孙立平：房产税里那个最大的马虎眼

    
    
    在中国征收房地产税，有没有法律的合法性？首先涉及的就是土地所有权的问题。
    对此，有人说了这样一段话：
    到底是“房产税”还是“房地产税”？如果是“房地产税”，则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税；如果是“房产税”，那么，我只是租用国有土地70年，在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格。而且，房产属于固定资产，而固定资产就必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢？
    这当中最主要的道理是说，目前我国城市中的土地实行的是国有制，土地的所有权是国家的。对房子所占用的土地，房屋所有人只有特定期限内（住宅是70年）的使用权。对没有所有权的对象（土地）征收房地产税，从法律的角度说不过去。如果征收的对象只是土地上的房子，那就应当从房价中去掉土地价格的部分，即征收房产税。
    但这种观点遭到反驳，而且这种反驳在理论上是完全说得通的。对于这一点，贾康先生说得最清楚：在房子所占用的土地上，所有权与使用权是分离的，房地产税实际上是对使用权征的税。他说：
    有人说国际经验里，保有环节的不动产税是配合土地所有权私有制的，中国所有建成的土地都归国有，怎么能照搬私有土地才能征收的房地产税呢？实际情况不是这样的。工业革命发祥地英国，它的地皮产权有公有的和私有的，在所有地皮上的住房不动产都要开征地方层面的房地产税。香港特别行政区，整个地皮所有权不是私有的，但一直征收房地产税。国际经验绝对不像网上盛传的只有私有土地才能开征。现实需要表明，最终所有权和使用权的分离，使这种调节成为必要。
    这种观点还可以找出更多的例子作为支撑：在一些国家，两种土地产权的住房并存，既有永业权房屋（Freehold，即土地为屋主所有），也有租业权房屋（Leasehold，即土地只有使用权）。从世界各国的实践看，土地所有权的有无并不影响房产税的征收。例如，马来西亚的房屋分永业权和租业权两类，但同样被征收房产税。新加坡也是如此（注意，这里说的也是房产税）。
    那如果房子下面的土地使用权是可以征税的话，下面的两个问题马上就要提出来了。
    第一，这个对70年土地使用权征收的税在买房的时候是否已经交过了？我们知道，在目前的房价中，是包括了土地出让金的，而且这个土地出让金占了房价的很大一块，在有的地方甚至占了大部分。那这个土地出让金是不是意味着在土地使用权上要征收的税实际上已经交过了？
    任志强先生的看法无疑是肯定的：现行的土地租用制度中，收取房产税存在很多重复和不合理，大部分国家房屋保有税是从土地角度出发征收的，中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税。
    实际上，很多人都支持任志强先生的这个看法。当然有人会说，在房地产发展初期，那时地价比较低，近些年土地大幅度增值，政府也应当分享这种增值的收入。即便认为这种说法有道理，在房屋转让环节上收取增值税就是了。不然怎么在房地产征收上区分不同时期购买从而土地价格不同的房子？
    对于这个问题，贾康先生又提出一个很有意思的说法：很多人说购房价格里已经包含了土地批租收入，政府为什么要再重复征收。放眼看去，全球所谓地租和税收都是相互协调的关系，不是二者只能取其一的关系，中国也要处理这样一个关系。如果以后形成了稳定税收，前面批租环节的水平有可能往下降。怎么协调旧地和新地的关系，老地老办法，新地新办法，我们可以根据情况处理一个过渡期，这些问题都不会成为硬障碍。
    贾康先生的意思是：你以前交的土地出让金是租，而现在收的是土地使用权的税，两者并不矛盾。这种租和税的区别是否能成立？确实应该弄清楚。
    第二，主张征收房地产税，特别是主张在土地国有情况下也应该征收房地产税，并且援引国外和香港案例的人，往往忽略了一点：以私有土地为对象征收的房地产税与以公有土地上的房子为对象征收的房地产税会有什么样的区别？两者是一回事吗？
    任志强先生说过：“英国也有出租土地上征收房产税的先例，但出租土地和私有土地上的税率是差距巨大的。”
    另外一篇文章对香港的房产税说得更清楚：
    （香港的土地是公有的，因此）香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的，而是按房屋的租金水平做为税基。因而不仅用途清晰，而且税负不重。据香港中原施永青先生讲，香港的房产税分为三个部分：
    一是地租或补地价，这是持有税，因为是按卖地时的地价征收，所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的，其地租每个季度才数百港元，每个业主分摊为0.03港元！太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租，是按差饷估值的3%。
    二是差饷。差是“差人”，就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯，是维持治安的开支，现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值（因为房子你自己还在住）的5.5%征收，每年或许有微调。差饷实质是持有税。
    第三部分，如果房子真在出租状态，征收的叫物业税，私家业主交租金收入的15%，企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。
    请各位注意这个差别，这个差别是至关重要的。对公有土地上面的房子征收房产税与对私有土地及其上面的房子征收房地产税是很不相同的，就算是把这个房产税看成是包括了对公有土地使用权征收的税（即房地产税），其税率也是明显不同的。而主张征收房地产税的人，往往有意忽略了这一点，甚至出现按房子评估值征税的说法。
    换言之，用对私有土地上的房子征收房地产税的方法（以评估值为基准）对公有土地上的房子征收房地产税，这就是有关方面披露出来的房产税征收方案中最大的马虎眼。