贾康：房地产税立法进展及影响分析

    （本文系贾康先生在中信证券宏观经济研讨论坛上的发言要点）
    首先是概念界定。广义的房地产税是指所有和房地产相关的税收，狭义的房地产税是指保有环节征收的税。此前，中国在上海和重庆开展了房产税试点。上海试点是对增量的征税，即无论之前有多少套房子，不买新的就没事了，只要买新房就会对之前的存量进行加总然后完税；重庆是对增量和花园洋房（独立别墅）的存量征税，仅针对最高端的独栋别墅。此后，我国迟迟未能明确房产税改革，直至今年两会明确启动房地产税立法。由此可见，房产税试点后，住房保有环节立法先行再依法开征税收的改革被正式提上议程。
    从舆情上看，民众和企业合乎常情地普遍产生了税收厌恶情绪。从研究者的角度上看，一方面，房地产税是现代税制建设的历史必然，不可避免；另一方面，需要通盘考虑广义和狭义的房地产税进行优化协调的征收。从征收模式上看，不能直接照搬美国的房产税模式，美国的普遍征收模式征管成本较低，通过社会保障的方式处理与房地产税的呼应，来解决少数低端社会成员碰到的麻烦和问题。中国的做法应该是明确的第一单位的扣除，以让大多数社会成员可接受。
    从进度上看，政府已有内部征求意见稿。税收法定，立法先行，必然需要全国人大审议，正式程序的起始点在于全国人大启动一审。由此，一是进行房产税立法初稿公示和征求全社会意见，二是进行听证会优化修正，并且不排除由于争议较多带来的三审后还要进行四审和多次听证会的可能。其中，一至三审常规用时至少需要一年，过去预算法的修订就经过了两届政府走了十多年。三是全国人大审议通过。四是未来还有必要动态修法。
    房地产税征收权限下放地方，全国人大完成立法后，北上广深等一线城市可以先采用房地产税方式取代调控房地产的行政手段如限购限贷等；其他房价上涨压力大的二线城市可以仿照北上广深开始征收；三四线城市处于去库存的阶段，可以暂缓房地产税的征收，以后相对从容地考虑择时征收。最后，农村区域的不动产近中期不征税，尽管在立法过程中可能大框架会涉及农村地区的房地产。只有当三四线城镇区域征收房地产税之后，一般农村地区才有可能考虑征收房地产税。这个税是地方税，其收入可能是在县、市、省之间形成地方的共享税，中央应该不从中抽取。
    第一单位的扣除。非常富裕的家庭或者体制内的官员都有相对满意的住房，但是也要有第一单位（首套房）的扣除，第一单位的扣除应该是不分贫富的。如重庆试点是对花园洋房180平米之外的面积进行征税。具体设计层面，需要进一步讨论。根据统计数据，中国城镇区域人均住房面积33平方米，因此有人提出上升至每人40平方米的税收扣除，但是有人反对，认为一旦家里有人去世，则在悲痛中还要增加缴纳房产税；或可以考虑首套房不征收房产税，但这样可能会产生离婚潮；再进一步放宽，可以考虑单亲家庭首套房免税，双亲家庭两套房免税。最终的政策落地还需要立法中探讨与取得“最大公约数”的共识。
    房产税的到来有利于资源优化。房地产税已经喊了很多年，这一次可能“狼真的要来了”。我们要在这一基础上考虑其具体影响：一是有助于减少房地产市场的炒作，有一些空置房会进入市场增加供给，购房者会考虑税负，可能由首选大户型转向考虑中小户型。二是产生优化再分配的作用，遏制收入分配和财产分配的两极分化—-当然仅仅依靠税收也是不够的，税制的建设只是长效机制的一个组成部分；三是有助于地方税制体系建设迈出实质性一步，落实分税制改革的重要配套事项，房产税未来有可能成为不少地方的主力财源之一；四是有助于地方政府职能的转变，使地方政府的关注点从短期卖地到长期培养本地投资环境和优化辖区公共服务；五是有助于中国公民从基层开始以纳税人身份参与公共资源配置和公共事务的民主化、法制化建设，监督政府管理部门，倒逼政府阳光化、公开化的征收和使用税收，进而依法选择本地公共问题解决方案并促进公共服务的进步。