得注意的现象，就是影响房价的相关因素，如房价收入比、租金收入比等常用的指标往往都失去了意义。
    以房价收入比为例。所谓房价收入比，据说是20世纪90年代初时世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在研究中国住房制度改革时提出的，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是，近些年来，我国大中城市中的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话，成为人们基本的共识。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说，这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房，这个因素的作用当然是不容忽视的，但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力，显然是说不过去的。因为事实是，购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。
    与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得，购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成，一是将来出售房子的差价，二是出售前的租金。有专家认为，按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。在我国房地产市场中一个值得注意的现象是，在房价扶摇直上的同时，许多城市的房租却在不断下降，至少是没有同步上升。比如，在北京，除了中关村、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外，许多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城区，房租是在不断下降的，有的地方甚至比90年代初期的水平还要低。上海也是如此，在房地产热中，上海出现了一大批每平米万元以上的房子，由于这些中高档物业供应量在不断加大，租金也在回落，甚至租不出去。
    由于这两个指标全部失灵，一些依据这些指标做出的房价走势预测，特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测，便往往成为笑柄。去年，索罗斯认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家，但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场，呼吁将房价降下来，而且不断做出房价可能下跌预测的学者，他们往往成为房地产商奚落的对象：看吧，凡是听信了他们预测的，到头来只能用更高的价格来买房。
    问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。一个因素是我在《失衡的社会与畸形的房市》一文中讨论过的，“在一个失衡的社会里，社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚”。比如北京上海的购房者当中，除了外部的购房者之外，还包括为数可观的新移民们，因为中国的大部分机会和资源被过度集中到有限的几个特大城市，有较强竞争能力的人只能到这有限的几个特大城市寻找发展的机会，于是又进一步带来资源向这些特大城市的积聚，从而推升房价的上涨。另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中一孩化政策的推行，所形成的独生子女家庭结构。事实上我们如果仔细分析一下，就会发现，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。
    北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。北京市建委网站今年早期公布的一项调查也表明，北京商品住宅购房对象正趋年轻化，20至30岁群体是商品房购房主力，去年第四季度其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点。第一，他们主要是为结婚安家而购房。第二，就其中的大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，并不具有这样的购房能力。
    那么他们的购房能力来自哪里？一篇相关报道这样描述购房现场的情景：买房的人越来越年轻，很多年轻人身后都跟着年迈的父母。当然，最热闹的场景就是小两口带着双方的父母一起看房。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源：前面的一对小两口，加上后面的双方的4个父母。于是，在许多地方，实际上是形成了这样的一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担，一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式：三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说，正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系，而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。
    而这种三个家庭支撑一套房子的模式，只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时，有人喜欢强调文化观念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了钱就要置房子置地等。其实，在现实生活中，特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中，观念所能起到的作用是相当有限的。如果住房能一步到位，相信没有人会选择多步到位。关键的问题是家庭结构。无论是在国外，还是在我国没有实行计划生育政策的时代，一个家庭往往有多个孩子，孩子多达三四个的不在少数。试想，在那样的家庭结构中，父母要帮每一个结婚的孩子解决住房问题，是不可想象的。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。
    但问题是，必须要看到事情的另一面。当三个家庭来共同支撑一套住房的时候，高企的访价事实上也就抽干了三个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义就尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出，许多父母在为孩子购房的时候，已经是倾尽了一生的积蓄。由此构成的问题将是长远的。
    必须意识到的是，我国是一个正在迅速老龄化的社会。独生子女与人口老龄化是互相联系的两个方面。我国的老龄化主要是50年代的生育高峰与70、80年代的计划生育急刹车两个因素结合在一起的产物。在50年代的时候，由于战争结束，经济增长，中国出现了一次明显的生育高峰。这个时期出生的人口，已经开始陆续进入50岁。另一方面，从70年代初起，中国开始对生育实行计划控制。1970年至1980年，人口出生率从33.4‰降至18.2‰。1979年，人口自然增长率降低到11.2‰的低水平。进入90年代，人口出生率和总和生育率降到更低水平。这两个因素结合到一起的结果，就是人口老龄化的提前到来。从80年代以来，我国老年人口平均每年以3.2％的速度增长，截止至1999年底，我国60-65 岁的人口占到社会总人口的10%；65岁以上的人口占7%，已经达到或超过了国际上公认的老龄化社会的临界点，开始步入老龄化社会。2000年，我国65岁以上的人口达到9000万人，约占世界老年人口的1/5，占亚洲老年人口总数的1/2。而且，在未来的一段时间里，我国无论是老年人口的绝对数，还是老年人口在总人口中的比例，仍然会迅速增长。预计2010年老年人口将达到11000万人，2035年达到27000万人，到2040年，中国的老年人口将达到37400万人，占全国总人口的24.5%，到本世纪中叶，我国老年人口有可能达到4亿左右，届时平均每四个人中就有一位老人。
    与世界上发达国家相比，我们老龄化的特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7%的国家和地区，人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时，人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系，当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候，社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久将来就会相当普遍的“四二一家庭”中，自我养老或家庭养老，仍会是养老的主要模式。在这样的情况下，以现在的购房模式吸干老年自筹的养老金，将会产生严重的后果。当然，对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说，现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年轻一代的经济状况，也取决于老龄化社会中的房地产市场。
    人们经常说，房地产热是一种财富的再分配过程。本文想要表明的是，这种财富的再分配，不仅发生在共时性的横向关系上，也发生在历时性的纵向关系上。