王东京：论房价问题

    
    
    近年来国内房价居高不下，引起诸多抱怨与质疑。国内房价为何会偏高？有学者认为是房地产开发商为了牟取暴利而哄抬房价；而开发商则将房价上涨归结于地方政府搞土地财政；也有学者认为是市场过度炒房导致的结果。对房价问题到底怎么看？本文将从经济学角度作分析。
    房价与成本：房价由供求决定而非成本决定
    大约10年前，针对当时国内的高房价，社会上舆论一边倒，口诛笔伐，纷纷指责房产开发商为富不仁，哄抬房价。于是，要求公布开发商成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落可以理解。但要指出的，这种指望公布成本打压房价的想法是错开了药方。
    事实上，商品价格并不完全由成本决定。“文革”时期的邮票，当年8分钱1枚，今天1枚卖近千元，成本未变，而价格却涨了近万倍。再比如中秋节月饼，节前1盒卖数百元，而中秋一过便立即降价。月饼降价显然不是成本下降了，而是供求发生了变化对不对？
    当然，商品按成本加成定价的情况也是有的。不过得有个前提，那就是供不应求。经济学说，价格要由供求决定。若从厂商看，定价必会考虑成本，蚀本的事没人肯做。问题是，厂商按成本加成定价，若消费者不买，有行无市，所定价格也就形同虚设。反过来，假若商品短缺，求者若鹜，明知有人出高价，厂商也绝不会拘泥于成本，有钱不赚，天下不会有这样的商家。
    要求开发商公布成本，无非是说房价相对成本过高，政府应该反暴利。可问题是谁能说清楚价格高出成本多少是暴利？是20%还是30%？若把利润超出成本30%视为暴利，那么要反的恐怕就不只是房地产行业。高科技如生物制药，传统产业如餐饮，高出这个比例的企业肯定不少。再说，若不允许企业追求高利润，企业创新的动力从何而来？
    从经济学角度看，高房价的症结并不在暴利，而在供求。根据供求原理，商品供不应求价格上涨，供过于求价格下跌。中国房价一路走高，原因固然很多，但归根到底是房供不足。假如供求平衡，房价绝不会涨上去。想想吧，这些年家用电器和农产品价格为何不大涨？答案是这类产品供应充足。
    是的，供应充足的商品，价格不可能持续地涨。可有统计数字说，2017年底国内住房空置率达21.4%，说明住房并不短缺。既如此，房价怎会只涨不跌呢？高空置与高房价并存确实令人费解，不过做点调研，也不难明白其中原因。由于目前建房用地受限，开发商一窝蜂地建高端住宅。结果，高端住宅老百姓买不起，而买得起的又没有供给，从市场有效供给看，住房还是供不应求。
    值得追问的是，高端住宅过剩而开发商为何不降价呢？原因主要有二：一是普通住宅供不应求，需求拉动房价上涨，高端住宅也就跟着水涨船高。二是消费者买涨不买跌，开发商不敢降价。开发商很清楚，若房价一旦下跌，消费者必持币观望，这对原本过剩的高端住宅无疑是雪上加霜。基于这样的考虑，故开发商宁愿空置，也不肯轻易降价。
    房价与地价：房价拉高地价而非地价推高房价
    真所谓世事无常。2007年国内房价高企，老百姓因买不起房而怨声载道；可2008年初房价突然掉头，跌得惨，令开发商苦不堪言。不过到2010年底，房价又很快超过了2007年的高点，于是人们再次把矛头指向开发商；而开发商却把责任归罪于地方“土地财政”，一时间“土地财政”成了众矢之的。
    这里对“土地财政”的是非曲直暂不作评论，让我们先讨论地价与房价是何关系：究竟是地价推高了房价，还是房价拉高了地价？表面上，这问题很有点像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系。不过从经济学角度看，高房价与高地价谁因谁果，倒是可以说清楚，但前提是大家要遵从经济分析的逻辑，不能只看现象而不看实质。
    官方数据显示，前些年地方预算外收入中土地出让金几乎占到了一半。而据开发商称，地价占房价的比例也高达59%，于是开发商说是地价推高了房价。而我却不同意此说法。不错，房子建在土地上，地价高，建房成本会增高。可我们前面分析过，价格是由供求决定而不是由成本决定，地价高未必一定推高房价，不然就解释不了2008年开发商成本未变而房价大跌的现象。
    2008年房价大跌，各地城市的地价也跟着跌。我到成都考察过，2007年成都市郊每亩地价为300万元~500万元，而2008年下半年下降至100万元。究其原因,是房价下跌使土地需求下降。由此见，是下游产品价格决定了上游产品价格。现实中类似的例子很多：如钢材降价会导致铁矿石降价；纺织品降价会导致棉麻降价。
    要知道，土地相对于住房是上游产品，而住房是下游产品，地价怎可能推高房价呢？想多一层，开发商2008年前建成的住房，都是2007年之前买的地，地价肯定不低，而2008年房价大跌显然不是因为地价低，而是金融危机后购房需求下降。再换个角度想，假如有甲、乙两个开发商在同一地段建房，由于购地时间不同，甲的地价只是乙的一半，若乙的房子每平方米卖2万元，你认为甲会每平方米只卖1万元么？我认为不会。
    如果我们相信供求原理，那么可以推定：只要住房供应短缺，地价无论高低房价都会涨。而由此引出的政策含义是，平抑房价应增加住房供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变，打压地价只会增加开发商利润，房价不会降。这样看，那种指望打压地价降低房价的想法只是一厢情愿，政府若一旦采纳，则正中开发商下怀；而对消费者是竹篮打水、徒劳无益。
    回头再说“土地财政”。人们对“土地财政”多有诟病，然而平心而论，地价升高并非政府有意为之。房地产用地已一律招拍挂，地价要由开发商竞价决定。既如此，有人出高价政府怎能卖低价？若政府真的卖低价，你会否怀疑主事官员有猫腻？还有一种批评，说地价飙升是地方政府“捂地惜售”。而我想问的是，若将土地一次性卖掉，将来建房怎么办？到时候地价岂不更高？
    房价与炒房：炒房会推高房价而高杠杆会加剧炒房
    习近平总书记多次强调：房子是用来住的，不是用来炒的。可国内总有人对炒房乐此不疲，一个重要原因，是因为人们对未来房价看涨，认为炒房有利可图。大家都这样想，结果纷纷投资炒房就真的把房价炒高了。20年前，北京房价每平方米不过5000元，而现在每平方米涨至10万元。20年房价上涨20倍，过度炒房怕是难辞其咎。
    照理说，任何投资皆有风险，投资炒房也不能例外。可令人奇怪的是，投资炒房为何会推高房价呢？要理解这一现象，我们既要懂得资产定价原理，同时也需弄清楚信贷杠杆与房价之间的内在机理。为方便读者理解，下面让我分别解释。
    住房作为投资品价格怎么定？费雪在1930年出版的《利息理论》中说，资产价格等于该资产预期收入的贴现。此观点其实是来自《资本论》,马克思在分析土地价格时指出：土地价格=土地年租金/银行利率。比如某一块土地，年租金10万元，而银行利率为5%，则该土地的价格就是200万元，因为200万元存银行可得10万元利息；而购入土地也可得到10万元的租金。
    用房产替换土地，道理也一样。即房产价格等于房产的年租金除以银行利率。可我们所观察到的事实是，人们用200万元投资炒房，收益却比银行存款利息高得多。何以如此？这就带出了我要解释的第二个原因——信贷杠杆。所谓信贷杠杆，是指银行提供的购房贷款。比如你购房需首付20%，80%房款是从银行借，这样你用200万元便能购买1000万元的房产，杠杆率为5倍。假定该房产一年升值到1100万元，按利率5%支付银行利息40万元后，你可净赚60万元。
    看明白了么？借助信贷杠杆，房产升值10%，你用200万元便可赚60万元，投资利润率为30%。如此大的诱惑，投资者怎会无动于衷？更为麻烦的是，炒房具有“羊群效应”，只要有人追涨，投资者就会一起追涨，这样势必推高人们对未来房价的预期。根据资产定价原理，当人们预期到未来房价上涨，现期房价就一定会涨。
    另外还要指出的是，除了信贷杠杆，房产证券化也会加剧人们炒房。在经济学看来，一项资产被炒作有两个条件：一是资产相对稀缺；二是资产证券化。供应充足的资产炒不起来，而资产未证券化也不容易炒。人们炒股票，因为股票是证券化资产；而人们炒纸黄金，也是黄金相对稀缺而且已经证券化。想问读者，城里的房产有人炒而农村的房产为何没人去炒？答案是农村的房产既不稀缺、也未证券化。
    房价与政府：重点稳定房价而不必打压房价
    面对高房价，政府应该怎样应对？目前有两种对立的观点：一是希望政府打压房价；二是主张政府袖手旁观，不要管房价。对房价的不同态度，反映了人们不同的利益诉求。说得明确些：没有买房的希望房价跌；买了房的却希望房价涨。对此我的看法是，政府不必打压房价，但同时应采取措施稳定房价。
    政府为何不必打压房价？
    第一，政府无论是否打压房价都会有人反对。有人说，住者有其屋，而要让中低收入者买得起房，政府就应该打压房价。这观点貌似对，但却未必代表所有中低收入者的想法。上面说过，买了房的并不希望房价跌，而事实上目前买了房的并非都是富人，其中不少也是中低收入者，打压房价也会损害这部分中低收入者的利益，这样看，打压房价并非上选之策。
    第二，打压房价会扭曲市场信号。有一种观点，说住房事关民生，不是一般的普通商品，价格过高政府就得打压。可经济学认为，不论住房有多特殊，只要不是公共品便是一般商品。而作为商品，价格决定就要服从供求规律。再有，房地产是钢铁、建材等产业的下游产业，打压房产价格，
        
    
    
    其实也是打压钢铁、建材等产品价格，由此必引起连锁反应，政府当然要谨慎从事。
    第三，打压房价可能会引发房贷风险。不要以为房价过高才有人不满；房价大跌的危害会更大。比如某人用100万元首付，向银行贷款200万元买房，要是房价跌一半，300万元的房产缩水为150万元。这样他自己100万元打了水漂，房子抵给银行仅值150万元，结果仍欠银行50万元。倘若他欠银行50万元还不上，类似情况多了就会导致房贷危机。
    两害相权取其轻，所以当前政府应立足于稳房价而不是打压房价。所谓稳房价，就是要把房价维持在目前的水平上，既不大涨，也不大跌。近年来政府出台了增加保障性住房供应、限购二套房、降低信贷杠杆率等一系列调控措施，试图通过改变供求调节房价，原则和方向都对，而且已初见成效。我这里要说的是，抑制房产需求应把握好力度，底线是不颠覆市场对未来房价的预期。不然房产收入预期一旦逆转，房价会立即大跌。
    绝非是危言耸听，美国2007年的次贷危机是前车之鉴。在打压房价的问题上，政府应该慎之又慎。退一步说，即便今天国内的房价有泡沫，政府也不必打压，只要房价不再上涨，待以时日泡沫会不消自退。可以算笔账，若CPI每年涨3%，10年内社会商品价格会上涨34%，若房价10年不涨，就等于房价相对降低了34%。这样有房者和银行皆接受，两全其美岂不善哉！
    三点重要结论
    综合以上分析，可以得出以下结论。
    结论一：根据供求决定价格原理，房价并不由成本决定，地价也不可能推高房价。这是说，房价与开发商成本以及土地财政无关。目前国内房价所以偏高，是由于住房供求结构错位，有效供给不足造成的。
    结论二：根据资产定价原理，作为投资品的房产价格等于房产未来预期收入的贴现。由于过高的信贷杠杆率与房产证券化加剧了人们炒房，而过度炒房又推高了未来房产的收入预期。房产的未来收入预期上升，所以今天的房产价格也会上涨。
    结论三：应对高房价，政府应采取措施稳定房价而不是打压房价。打压房价会引起一系列连锁反应，在当前经济存在下行压力的背景下，此举绝非上策；而稳定房价的关键，是降低购房的信贷杠杆，防止过度炒房，并通过增加有效供给和抑制需求，让房价大致稳定在现在的水平上。