赵亮亮：住房价值统计导致的GDP虚增

    
    
    新建住房价值中的土地租金被记入GDP，但是这部分价值并不属于GDP，随着住房价格的快速上涨，这会导致GDP的虚增。这个问题似乎还没有引起注意。
    以2018年为例，根据国家统计局公布数据，当年全国用于房地产开发的土地成交价款16102亿元，商品房销售额149973亿元，当年我国的GDP为919281亿元（修订后），房屋销售额所占的比重达到了1/6。
    根据2009年媒体文章，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。2009年7月,国土资源部调查了620个房地产开发项目,结果显示,目前我国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。根据2009年媒体对温州市的调查结果，此前三年来部分上市楼盘调查发现，市区楼盘地价占房价比例平均为33.03%，最高为53.8%，最低为12.69%。
    按照GDP核算法，如果把新增住宅当作最终产品来看，对土地出让金有两种可能的核算方式。一种是，土地出让金被作为要素成本扣除，与各类建设和销售成本并列。对企业而言，土地出让金是成本，它又对应于政府这个主体的收入，被算作GDP的一部分。另一种是，作为建筑业和房地产开发企业新创造的价值，被记入GDP。但是，土地租金并不是新创造出来的价值，GDP是指新生产出来的价值，土地出让不应该包括其中，把它记入GDP，会导致GDP虚增。
    而且，商品的市场价格上涨急速，导致名义GDP无法估算产品的真实价值，名义GDP的无法反映居民的福利水平状况。GDP平减指数所使用的房价，应当是一个平均的房价统计数值，它是否能真实反映房价水平是有疑问的，有可能被低估。住房在GDP平减指数中的权重不够，这些都会导致GDP的虚增。
    用2018年数据估算一下，新建住房销售额15亿，当年GDP是90亿，恰好是1/6，假定土地出让金占新房销售额的20%，那么应该剔除的部分占GDP的1/30,即3.3%。如果假定土地出让金占新房销售额的30%，那么应该剔除的部分为5%，这还不算二手房交易中政府的税收，这部分其实也是房价上涨导致的GDP虚增。
    根据2017年《21世纪经济报道》文章《2019年全国实施GDP统一核算，居民自住房服务价值有望重估》。按照旧的核算办法，居民自有住房服务价值=维护修理费+物业管理费+固定资产折旧。这里所说的自有住房，是指居民购买的拥有完整产权的商品房，而不是农村居民自建的房屋。据这篇文章报道，核算方法的改进正在讨论之中，讨论中提出的新核算方法是：计算资产折旧所依据的自有住房价值由住房造价改为住房市场价值，或者采用以市场租金估算住房服务价值。“专家预测，如果按照市场价或者市场房租价格来测算住房对GDP的贡献，则房地产增加值占GDP比例有望大增。”
    无论是旧的还是所谓“改进”的自有住房服务价值的核算方法，其实都是算了一笔糊涂账。居民在购买住房时，所支付的金额已经被作为房屋的价值记入了GDP，那么房屋在持有期间再计算它的服务价值，就会导致重复计算。用企业财务类比，当年采购设备的费用全部记入当年的成本，此后每年又继续分摊设备折旧，记入每年的成本，结果就重复计算了。如果采用所谓的新算法，GDP核算中的虚增更加严重，经济增长和居民感受到的福利提高差距更大。
    总之，对土地出让金未能进行合理的扣除，导致GDP虚增。以2018年为例，如果将全部的土地出让金从GDP中扣除，就相当年的经济增长率比公布数字低3.3-5个百分点。对于如何在GDP平减指数中充分体现房价上涨的因素，也值得进一步研究，在统计方法上加以改进。这些统计上的不合理，造成GDP快速增长，但是居民的收入增长缓慢、人们的幸福指数提高不明显，两者出现严重背离。这些统计上的问题值得重视。