易宪容：上海房价是如何炒上去的

    对于上海房价疯涨的原因，一直是众说纷纭。最为主流的观点是房地产需求过旺，供不应求，住房供应结构不合理，住房建筑成本提供及房地产炒作等。因此，如何从土地供应量、住房供应结构及遏制炒作入手来稳定房价，将成为国内房地产价格调控最为有效的手段。实际上，这只是一些方面，最为重要的是不少地方的房价完全是人为炒作之结果。
    上海房价的飙升应该是在2003年SARS过后的事情。SARS之前，我去过一趟上海，看到上海人都在热火朝天的谈论购房之事，就如我1991年去上海时人们在谈论股票一样。我当时就想上海的房价也要被炒得热火朝天了。事实上，上海房价在SARS之后就开始飙升了。有人统计过，在2001年上海只有4%的商品房每平方米售价高过8000元，而今天这一比例已达50%，而在上海内环，根本找不到每平方米一万元以下的房子。
    近日，几位上海某大学的教师向我提供了关于上海房价的资料。本来我在香港多年，看惯了香港的高房价，心理承受上肯定比他人要强，但资料中上海房价之高仍令我目瞪口呆。可以说，上海的房价比美国、香港有过之而无不及了。比如新外滩花园一套280平方米的房子，售价是1380万元；一套163平方米的房子，售价568万元，每平方米单价近5万元，甚至有楼盘开出每平方米8万元的房子。至于在虹口区的房子，售价在2万以上的十分普遍，更不要说黄浦区、徐汇区了。
    从已获得的信息来看，上海的房价疯涨完全是房地产炒作的结果，而且这种炒作随着“外资”的进入，近一年来达到了疯狂的地步。如果这些人用自己的钱来炒作房地产，应该说如何疯狂也不用怕，输赢都在他们自己。
    正如有人所说，外资之所以预期上海的房价会涨，它是跟纽约、东京、台北、香港这些地方比，从长远看，它觉得投资上海的风险相对比较小。果真如此吗?外资进来只是在投资上海房地产吗?所谓的外资进来都是通过合法的途径吗?其实不是。从目前的所掌握的信息来看，多以外籍或港台地区华人为主，特别是台湾、香港、新加坡等地的华人，多数是通过不合法的途径进入的，而且多数是套取国内商业银行的资金在炒作房地产。
    2004年上海一些商业银行个人住房按揭贷款成几倍的增长。截至2005年2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额29．3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43．5%；2005年1-2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87．7%，房地产贷款占新增贷款近90%。如果一个地方的银行把全部的资金都投向房地产业，一旦房地产业有风吹草动，其风险难以想像!
    房地产炒作首先是从房地产开发商开始，他们为了完成一个项目，先通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹资之后，1亿元的项目就可能包装成1．5亿元甚至更高的项目，然后从银行套取1．5亿元以上的贷款。银行贷款一到手，开发商就会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中的高利贷，然后在项目操作中以流动资金贷款替代房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期付款等房地产项目运作。而这种银行资金的大挪移，不在乎政府的宏观调控，并成了房地产炒作最主要的源头。
    既然开发商可以对商业银行的钱大挪移，那么其他人同样可以用银行的钱来炒房。可以说，目前上海的房价疯狂飙升，完全是炒房者用银行钱疯狂炒作的结果。现有的炒房者有：房地产开发商、境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。上海民众根本就无法从一手市场购买到房子，除非你有特别背景，明眼人一看就知道怎么回事了。
    在这些炒房人当中，先是个人散户炒作，如2004年国家审计署对上海一银行分支机构抽样审计，就审计出有一人贷款7800万元，购买商品房128套。而这只是抽样审计。最近上海的“天赐公寓”一共只有114套房子，而一个叫李欣的人买了49套，总价超过1亿元人民币，其购房款是哪里来的?目前，这种以散户方式的炒房者已经形成以亲戚朋友为纽带的大大小小的炒房团。当散户炒房成功后，外地及上海的一个个炒房团开始出现了。这些炒房团到上海后，先在市场搜寻可炒作的楼盘，然后把一个团分成A、B两组炒作C、D楼盘（也可以分成更多的组，看资金实力而论）。假定每一楼盘总共有住房400套，那么炒房团就会与房地产开发商合谋让他们各自购买300套。假定每套住房的价格100万，8成20年按揭，那么A、B组首期付款各为6000万元，一组个人银行贷款各2．4亿元。当房子一到手后，炒房团的A、B开始提高价格卖房子，如果有他人接手，就卖给他人（但这样的情况不多）。如果没有他人接手，就把各自房价逐渐地提高卖给A、B对方。一般来说，这样的对冲，平均房价都会提高到150%以上。如果平均房价上升150%（实际上可能比这更高），即每套房价上升到250万元，首期付款双方对冲，不收也不付，然后到银行做8成20年按揭，一组个人银行贷款6亿元，归还上一次贷款2．4亿元，获得利润3．6亿元，即使扣除交易中的费用也获利至少3亿元。
    但是事情到此并没有结束，如果炒房团觉得房价还有上升的机会，就会开始第二轮炒作对冲，上海的房价就是这样疯狂飙升了。如果觉得有问题或有风险，炒房团就得考虑如何脱手。也就是说，当炒房团A、B组把这房价炒高之后，如果有外来者接手，当然放盘卖出。当没有外来者接手时，炒房团就会找到一些农民或城市里没有财产之人，把房价再次上升后让他们来接最后一棒。炒房团先会从民工中或乡下找一些农民，告诉这些人，要送一个房子给他们住，然后用少许的钱给他们开一家公司，这样就可以开出个人收入假证明（也可以通过其他方式来开出假收入证明），再把房价提高后向银行贷款。当银行贷款把高价房接下来，先是还了以前的贷款，然后就把刚成立的公司撤消。这样，炒房团大获其利全身而退了。特别是最近上海政府正在对房地产市场进行整顿时，这样方式在加速进行。
    一旦高价房转到了乡下的农民手中，银行要收回这笔贷款就难于上青天了，除非房价一直上涨而不掉下来。这就是上海房价如何炒作上去的最基本的手法。目前这种炒作房地产的方法不仅让上海的炒房散户及炒房团用得炉火纯青，而且所谓的外来资金也看到其中妙处，纷纷仿效。更为严重的是这样的炒房团方式开始向国内其他地方迅速曼延，国内政府与银行如果没有对此有足够的警觉，其潜在风险可就大了。
    从上面的分析来看，炒房团之所以得逞，最大的问题就在于炒房者利用银行按揭审核的漏洞百出、房地产商的合谋及房地产评估市场无序而大量套取银行贷款。很简单，一个人用一张收入证明可以从银行贷款购买几十套房甚至几百套房，这是世界上绝无仅有的事情。如果贷款人不与银行内部勾结要达到其目的是不可能的。目前市场上到处都是帮助人们办理住房贷款的咨询公司，何也?其中就已透露出银行内部人与外部人合谋骗取银行贷款的端倪。
    国内银行的贷款为什么会轻易地流出?为什么银监会出台的规定与指引形同虚设?最根本的问题在于目前国内一些商业银行的负责人把国家的财产当儿戏，以个人短期业绩为目的，如扩大贷款额降低不良贷款率和增加短期利润，把银行的贷款审核权交给了贷款中介机构，而贷款中介机构又通过个人的虚假证明、房地产评估虚假评估从而把银行贷款套取出来。这样，各方都能够落袋为安，最后损失的是银行及整个社会。
    因此，就目前的情况来看，要遏制上海房价的疯涨，就得从银行个人住房信贷入手。首先必然对以往的个人住房信贷全部进行审计与检查。不仅要全力追回银行可能造成的损失，而且要全力追究直接责任人及领导人的责任，并严厉处罚之，决不可放过任何一个有责任者；其次则要整顿房地产市场贷款咨询公司及房地产评估公司，检查这些公司是如何与贷款人合谋套取银行贷款的；三是对房地产开发商进行全面的整顿与检查。上海房地产一手市场没房可卖，不可思议的是，为什么政府不对这些操纵市场的行为进行严厉打击? (中国经济时报)